美国楼市繁荣终结 中国经济自行“冷却”
作者:纳里曼·贝拉维许(Nariman Behr
发表:2006-09-22 02:42
对美国经济而言,直到2008年,楼市都将是一个拖累,尽管不会导致重大的衰退。而美国及全球经济的减缓,将使中国过热的经济自行“冷却”
相当长时间以来,我们都预测美国楼市将经历一次急剧的下跌,这也领一时风气之先。
但是,近来的数据似乎表明,楼市的低迷程度甚至会超过预期。楼市会否崩盘?或至少,衰退期将延长?现在,人们对此更为忧虑了。
我们认为,尽管楼市的一些指标呈现自由落体状态,但离20世纪七八十年代的那种楼市衰退还是相当遥远的。不过,至少在未来两年内,楼市都会是经济增长的一个主要拖累。
将最近的楼市扩张与从前的扩张区别开来的,是经通货膨胀调整后的真实房价。这一指标自1997年以来上升了约80%,被一些人称为“美国有史以来最大的泡沫”。而在从前,名义房价的增长虽然可观,但通胀率更高,真实房价往往只上升10%-20%。
在以往的楼市周期中,都是美联储对通胀上升作出反应,采取紧缩政策,从而使楼市下降。同时,长期利率(包括抵押贷款利率)也显著上升。但现在,联储已经把短期利率提高了四个百分点,抵押贷款利率却仍然只比去年高一个百分点,且与数年前房价大涨时期相当。
公平地说,本世纪之初美国楼市大繁荣的终结,应该归咎于高房价本身。根据我们的分析,在超过70个城市(多数位于加利福利亚、佛罗里达和东北部地区)中,房价至少比基本面(如人口和收入增长)所显示的水平高出30%。在许多估值过高的市场上,大量潜在的房屋购买者被迫离开,导致待售房屋存量不断累积。比起一年前,目前的新开工房屋量、新房出售量与二手房出售量的下降幅度都相当大,分别为13%、22%和11%。房屋建筑商信心也降到了15年来的低点。
不过,房价调整迄今还是相当温和的。根据有关数据,二季度房价上升了1.2%(折合年率为4.7%),这是1999年以来的最低增幅。房价已经越过了最高点,一些地方还略为下降。在估值过高的背景下,价格将会继续下降,幅度甚至会非常之大。
但由于多方面原因,发生一场真正的崩盘——如同1975年、1982年和1991年那样,年新开工房屋数低于120万个单位——的概率是非常低的。
首先,楼市以外的其他大多数宏观经济指标仍然相当可观。失业率低,家庭收入正在增加,经济中的其他部门也在增长(特别是资本支出与出口)——这些因素将很可能阻止由楼市引发的衰退。
第二,相对于历史水平,目前的利率仍然较低。不管是长期还是短期利率,名义还是真实利率,这一点都是成立的。尤其是较低的抵押贷款利率,这可以保证楼市状况不会过差。我们预测,未来18个月内,抵押贷款利率将保持在目前的水平。
第三,与20世纪80年代末和90年代初的情况不同,目前银行部门状况良好。过去15年间,各种二级市场迅速成长,这有助于分散抵押贷款遭到拖欠的风险,从而降低了金融危机再次发生的可能。
第四,包括南部和中西部在内,美国的许多地区都几乎没有出现任何估值过高的迹象。因此,此次扩张并不是全国性的,而是地域性的。随着沿海地区房价下降,中部地区的房价将温和上升。
最后,英国和澳大利亚的经历也可以使美国获得一些安慰,他们的楼市已经软着陆。尽管这三个国家情况不同,但英国和澳大利亚的楼市一度比美国的更为繁荣。
不幸的是,要让真实房价回归某个基于经济基本面的“公平价格”,以下三者中必然有一个要发生:其一,房屋价格大幅下降;其二,通货膨胀上升;其三,在一段较长的时间里,房价的上升幅度远低于通胀幅度。最后一种情况是最可能的。事实上,这正是上一次楼市衰退之后的景象。
对于整个美国经济而言,直到2008年,楼市都将是一个拖累,尽管不会导致重大的衰退。比如,明年新开工房屋数量将下降到160万个单位;在2010年前,这一指标都不会比170万高出很多。而在楼市处于高峰期的2005年,新开工房屋数超过了200万个单位。
楼市衰退期的延长,将使消费支出增长减缓(从每年约3.5%变为2.5%)。但同时,商业投资和出口的强劲增长又会抵消消费减缓的效应。所有这些,意味着在未来一年半,美国经济将会以2%-2.5%的速度增长,低于其3%-3.25%的趋势值。
美国经济减速,将会使全球经济增长率从今年的3.9%降到明年的约3.1%;对中国来说,则是从今年的10.6%到明年的9%。因此,即便不采取更多的货币紧缩政策或人民币升值,中国过热的经济也将自行“冷却”。
