美国经济是否步入30年最严重衰退 房地产买气是关键
许多经济学家表示,房价要再跌10%,才会使房租 或收入达到均衡。但可能很轻易-如民间银行进一步紧 缩放款或Fannie Mae( FNM(US) )和Freddie Mac( FRE(US) ) 崩解,就会使跌幅扩大,也许会超过20%。
如果银行进一步紧缩放款标准,否决对信用良好者 的贷款,将影响美国人购屋的能力。房地产景气若持续 探底,势必重创消费者信心,可能导致严重的经济衰退 。
Credit Suisse分析师估计,S&P Case-Shiller房 价指数必须再下跌14%,才能让一般人有能力购屋。此 指数已较1年前下滑15.8%。
目前美国指标房贷利率约6.32%,Credit Suisse表 示,如果房贷利率降至5.5%,Case-Shiller指数可能只 要再下跌7%即可。但如利率升至7.5%,房价指数恐再重 挫24%。
若房价再跌24%,数百万屋主的房屋净值(home equity)恐会归零,先前许多人都以房屋来融资退休计 画或支付小孩的学费。没有了此资金来源,消费支出将 会下滑,引起消费者导向的经济衰退。
5月的Case-Shiller指数显示,20个大都会区中有7 个房价上扬,而且整体跌幅也小于4月,有些投资人转 趋乐观。虽然与去年同月相较,5月各大城市房价仍下 跌,但波士顿、达拉斯、和波特兰等地已较4月小幅上 扬。
不过,在不景气的震央的地区仍无改善迹象。在洛 杉矶,5月房价较4月下跌1.9%。迈阿密和拉斯维加斯也 滑落。
佛罗里达州有许多房屋遭银行查封。房地产研究公 司McCabe Research & Consulting分析师Jack McCabe 表示,迈阿密、奥兰多及Tampa等地房价预期会再下跌 15-20%。
他说:"秃鹰买家要等房价跌了70%才会出手。"
McCabe表示,在Tampa市区有一栋245户的公寓原先 售价介于每户25-100万美元间,现在未售出的171户整 批拍卖价为170万美元,相当于每户10万美元。
6月的Case-Shiller房价指数将在本周二公布,分 析师预期仍会持续下跌。
Citigroup经济学家Steven Wieting表示:"房贷 信用的紧缩可能是销售回稳的最后一大障碍。"
来源:钜亨网
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