【看中國2020年8月17日訊】8月12日，中國五家國有商業銀行聯合放了一個大招，就是對於沒有作出選擇的人，將強行把房貸利率轉換成LPR。
今天，我將結合當前中國銀行對利率選擇的要求和中外宏觀經濟形勢，從更全面、更宏觀的角度，給大家講一下如何選擇以及選擇的利弊。
8月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行這五家國有大行均發布公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR浮動利率。
需要提醒大家的是，這一輪房貸轉換只針對商業貸款，不涉及公積金貸款。也就是說，你還有最後兩週來選擇自家貸款利率。
當然，銀行也說了，如果批量轉換完成後對轉換結果有異議，可於今年12月31日前通過手機銀行自助轉回，或與貸款經辦行協商處理，轉回固定利率。這是最後一次選擇的機會。如果不申請轉換的話，就當做是默認了。
數以萬計的房貸一族正面臨著新的掙扎：應該選哪一種方式來確定未來的還貸利率？（圖片來源：Adobe Stock）
這個消息看似不起眼，其實和中國的每個家庭關係非常大。如果對未來的利率走勢判斷失誤並作出了錯誤的選擇，不僅意味著你將多支付大量的房貸利息，而且極可能在未來利率走勢出現極端情況後，導致你的整個家庭破產。所以，必須要慎重。
其實，早在今年3月1日，中國政府就要求存量房施行房貸利率機制轉換。如果你有房貸，大家應該都相繼接到了電話，銀行喊你過去「重新簽訂」房貸合同。之所以還有一些人沒有選擇，可能是根本搞不清楚這兩個怎麼選，又怕選錯。
這場轉換，涉及28萬億資金，涉及中國絕大部分城市居民，是房貸一族必須要過的程序。這種轉化規模和工程量，歷史少有。
而且這意味著，過去以基準利率為錨的方式逐漸被取代，大家在貸款的時候，基本採取的是基準利率打折的方式進行的房貸；現在，全部實行所謂的以市場為基礎的LPR利率為錨的房貸利率，按照中國官方的說法，這將更符合市場自由機制的建立和房地產脫鉤實體經濟，是一次歷史性的進步。
重新簽訂房貸合同必然是要謹慎的，因為涉及一輩子的債務管理，所以在簽訂之前，每一個揹負了房貸的人，都在期望利率能夠下調，期望自己能夠少還錢，這是人之常情。
從前天開始，每個人都要考慮到底以什麼利率模式來還錢了！是固定利率呢？還是以LPR為基礎的浮動市場利率呢？到底以什麼模式來還貸，對自己是最有利的？關於房貸利率轉換，很多人講，很多人沒看懂，到底這次該怎麼選擇？今天我就在這裡和大家集中分析下。由於這一塊比較涉及到銀行的利率演算法，比較複雜，但是我盡力用通俗易懂的話跟大家解釋清楚，希望每個人都能算明白！
一
第一個問題是，LPR利率是什麼，是怎麼算的？
LPR這不是一個新鮮詞，但很多人依舊不知道它的含義，這裡再解釋一下。
LPR利率，學名叫貸款基礎利率（Loan Prime Rate），定價機制採用公開市場操作利率加點的方式，這裡說的公開市場操作利率其實就是央行放水工具中期借貸便利（MLF）。產生流程為18家報價銀行在央行MLF的基礎上加點，去掉最高最低兩個極值求平均值所得。
演算法其實很簡單，就是LPR=MLF利率+加點。MLF，俗稱麻辣粉，是央行給經濟的注水工具，商業銀行將有價證券提交給央行。經濟下滑，MLF利率就調低一些，多注點兒水刺激刺激；經濟過剩存在泡沫，就調高利率，抑制下去。加點主要由18家商業銀行決定，考慮到市場利潤和風險補償。
就算聽不懂也沒關係，你只需要記住：LPR是在央行的MLF利率的基礎上，每個月由18家商業銀行根據市場情況報價決定的。最終話語權歸央行和市場。
那麼在此基礎上，房貸利率的演算法就出來了：房貸利率=LPR利率+加點
這個加點和上面的加點不同，組成部分為：政策加點+個人加點，
1、政策加點：這段時間樓市太火，房價飆漲，中央想調控了，加點多一些，利率自然調高；樓市太冷，中央想刺激，加點少一些。
2、個人加點：簽訂合同時，銀行會考慮到利潤，你的徵信、流水，評測你的經濟償債能力，如果你的信譽差、償債能力差，就會多加一些，利率就會高些，為什麼呢？因為你還款能力差，銀行貸款給你你違約的風險就大，提高的利率是對銀行承擔風險的補償。
