【看中国2013年10月24日讯】国家统计局9日发布2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中泸州涨幅最高，为1.9％。与去年同月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市仅有温州1个，上涨的城市有69个，北京上涨幅度最高，为20.6％。
显然，现实给出的答案是：房价依然顽强上涨，有些城市表现出的是温和上涨，有些城市表现出的则是涨势嚣张。老实说，这种房价只涨不跌的攻势，让一些人很难沉得住气。
一些权威专家的预判，更是逼人出手购房。地产大佬且有“大炮”之称的任志强最近更是放言：如果土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，继续涨的情况，还会延续很长时间。换句话说，房子还没到真正贵的时候。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁近期表示，中国目前还没有出现大面积的房地产泡沫。一些中心城市房价被推高，和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系。对于被视为楼市调控利器的房产税，李铁也直言“不是你想象的那么容易”。
无论民间还是官方，持这种“涨价说”的人大有人在。而在笔者看来，这种说法有其道理，但并非真理。这是因为，这种“涨价说”是建立在“土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变、房产税不会全面推出”等多个假设条件上。而一旦假设条件之一或是同时发生变化，那么这些不确定的因素会不会成为压垮房价的“最后一根稻草”？
任何商品，有涨必有跌，这是铁律，不以任何人意志为转移。日本房价“上天落地”、美国房价由盛而衰佐证在前，国内鄂尔多斯房价腰斩、温州房价大跌教训在后，这些鲜活的事实警醒我们，非理性繁荣的楼市肯定要回归理性，虚高的房价迟早要被打回原形，房价去泡沫化已是必然，只是不知道谁会接到击鼓传花的最后一棒。
与“涨价说”相悖而行的要数华人首富李嘉诚。最近一段时间，他频繁出售大陆资产，目前已套现近500亿元，这引发了中国经济界特别是房产界和股票界的严重关切。中国科学院一专家称跟楼市一样疯狂的投机买房人，更是传说中的“二傻子”。万科股份董事会主席王石则在微博上说：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
今年的诺贝尔奖经济学奖得主罗伯特·希勒，是美国耶鲁大学经济系著名教授，这位长期关注中国房价的经济学家认为，中国的房价在中长期内必然会下跌，因为人的本性在全球是相同的。目前，中国各大城市所洋溢的乐观情绪与2005年的美国是一样的。大多数人认为，即便是房价下跌，也是软着陆。但是，美国的房价还是出现了超过30％的下跌，部分区域下跌过半。
中国社科院研究员尹中立坦言，现在来买房的大部分人，应该说拿来住的人已经越来越少了，投资成为了一个最重要的目的。那么，不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了，就说明后面已经没有队伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。
伟大的经济学家凯恩斯曾经说过，投机者之所以这样，是基于一个预期，预期会有人以更高的价格从自己手上把这些东西买走。因此，投机品的实际价值是不重要的，重要的是有没有比自己更笨的笨蛋。如果不幸地没有比自己更笨的笨蛋了，那么自己就成了“最大的笨蛋”。投机行为的关键是判断有无比自己更大的笨蛋，只要自己不是“最大的笨蛋”就是赢多赢少的问题，因此投机活动也就成了“博傻”活动。这种心理预期所形成的市场规律，就是凯恩斯的“最大笨蛋原理”。
笔者认为，当前房价高企，除非的确是刚需必须购房，也要尽可能延迟一下购房时间。这是因为，年关将近，金融部门有收紧流动性冲动，楼市调控更有强化预期，房价到底向左走，还是向右走，充满着较大的不确定性。方向不明，最忌出手。否则，无论是刚需者，还是投资客，都极有可能成为楼市博弈中的“最大笨蛋”。所以，建议购房者三中全会之后或是明年两会之后下单为好。而作为赚得盆满钵满的开发商，则要认清现实，准研前景，审时度势，果断决策，以价换量，把最大优惠让给刚需者和投资者，这于己于人都是一件天大的好事。
房价久涨，药方频现。近日在清华大学举行的一个论坛上，国务院某参事语出惊人。他提出了解决目前房价高涨不下问题的16字方针：允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。
这一药方，大体无可厚非。总体思路是：抑制不合理购房需求，增加租赁房源供应，促进住房租赁市场。然而，如果细看，良方中却夹杂着几根“毒草”。其一，买房后一年就卖的，售价与原房价差价的95%，由国家收走；两年卖的，收走差价的85%。其二，向德国学习，房屋闲置5年，政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。
关于其一，性质属于资本利得税。当前中国二手房交易环节中，个人所得税、营业税和土地增值税，实质近似资本利得税。然而，中国的特殊国情是：税法执行走样，从宽发落。当前主要靠营业税实现差异化，土地增值税自2008年底以来暂免，个人所得税理应按买卖差额的20%征收，这也是今年2月国五条细则的精神，结果在一片抗议声中，不了了之。
如果连既有的税政都无法落实，何谈进一步提高税率？况且，一年内卖房征差价95%的税，世上从未听说过如此高的税率。即便是在近两年房价猛涨的香港，特区政府出台的额外印花税新政，对半年内和半年至一年内转售的房屋，也只分别征收20%和15%的税，可这已引起一片惊诧。95%这么高的税率，实在不必。
关于其二，更让人胆战心惊。分明是拿着国家武器，恶狠狠向私有财产开刀，赤裸裸侵犯不动产物权。诚然，当前我国实行土地公有制，国民拥有的商品房与宅基地，只是有限产权。但2007年出台的物权法中明确规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
农民宅基地的所有权，属集体所有，但使用权由房主支配。城镇国有建设用地上建造的商品房，其业主拥有土地使用权，一般为70年，也即在70年的年限内，房屋属于私人所有，只要居民是合法购买，依法进行登记（也即拥有房产证），那么，政府无权将其收归政府所有。除了一种情况：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
近期有则新闻，陕西宝鸡市高家镇固川村某村民，在狱中度过23年后获释回家，却发现房子已被乡政府卖给了邻居。乡政府肯定没有权力擅自出售农民的宅基地与房子。但这里也涉及一个法律问题。物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，但实际上，直到近些年，农村的宅基地、农用地等才陆续进行确权登记。也即这位刚获释的农民，其房屋及宅基地在23年前并无确权登记。
为何国家一直强调小产权房不受法律保护？就是因那些建在集体用地之上，却出售给城里人的房屋，没有进行国家法律认可的登记，购房者得不到物权法保护。今年3月，国务院提出计划2014年出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。只有建立统一的登记制度，才能更好地通过法律保护不动产物权。
“闲置7年收归地方政府所有”，这一做法纯属违法行为。西方国家的某些地方政府，或许会将已经废弃、业主不明，或长期空置的房屋推倒，甚至将其产权收归政府。但在一个法制国家，这一做法绝不可能大行其道。就中国而言，如果真是为了抑制投资投机需求、稳定房价，如果真的要在“没收闲置房屋”与“限购”之间选择，我宁可建议后者。因为，既然已经允许公民购房，且依法登记，尔后，居然将业主合法拥有的房屋收归政府所有，原因只是“7年闲置”，那还不如实行“限购”，这样至少不违法！
中国有句老话：有恒产者有恒心。调控房价的方式有很多种，长效机制也在筹划中，将来应该更多地运用信贷、税收等手段抑制多套房需求。至于收回业主合法房屋这种野蛮违法行为，想都别想！
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:金融界
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