深圳炒家遭遇楼市雪灾 专家称或将引发崩盘
2月19日,位于深圳香密湖高端豪宅区的香密湖一号,一名炒家挂出让利1000万的大招牌,从去年底开始,炒家们就开始降价甩卖。
不仅如此,深圳诸多炒房客也开始纷纷出售高端房产,但接盘者寥寥。
有机构统计,深圳投资性购房比例约占总成交量的八成,而此番炒家抛售有可能造成华南楼市"雪灾"。
"这是一个信号,深圳一些真正有实力的大炒家已经在出货了,这对深圳房价下拖的影响力目前还不好估计,华南的楼市会不会雪崩,谁敢下结论呢?不过可以肯定的是,已经有了一些迹象,情况不太妙。"孟家庆审慎表示。
财富缩水三分之一
"去年3800万元都没卖,现在2300万元抛售,真想吃进的话,价格还可以再当面谈。"举着"让利1000万元跳楼抛售"广告牌的中原地产经纪人小王对《华夏时报》记者表示。但实际上,让利1500万元中介也会卖。
"问的人多,真想要的人少。"小王说,"要知道,原价才1618万元。"
通过中原地产的牵线,记者有机会和放盘的业主李雄(化名)有了一番了解。
李雄自称是广东潮州人,在越南开了一家工厂,在深圳投资了几套高档房,2006年又全额贷款1618万元在福田区香密马林湖一号买下这套364.5平米的别墅,和一套五六百万元的高层房。
"到2007年4月份,正值楼市上升期,我标出了3800万元的高价出售,当时有人开价3300万元,但我预期房价会继续攀升而没有放盘。"李雄说,原因是这与他的心理定价有差距,有不少出资3000万元左右的客户都被李雄拒之门外。
去年年底楼价下滑时,李雄还坚持认为,是因为银行放不出贷款所致,等年初恢复贷款楼市就会转暖。
但让他没想到的是,市场冷清不仅仅是因为资金问题,更重要的是楼市泡沫水分太大,不光市场没有成交量,房价还在继续下降,原来值3000多万的别墅,现在市值缩水三分之一了。李雄感到了巨大的压力,按目前贷款利率7.83%,期限10年计算,第一年的利息就高达125万元,每月光银行的利息就要还10 万多元。
"巨额还贷压力重大,再继续捂盘,不仅赚不到钱,还要倒贴。"意识到投资楼市不如拿钱投资工厂后,矜持的李雄终于开始动摇了。
2月17日,李雄委托中原地产打出"让利1000万元"的广告牌后,确实引来了不少客户,但双方还是很难谈拢。
"真应了那句话,炒房炒成了房东。"李雄对记者笑谈。随后,挂在中原地产销售的6套豪宅中高的原来定价达7000万元,现在调价到4700万元,但到目前为止,还没有卖出去一套。他们均暗示如果真的想买的话,最后还能以少于标价两三百万元成交。
炒家纷纷抛盘套现
中原地产深港研究中心负责人张伟则对《华夏时报》记者表示,2008年缺乏积极信贷支撑的投资需求将会越来越少,投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场,价格追涨的局面2008年内不会再出现,二手楼价有望结构性下调。
由于深圳楼市近两年前期炒作成分较多,价格远高于实际价值的物业,将会在今年有较大的下调空间;预计2008年全年二手住宅价格有望回调10%-15%。
世华地产的交易统计数据显示,去年上半年深圳房地产市场火爆的时候,投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示,买家多数是投资客。保守估计,去年上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%,部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
但2007年8-10月间的二手住宅成交量大幅下挫,环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%,最低的10月份成交只有4252套,不及最高月份的四分之一。
中天置业事件后,深圳的楼市一直萎靡不振,蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现,二手房成交低迷。受此拖累,新房市场一样全线下跌。以万科领头的开发商在全国范围内率先降价。中小开发商跟风严重,深圳的多个地区房价开始跳水。
记者了解到,位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动,最低价12000元/平米,还赠送每平米3000元的精装修,加上返还的点数,降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,推出为7500元/平米,远低于市场预期。
"大部分投资客被套得很惨。"深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对记者介绍,成交量的下滑,使得许多资金不是很雄厚的短线投资客一下子被套住,无法脱身。而此前频频出台的楼市调控政策,也已开始彰显威力。
回头来看,在刚刚过去的2007年,央行6次加息,5年以上贷款利率上升到了7.83%,并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大,资金链日益绷紧,产生了提前还贷和断供的现象。
郭建波告诉记者,现实可能比数字上体现得还要严重。"限贷惜贷的气氛之下,由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格,实际上,很多投资气氛高的楼盘,首付款已经要达到五成左右了。"这无疑让投资客手中的物业变得极难出售,投资的成本已经大大提高了。
"我们来看投资、收益比,深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围,已经没有投资价值了。"郭建波举例说,在深圳,一套价值100万元的房子,租金大概是2000多元/月,如果买的话,就要给银行6000多元/月。
"现在深圳的楼价,已经明显超出了大家的收入水平。"在郭建波看来,"深圳房价只有下降50%,大家才有可能买得起房子,那才是合理的投资价位。"
来源:华夏时报
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