所以，你從銀行簽訂房貸合同，最理想的利率情況是，加點為0，商業銀行認為你是優質客戶，給你最好的貸款利率。這種情況在一些地方已經出現了，貸款利率很低，接近理想狀態。
二
那麼有朋友就會問，以前我以基準利率為基礎簽訂的房貸利率會如何轉化呢？這就是我今天要跟大家聊的第二個問題。
之前的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動）；現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點。
怎麼轉換呢？給大家舉個例子。你在2018年買了一套房，上浮10%，那麼你之前的房貸利率就是基準利率×（1+上浮），為4.9%×（1+10%）=5.39%。現在要進行轉化，有兩種轉化方式，轉成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再變。而LPR利率的話就要進行轉換了，這裡涉及到一個演算法，小學數學水平就能看懂，弄清楚，到時候別讓商業銀行給你算錯了。
房貸利率=LPR利率+加點，那麼反過來，加點=房貸利率-LPR利率。這裡的房貸利率就是之前的利率5.39%，其中LPR利率一律按照2019年12月20日的報價利率4.8%計算。那麼加點=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，這個加點數值一經確定會永久不變，直到你把銀行的貸款還完。
你轉化後的房貸利率=LPR利率+0.59%。比如，按照現在最新的LPR 5年期報價利率4.65%計算，你的房貸利率就是：4.65%+0.59%=5.24%。
這樣你就會發現，轉化為固定利率依然是5.39%，但是轉化成LPR利率就是5.24%，少了0.15%，也是划算的。但要注意的是，央行給的這個選擇，讓大家選的不是當下，而是未來。也許你現在換算下來，固定利率和LPR利率差不多，或者很多人預期中外利率利差還比較大，未來人民幣利率還將下調，LPR比固定利率划算。但是大家要注意的是，未來還有30年的時間，也不排除未來通脹大幅走高，央行麻辣粉大幅上調，利率大幅度走高的可能會非常之高。長期來看，利率的走勢會對你的房貸還款產生越來越大的影響。
三
這就涉及到了第三個問題：未來LPR利率的走勢。你的房貸選擇30年現有利率不變，是固定利率，如果未來LPR利率下跌就虧了，利率上漲就賺了。選擇LPR央行動態利率，未來利率下跌就賺了，利率上漲就虧了。
中國目前處於特殊時期，經濟嚴重衰退，上半年國內生產總值456614億元（姑且不考慮這樣數據的真實性），按可比價格計算，同比下降1.6%，40年沒見過的現象。消費和出口是拉動經濟的三架馬車，而在第二季度，中國的出口是下降4.7%，消費這個指標主要看的是社會消費品零售總額，二季度下降3.8%。投資除了房地產稍微看得過去，其他投資都很慘淡。7月份，整體經濟復甦預期也不強。
而中國今年以來M2和社會融資規模的增速都是保持高增長，說明經濟一直是大水漫灌。所以，今年後面的4個多月，通過貨幣刺激經濟增長將成為主流。大幅刺激經濟增長，自然需要降低融資成本、擴大信貸規模的貨幣政策，維持低利率甚至負利率，以刺激投資和消費，擴大內需，為中國搖搖欲墜的經濟續命，以涓涓細流匯成「內循環」的大河。
2019年1月至今年7月，LPR屬於下降趨勢。對比世界其他國家，特別是發達國家的利率。可以看出，目前中國最新的LPR利率還較高，還有下降的空間。
央行公布，7月份5年期LPR報價利率是4.65%，比今年年初下調了0.1%。接下來LPR利率只能穩定或者下降，沒有任何提升的理由。目前，全世界的疫情還沒有見底，美國、日本、中國以及歐洲一些國家都在二次爆發。中國在短期內必須採取寬鬆貨幣以刺激經濟的辦法，先度過難關。所以在短期內，LPR利率還會繼續下調，這也是很多人放棄固定利率，選擇LPR浮動利率的主要原因。
