中國樓市最大威脅逼近:人口斷層1.4億……(圖)

發表:2023-01-09 10:15
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【看中國2023年1月9日訊】要說對中國樓市影響最大的因素,那就只有人口。

無論是土地供給還是金融政策,最終都無法脫離人口這一根源。

而近年來中國的人口數據表現不佳,給中國樓市敲響了實實在在的警鐘!

人口斷崖過億

人口斷崖是在2010後出生人口數據公布後出現的一個熱詞,指的是中國世代人口之間數量的不均衡,最大的表現就是新世代出生人口不斷下降。

這一數據差距有多大呢?

1960-2018年中國年度出生人口數量一覽
1960-2018年中國年度出生人口數量一覽(網路圖片)

數據顯示,在各個人口世代中,「60後」出生人口最多,達到了約2.39億人,「70後」約為2.16億人,「80後」約為2.2億人,這三個世代人口總體都達到2.2億人左右。

然而,「90後」世代人口則驟降至約2.08億人,比「80後」少了1200萬人左右;「00後」這一世代的數據則更為恐怖,直接暴跌至1.62億人左右,與「90後」相比少了近4600萬人。「10後」雖然比「00後」稍多一些,但是仍在1.63億人左右,連2億的數據都無法恢復!

近30年來,即1990至2019年新生人口比上一個30年少1.42億人!1.42億人是一個什麼概念呢?這比日本的總人口還多,略低於俄羅斯總人口!

所以,將1960至1989年出生的人口與1990至2019年出生的人口對比,便會發現一個1.42億的人口斷崖存在。而造成這一人口斷崖存在原因,便是新生人口的持續下滑!

從數據可以發現,1997年是一個分界點。在此之前,中國的年出生人口長期保持在了2000萬人以上,而1997年是最後一次達到2000萬人。1998年出生人口為1933.5萬人,之後便持續下跌。

2022年1月17日,中國國家統計局公布,2021年中國出生人口1062萬人,人口出生率進一步降至7.52‰。 減去死亡人口數後,中國總人口僅比上年末增加48萬人。

即便是在計畫生育最嚴厲的時期,中國的出生人口雖然下跌,但都保持在了兩千萬人以上,然而,現在已經完全放開二胎了,出生人口卻不升反降,還降至了60多年來的歷史最低位。

出生人口對經濟、老齡化的影響巨大,而對人口極度依賴的樓市,則面臨著最大的威脅!

人口斷崖成樓市最大威脅

人口結構的巨變,樓市也必然會隨之迎來巨變!

貝殼研究院日前發布的一份報告顯示,2017年至2020年的購房行為中,80後仍然是購房主力軍,但購房佔比呈現逐年下降的趨勢。分世代來看的話,目前80後購房主要以改善型居住需求為主,而90後則正是組建家庭、結婚生子階段,購房多以剛需為主。

貝殼研究院表示,人口變化對房地產市場的影響主要在兩個方面,一方面房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減,即商品房銷量緩步減少是個大趨勢,另一方面青年人口會不斷向大中城市集聚,大城市集聚效應不斷顯現,奠定了熱點一二線城市未來房地產市場需求增長的基礎。

不可否認的是,新生人口的下滑導致未來樓市購買力大幅度下降,會成為高房價的最大威脅。

舉個例子說吧。目前,城市的人口結構呈現的是「4+2+1」的局面,也就是四個老人,兩個中年人,一個孩子。這種結構下的家庭會出現世代減半的局面,也就是人口數量每一代減少一半!

如果這種家庭結構中,四位老人有兩套房子,兩個中年人也有一套房子,那麼未來這個孩子將有可能直接繼承兩套至三套房子。而如果這個獨生子女與另一個家庭條件一樣的獨生子女結婚,那麼所繼承的房子將會翻倍!

房子多,很大概率下都是好事,因為現階段的房子還屬於稀缺品,並不是人人都有。但是,如果完成一次世代更替之後,便會出現至少四套多餘的房子。這些空置的房子會怎麼辦呢?