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相当长时间以来,我们都预测美国楼市将经历一次急剧的下跌,这也领一时风气之先。
但是,近来的数据似乎表明,楼市的低迷程度甚至会超过预期。楼市会否崩盘?或至少,衰退期将延长?现在,人们对此更为忧虑了。
我们认为,尽管楼市的一些指标呈现自由落体状态,但离20世纪七八十年代的那种楼市衰退还是相当遥远的。不过,至少在未来两年内,楼市都会是经济增长的一个主要拖累。
将最近的楼市扩张与从前的扩张区别开来的,是经通货膨胀调整后的真实房价。这一指标自1997年以来上升了约80%,被一些人称为“美国有史以来最大的泡沫”。而在从前,名义房价的增长虽然可观,但通胀率更高,真实房价往往只上升10%-20%。
在以往的楼市周期中,都是美联储对通胀上升作出反应,采取紧缩政策,从而使楼市下降。同时,长期利率(包括抵押贷款利率)也显著上升。但现在,联储已经把短期利率提高了四个百分点,抵押贷款利率却仍然只比去年高一个百分点,且与数年前房价大涨时期相当。
公平地说,本世纪之初美国楼市大繁荣的终结,应该归咎于高房价本身。根据我们的分析,在超过70个城市(多数位于加利福利亚、佛罗里达和东北部地区)中,房价至少比基本面(如人口和收入增长)所显示的水平高出30%。在许多估值过高的市场上,大量潜在的房屋购买者被迫离开,导致待售房屋存量不断累积。比起一年前,目前的新开工房屋量、新房出售量与二手房出售量的下降幅度都相当大,分别为13%、22%和11%。房屋建筑商信心也降到了15年来的低点。
不过,房价调整迄今还是相当温和的。根据有关数据,二季度房价上升了1.2%(折合年率为4.7%),这是1999年以来的最低增幅。房价已经越过了最高点,一些地方还略为下降。在估值过高的背景下,价格将会继续下降,幅度甚至会非常之大。
但由于多方面原因,发生一场真正的崩盘——如同1975年、1982年和1991年那样,年新开工房屋数低于120万个单位——的概率是非常低的。
首先,楼市以外的其他大多数宏观经济指标仍然相当可观。失业率低,家庭收入正在增加,经济中的其他部门也在增长(特别是资本支出与出口)——这些因素将很可能阻止由楼市引发的衰退。
第二,相对于历史水平,目前的利率仍然较低。不管是长期还是短期利率,名义还是真实利率,这一点都是成立的。尤其是较低的抵押贷款利率,这可以保证楼市状况不会过差。我们预测,未来18个月内,抵押贷款利率将保持在目前的水平。
第三,与20世纪80年代末和90年代初的情况不同,目前银行部门状况良好。过去15年间,各种二级市场迅速成长,这有助于分散抵押贷款遭到拖欠的风险,从而降低了金融危机再次发生的可能。
第四,包括南部和中西部在内,美国的许多地区都几乎没有出现任何估值过高的迹象。因此,此次扩张并不是全国性的,而是地域性的。随着沿海地区房价下降,中部地区的房价将温和上升。
最后,英国和澳大利亚的经历也可以使美国获得一些安慰,他们的楼市已经软着陆。尽管这三个国家情况不同,但英国和澳大利亚的楼市一度比美国的更为繁荣。
不幸的是,要让真实房价回归某个基于经济基本面的“公平价格”,以下三者中必然有一个要发生:其一,房屋价格大幅下降;其二,通货膨胀上升;其三,在一段较长的时间里,房价的上升幅度远低于通胀幅度。最后一种情况是最可能的。事实上,这正是上一次楼市衰退之后的景象。
对于整个美国经济而言,直到2008年,楼市都将是一个拖累,尽管不会导致重大的衰退。比如,明年新开工房屋数量将下降到160万个单位;在2010年前,这一指标都不会比170万高出很多。而在楼市处于高峰期的2005年,新开工房屋数超过了200万个单位。
楼市衰退期的延长,将使消费支出增长减缓(从每年约3.5%变为2.5%)。但同时,商业投资和出口的强劲增长又会抵消消费减缓的效应。所有这些,意味着在未来一年半,美国经济将会以2%-2.5%的速度增长,低于其3%-3.25%的趋势值。
美国经济减速,将会使全球经济增长率从今年的3.9%降到明年的约3.1%;对中国来说,则是从今年的10.6%到明年的9%。因此,即便不采取更多的货币紧缩政策或人民币升值,中国过热的经济也将自行“冷却”。
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