市場先現在還有一種觀點非常流行，這種觀點認為應該選擇LPR浮動利率。他們認為，中國目前城市化進程還沒有完成，人口紅利進入「L型拐點」，經濟增速不復以往。中國的利率會繼續下降，這是中國的歷史進程，同樣也是其他發達國家已經在進行的進城。他們舉出的例子就是：目前一些國家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策。中國經濟還有很大的潛能，目前人均GDP1萬美元，是發展中國家的領先者，下一步就是發達國家。所以，中國未來的利率也會追隨發達國家，接近負利率。
中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調。所以他們得出的結論是：無論你之前的利率是上浮還是下浮，都應該選擇轉換成LPR利率，而不是固定利率。
目前市場上，不管是官方媒體還是自媒體，以及一些銀行和專家的聲音，都是引導大家轉換成LPR浮動利率的為主，其實，我是不認同這種分析的。他們的這種選擇有兩個假設前提，長期來說是站不住腳的。第一假設就是，中國會從發展中國家變成發達國家，要知道有很多國家都是倒在了中等收入陷阱裡的。這幾十年來，只有亞洲四小龍、智利等少數一些國家越過了陷阱，從發展中國家變成發達國家。我認為在未來30年之內，中國是很難變成真正意義上的發達國家的，未來負利率的趨勢，也是無稽之談，和是否是發達國家也沒有半毛錢關係。
另外一個假設前提就是通脹可控的情況下，日本歐洲的負利率，基本上是在貨幣發行可控的基礎上，通脹率不高的情況下實行的，為了刺激投資和消費；但是，這樣的條件在中國完全看不到影子。目前，中國貨幣超發嚴重，目前中國M2已經達到了213萬億，是美國和歐洲的總和；通脹也在飆升，今年1月份CPI同比漲幅達到了破記錄的5.4%，這也創下了近10年來的新高。之後雖然有所回落，但6月份以來，受南方洪澇災害和局部疫情反彈等因素影響，中國7月份豬肉和鮮菜等食品價格漲幅擴大，帶動當月（7月）CPI同比升幅擴至三個月新高。
更讓人擔心的是，今年下半年開始糧價加速上漲，玉米和小麥價格齊頭併進，創下了多年的新高，玉米價格今年以來已經漲了30%，這都將推動中國的飼料、肉類以及食用油的價格。近日，中國農業部糧食儲備局公布的數據，今年中國政府在市場上買不到小麥了，小麥收購量比去年下降了20%，這是一個非常恐怖的數據，說明今年夏糧已經大面積減產，農民們惜售不肯賣糧了。而今年南方水災必然會導致秋糧減產，所以未來糧食的價格還會大漲。畢竟，糧食關係到全國億萬人的生活，是基礎性產品。而多年一直被壓制的糧價如果上漲的話，可以說通脹就要徹底失控。除了不斷加息，也沒有其他辦法可以壓制了。
加上目前災情對工業品生產和農產品生產的影響，供給缺口越來越大，再加上貨幣超發的因素，未來的通脹會越來越高，雖然暫時刺激經濟需要印鈔放水，需要降息，但是長遠來看，要壓制飆升的通脹，必然依靠加息，而要抑制人民幣貶值，也需要加息。這些都是關係到金融穩定和政權存亡的大事（參照去年阿根廷加息到42%的例子，以及俄羅斯盧布在2015年時候加息到18%例子）。
所以，筆者認為，如果大家在今年8月31日之前做出了房貸利率以LPR為基礎浮動，意味著未來可能將承擔遠遠高於以前貸款的利率！未來，極可能給你的家庭背上一筆無法償還的負債，直到你斷供投降。
我認為，最明智的辦法就是選擇固定利率，雖然短期來看不如LPR浮動利率划算，會承擔一點損失。但從長期來看，一定是風險最小的，可以避免未來中國政府壓制通脹而大幅加息的風險！建議大家不要為了眼前的蠅頭小利，而將自己置於無法償還的天量房貸利息上，得不償失。想佔銀行的便宜的人，最終必然被銀行吃得連渣都不剩。從這次銀行強制大家轉換成LPR利率就可以看出，他們為什麼不讓這些還沒有選擇的人自動延續之前的固定利率呢？銀行這樣做難道沒有用意嗎？
其實很多時候，中國政府和銀行提供的都是反向指標，他們打擊囤糧，說夏糧豐收，我們囤點糧食準沒錯；銀行以風險大取消黃金開倉，我們去投資一點黃金準沒錯；他們說外資正在瘋狂投資中國，中國不缺外匯，美元沒用，那麼我們換點美元準沒錯！
他們鼓勵我們做什麼，我們選擇相反的方向做就對了——沒錯！
責任編輯:宇真
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