再分城市來看,如果是一線和二線城市,二十年內人口仍有很大概率持續流入,那麼這些房子無論出租還是出售都會是可觀的財產。但是,如果是人口不斷流入的三、四線城市,那就另當別論了。

假設是GDP在3000億元左右的三、四線城市,產業競爭力與一、二線城市相比不強,人口呈現的是淨流出或者保持均衡的狀態,那麼中國這種「4+2+1」的世代結構在第一次世代更替後將會出現大量房子空置,加大房屋供給。

屆時,會給本就這個三四線城的房價帶來巨大的壓力,無人接盤,將會成為這種類型的城市的痛點!而政府要拆遷也拆不得,拆遷費的高昂會給財政帶來巨大的壓力,不如在郊區開發。如此一來,供給過剩、購買不足,將會導致這個城市的房價持續低迷,甚至陷入長期性的下跌。

這絕不是什麼危言聳聽,參照顯示中的鶴崗、玉門等城市,人口流出導致這些城市房價持續下跌,而那些坐擁幾十套拆遷房的棚改拆遷戶,卻只能眼睜睜的看著幾十套房子無人接盤、砸在手裡。

鶴崗的房價跌至3萬一套的時候,曾有網友好奇去那裡買了一套,稱終於擁有自己的一套房了。然而不到三年時間,就貶值1萬賣出去了。不住、沒人租、光是交物業費,這樣的房子貶值程度已經接近負值!

不僅僅是三四線城市,人口的問題,即便是在一線城市也同樣存在!

大城市之殤

以北京和深圳為例。北京市為何要主動限制人口流入,開發衛星城?原因無他,就是因為人口流入導致城市的承載力已經容不下了。尤其是北京的交通,在大量人口的湧入下導致長期交通堵塞,幾乎無法疏解。再加上教育、醫療等都呈現供不應求的局面,導致醫院人滿為患、學位房居高不下。

北京雖然可以長期不斷的提供新建住房、擴大供給,但是城市的承載力,已經接近極限。市中心只有一處,過多的人口湧入,就會導致市中心寸步難行!

對比東京都市圈和舊金山都市圈可以發現,一個城市的承載力,是有著它所承擔之極限的。比如東京,兩千多萬的人口已經是目前東京所能承載的極限,如果人口過多流入,便會出現各種各樣的「城市病」,為瞭解決這一問題,只能通過發展衛星城、都市圈來緩解。

北京正在朝都市圈發展,開發北京的衛星城。而北京的人口在政策壓力下呈現淨流出狀態的時候,房價也隨之出現了下降。在2020年房價下跌幅度最大的十個城市中,北京也赫然上榜!

而深圳與北京則相反,深圳的土地供應已經徹底枯竭、無地可供,而人口卻還在不斷流入中。深圳市目前的常住人口為1300多萬,與北京近2000萬的常住人口仍有700多萬的差距。但是,深圳市的土地面積僅為北京的1/8,而今深圳的人口仍在以每年30萬人的速度流入!

深圳市的承載力能容得下多少人呢?與北京一樣是2000萬人嗎?目前還不得而知。但可以肯定的是,一個城市到達承載力極限的時候,便只能通過各種政策限制人口流入。而一旦人口轉為淨流出狀態,那麼這個城市的房價也將會下跌,這是不可避免的。上海、北京在人口淨流出後都經歷了短暫的房價下跌。

「城市病」,成為了限制大城市發展的一個絆腳石,要解決城市病的問題,只能通過城市群、衛星城的發展來治理。但是,不管哪一種治理方式,無一例外的都會導致大城市人口流出,房價下跌。

關鍵在於,一個城市達到了它的承載力極限之後,「4+2+1」的人口結構很有可能會在大城市形成,再次給城市的治理造成壓力。如果放任「4+2+1」的人口結構在大城市形成供給過剩,會導致房價下跌;而如果拆遷,舊城改造將會是巨大的壓力;如果重新吸引人口流出,將有可能再次給城市人口規模帶來壓力。

所以,無論是一、二線城市,還是三、四線城市,在出生人口下滑的趨勢之下,都不能獨善其身,最終的解決方法,依然是重振生育率。否則,中國陷入「低生育率陷阱」後帶來的經濟壓力、老齡化壓力,即便是再多的一線城市也難以解決!

但是很可惜,從發達國家的經驗來看,不少國家都陷入到了低生育率陷阱中,美國、英國、俄羅斯、日本、韓國等,而這些國家在重振生育率的經驗中得出來一個更殘酷的事實是——沒有任何一個國家可以挽回生育率!

責任編輯:宇真

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