昔日地王大户今陷困局(图)

作者：于兵兵发表：2011-11-24 17:26

“地王”一词已许久未见。还记得房地产市场风生水起之时，层出不穷的“地王”抢尽风头，红极一时。不管你出的价有多高，总有更“凶猛”的“地王”在后面等着刷新纪录。什么风险，什么代价，雄厚资金难买表面风光，每拍出一个“地王”，同行的艳羡目光就是最大回报。

高处不胜寒。当降价大潮把开发商集体卷入“拼成本”的年代，谁的土地成本高，谁就会最先倒下。于是，“地王”们，以及手里捧着“地王”项目的一众企业，今天的日子最难熬。

无论是捂盘不售，还是低价开售，对他们来说都是痛心之策。

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“明星”远洋有心无力地王项目“尴尬”入市

若论这一轮房地产宏观调控中最具戏剧性和标志性的企业，远洋地产绝对位列前茅。

2010年3月15日，即当年全国“两会”结束后的第一天，在各界对高房价一片讨伐声中，北京土地市场一天出现三个地王，其中远洋地产以27529元/平方米的楼面价格拿下北京大望京地块。此前及此后不久，远洋还在青岛、上海两地分别拿下地王级项目，风头一时无出其右。而外界称，正是这样顶风高价拍地的势头，令中央痛下决心，出台了史上最严厉的房地产系列调控政策。

彼时，楼市还未曾预料未来会有如此严苛的调控局面。而远洋地王和此前地王一样，一度令周边房价热情“高涨”。

北京大望京周边甚至出现二手房一夜间涨价近万元的情况。然而，随着楼市调控渐入深水区，新地王保护旧地王的局面渐渐不再。当保利以1.7万元/平方米左右的楼板价拿下大望京4号、5号地时，远洋的地王危机其实已经开始显现。

时至今日，楼板价2.7万元/平方米的远洋地王究竟进展如何？根据调查，远洋大望京地块目前已经进入出地面建设阶段，定位为大户型高端住宅。预计明年3、4月份开盘，推广名为远洋万和公馆。

此前有媒体报道称，SOHO中国董事局主席潘石屹预测，该地块若以45000元/平方米的单价销售，开发商仅有10%的利润。那么今天，远洋能够在望京卖到这一价格吗？

虽然远洋地产销售人员称目前这一项目尚未最终定价，但根据网上信息，望京板块周边可比楼盘价格在3.6万元至4.1万元/平方米之间。其中不乏保利中央公园、华彩和悦府等物业。而随着楼市调控将持续2012年全年渐成行业预期，远洋似乎很难在这一地王项目上获得当时的预期回报。

除大望京项目外，远洋在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王。比如现在已经在售的远洋天著项目，即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王。当时总成交价48.3亿元，楼板价1.8万元/平方米。

而根据上证报调查，该项目在今年10月开盘以来，仅成交20套左右，成交均价从10月的3万元/平方米，已经降至11月份的2.2万元/平方米。这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比，几乎可以断定亏本无疑。

“远洋现在确实很难，其问题主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京这个最严格限购的城市。高端物业投资几乎被封住了，很难消化，即便降价也不好卖。”中原地产华北区负责人称。

为了更快回笼资金，打平北京市场的损失，远洋在外地的地王项目不得不抓紧赶工，早日开盘回款。

有消息称，远洋在上海的首个豪宅项目远洋博堡将于12月开盘发售。这个位于罗店的纯别墅大盘是远洋在2010年8月，以2万元左右的楼板价格拿下的区域地王。曾经有市场传言称销售价格可能达到8万元/平方米。不过，根据本报记者从远洋方面获得的证实，其最终开盘价格可能在5万元左右。

“其实我们也不认为12月份开盘是个很好的时间点。不过集团一定要这时候开，就是要为全年的销售报表再贡献点力量。年报上好看嘛。”远洋地产上海分公司高层表示。

据远洋公告称，截至10月底，远洋地产今年实现的合约销售为217亿元，完成全年目标300亿销售目标的72.33%。然而，这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘。据上证资讯统计，截至2011年6月30日，远洋地产流动负债约404亿元，非流动负债194.8亿元。负债率为61.29％，流动负债占总负债比例为67.48％。

