“目前，开发商手中持有的现金应该超过1800亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。”昨日，华远地产董事长任志强在REICO工作室“2010年一季度中国房地产市场报告发布会”现场表示，如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。
开发商持有资金相对宽松
尽管多数开发商的资金状况均较为乐观，但在反映企业债务风险的净负债权益比的数据上，一些上市房企的表现却不容乐观。据业内人士透露，目前绿城中国、富力地产等公司的净负债权益比超过或接近100%，意味着其持有的现金不足以支付其债务，其股东面临偿付债务的风险较大。
根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105%；富力地产净负债与权益比率为97.6%接近100%的警戒比率。
根据全国工商联房地产业商会旗下的REICO工作室对今年一季度房地产市场的监测，目前房地产开发企业资金相对宽松。REICO数据库的统计数据显示，“2010年一季度，本年新增房地产开发资金来源增长61.4%，增幅比去年同期增加52%，银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平。”
“目前房地产上市公司的负债率平均在70%左右，但净负债率比较低，在50%以下，目前资金状况是过去七八年以来最好的。”中金公司地产行业分析员白宏炜证实了这一说法，他表示，目前包括万科、保利等在内的十大开发商就持有接近2000亿元的资金。
任志强也表示，目前持有现金超过60亿元的房地产上市公司超过40家，“大企业的现金流在目前阶段应该说没有受到任何影响。”
记者查阅万科公布的2010年第一季度报告，该报告显示，报告期末该公司持有现金179.2亿元。而保利公布的一季报也显示，一季度末现金余额138.7亿元。
“上一次宏观调控的2008年，也是同样的情况，挺了8个月之后就基本到了尽头，很多开发商几乎快要垮掉了。”但白宏炜表示，今年开发商的资金链状况普遍好了很多，“坚持一年是至少的。”
任志强分析，开发商坚持的时间取决于是否继续开工。“如果缩减投资量，坚持一年没有问题；如果继续开工继续投入，就要看销售情况而定了。如果销售情况不好，现金流就会出现问题，但起码现在来看，半年之内绝大部分开发商不会因现金流导致问题的出现。”任志强强调，“这和2008年完全不一样了。”
聂梅生的担忧
来自国家统计局和REICO数据库的统计数据显示，由于楼市交投两旺，房地产开发投资的意愿也相当高涨。“2010年第一季度，房地产开发投资同比增长35.1%，增幅比去年同期增加31个百分点，比上季度增加15个百分点。同时，房地产开发企业购置土地面积出现30%的较大幅度增加；商品房新开工面积增长60.8%，增幅比去年同期增加77%。”
今年一季度开始的房地产开发投资量的增长态势，在图表中表现为几乎垂直向上的一条曲线。在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，这条线对于未来的房价走势尤为重要。
“4月中旬宏观调控以来，据我所知开发商的第一反应是不继续拿地了。”聂梅生认为这并不是好的趋势，“房价处于停涨的状态，交易量开始下降，土地的交易量和交易价格开始下降，后续如果出现房地产投资下降，新开工量下降，就预示着一年后的市场供给将下降。”
聂梅生表示，房地产开发投资量和新开工量导致的未来市场供给的下降，就意味着市场供不应求的现象将再次出现，而房价的报复性上涨将是市场供不应求所带来的结果。
“如果各个地方政府出台的政策当中，能够加上增加土地供给，就会使开发商出现的一季度的供给加大情况能够继续。”聂梅生认为，只有这样，未来房价报复性反弹的可能性才会变小。
而针对当前的宏观调控对于房价的作用，市场人士普遍认为，应该让房价回到去年年底的水平，将今年以来一些城市的部分楼盘出现的泡沫和虚高挤出。
“但从目前情况来看，达到这一目标有些难度。”白宏炜表示，目前除了个别城市之外，地方政府的调控细则普遍难产，“如果都像北京这样出台严厉的调控政策，房价会很快降下来。”
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:第一财经
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