中國奧園:千億房地產開發商的爆雷樣本(圖)


中國奧園是一家老牌房企,是中國內地房地產企業前30強之一。
中國奧園是一家老牌房企,是中國內地房地產企業前30強之一。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2022年3月11日訊】中國奧園確定無法歸還美元債之前,掙紮了兩個月。其間,國際三大評級機構不斷下調其信用評級,各種負面消息與自救行動相互交織。但最終,兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期,成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

中國奧園是一家老牌房企,大本營位於廣東,是中國內地房地產企業前30強之一。其共有三個在香港和深圳交易所上市主體,分別為中國奧園(3883.HK)、中國奧園健康(3662.HK)和中國奧園美谷(000615.SZ)。

2021下半年以來,監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊,讓更多地產公司陷入流動性困境。危機已從「三道紅線」評價體系裡的紅橙檔,逐漸蔓延至黃檔,乃至綠檔企業。

財務看似健康的黃檔企業為何也爆雷?高速擴張的過程中,實力沒有跟上野心,讓中國奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資,且高利率的非標融資佔比較高,隱形負債問題突出。

倘若地產市場沒有瞬間入冬,中國奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。

單從財務數據來看,中國奧園似乎不應該這麼快倒下。

2021年中報顯示,中國奧園一年內到期的有息債務約521.7億元,而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元,仍剩餘約523.7億元資金,完全可以覆蓋其短期有息債務。

這是很多房企面臨的共同問題:賬面上數百億資金,卻還不了數十億的債。主要原因如下:

其一,地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點,通過各種方式彙集資金,時點過了之後便將資金歸還,導致賬面資金虛高。

其二,預售資金監管整體趨嚴。房企回流到賬面的資金,能動用的部分並不多。

其三,上市公司披露的年報,是合併後的情況,而資金可能主要集中於子公司項目,真正可歸集到母公司用於還債的有限。

這些企業實際可調用的資金,遠不及賬面披露。

值得注意的是,雖然中國奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野,但是其危機在2021上半年就已萌芽,自救行動也早已展開。

現金流量表顯示,2021上半年,中國奧園經營活動現金淨流入20億元,投資活動淨流入212億元,而籌資活動淨流出122億元。較往年變化明顯。

這幾個數字粗略勾勒出了中國奧園在2021上半年的整體情況:經營上努力回血,減少拿地;投資活動大幅減少,甚至可能在抽回資金;融資方面壓力巨大,融到的錢遠少于歸還的錢。

進入2021年下半年,恆大危機引發一系列連鎖反應,消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。「信心」變得愈發珍貴而又脆弱。

中國奧園2016年起,開始高速擴張。2019年,中國奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億,進入前30強。

2016年之後,高週轉、高槓桿成為房地產行業的一種普遍遊戲規則。多數房企藉此高速擴張,中國奧園只是其中之一。

但到了2020年,政策收緊前夕,中國奧園還是沒有暫緩腳步,繼續激進擴張。

發展這些項目,後續還陸續需要資金投入。而2020年8月,監管層開始用「三道紅線」限制房企加槓桿;12月底,限制銀行業金融機構涉房貸款的「兩道紅線」發布,房企融資來源進一步收緊。

融資收緊後,房企無法延續借新還舊的套路,更需倚重真實的經營活動。但中國奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的一份報告中曾指出,中國奧園的業務對低線城市滲透較高,且與相同評級的房企相比,商業地產業務比重較大,更易受到行業下行風險的影響。

窟窿究竟有多大,不能只看賬面情況。水面之下,隱形的有息債務早就暗流湧動。而這些隱性債務,往往在出現問題時才會進入大眾視野。明股實債與自融,對房企來說是心照不宣的「秘密」。隨著房企不斷爆雷,這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。

明股實債的主要隱患有兩點:其一,負債率指標計算容易失真,影響對公司風險的判斷;其二,實際應該作為利息支出的財務費用,並不會體現在利潤表中,影響對企業真實盈利水平的判斷。

爆雷之後,訴訟接踵而至。公開信息顯示,其境內地產業務運營主體中國奧園集團,目前已因三個案件成為被執行人,被執行總額金額合計約21.64億元。

貝殼研究院分析師潘浩指出,中國奧園與其他陷入危機的房企類似,在整個流動性系統中,先是一個齒輪卡住了,由於缺乏信心的潤滑,故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪,最後導致系統全面失效。

責任編輯:辛荷

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