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“草根”民企欲哭无泪 “高危”传闻不绝于耳

无论如何，远洋并不算最高危的企业，在业内看来，其国企背景可以确保其在调控周期保命过冬，一众民企就没有这么好命了。

“一般来说，国企的融资成本是7％、8％，而民企的融资成本是17％、18％。这10个点的差别足可以令国企挤垮民企。现在对房地产企业来说利润才有多少啊，也就是这么几个点。”一位不愿透露姓名的国企地产人士感慨。

而在众多民企中，类似远洋这样的高成本地王企业，无疑将是这一轮高风险梯队的主要成员。

自2008年底楼市在4万亿资金刺激下强势反弹开始，中国地王潮涌般出现，至2010年上半年达到拿地最高峰，为今天的楼市危局埋下伏笔。其中虽有众多央企国企参与，但更不乏赌性十足的大量民营房企。

比如“杭州帮”绿城集团和滨江集团，无疑是这一轮高危房企的重头。2009年下半年开始，绿城在已经进入调控倒计时的中国房地产市场上开始了疯狂拿地。这一年里，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。分别是：9月3日，经过6轮加价，以20.05亿拍得杭州新华地块；9月10日，以66666万元拍得杭州田园地块，楼面价9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的楼面价创下了田园地价新高；12月8日，经过48轮竞价，以37.5亿竞得杭州滨江地块，楼面价达15397元/平方米。

绿城的另一个忠实盟友杭州滨江集团则在更晚些的2010年11月底，以18.06亿元竞得杭州51号杨家牌楼A地块，折合楼面价25735元/平方米，成为杭州新的单价地王。

而就是这样两家极其乐观的民营房企，成为目前负债率最高的企业之一。上证资讯统计，绿城截至今年年中的资产负债率为87.71％，而滨江集团截至三季度的资产负债率为81.44％。

不过，就是这样的地王企业，却在这一轮降价潮中采取了坚挺不降的姿态。“其实，对于地王项目来说，处境非常尴尬。已经高价开过盘的还好说，可以用此前的高价，找平未来的低价。但那些尚未开盘的就很难，如果直接低价开出，整个项目都可能赚不到钱。”远洋地产内部人士称。

目前的市场价格已经降得令昔日地王们欲哭无泪。

还以前述的北京一天三地王为例。除远洋地产外，中信以52.4亿元拿下大兴区亦庄地块，创下当时的总价地王，楼面地价超过1.4万元/平方米。而根据调查，目前亦庄的新房项目价格已经回落到1.6万元/平方米左右。

上海的一个典型案例是新城公馆。2009年，新城地产以1.3万元/平方米的楼板价拿到这一块地，溢价率高达302%。为了提高品质，开发商不惜以7000元/平方米的装修成本打造高端物业，却没想到遭遇了史上最严酷的楼市寒冬。9月、10月，新城公馆销售均价开至2.4万元/平方米左右，月销售套数以个位数计。至11月份，新城地产将价格一降至2万元/平方米左右，去化超百套。不过，相比拿地成本和开发成本，新城地产无疑已经在亏本回收资金了。

对于一些不愿意亏本赚吆喝的企业，其在售的地王项目去化率普遍偏低。根据中原地产近日报告，从2009年到2010年上半年北京出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33块，其中已经销售的有18块，平均溢价率达到了164%。截至10月底，18个地王项目签约总数量为2270套，签约率46%，明显低于北京市场平均50%的签约率。价格方面，地王项目的利润明显偏低。总体来看，北京2009年来的地王项目，其地价占房价比为39.2%，远高于2008年拿地项目20％的地价占比情况。

“在这种情况下，我们只能选择不降。”上海一家大型房企负责人称，“我赌的是，在我死之前，一定有企业先死掉。那时候，政府一定会出手救市。”

来源:上海证券报

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