以棚改的名義漲價去庫存:韭菜就這樣被割了…(圖)

作者:包郵區 發表:2018-07-19 08:52
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【看中國2018年7月19日訊】7月10日,福建房企陽光城在上海佘山,開了上半年營銷總結會。

這又是一次「勝利的大會」。在新董事長朱榮斌帶領下,陽光城上半年賣得特別6——賣了660多億。這家房企成功逆襲,超越泰禾和旭輝,成了胡建地產商的領頭羊。

做小酒店發家的林騰蛟,在一任任職業董事長前仆後繼拋頭顱灑熱血的拚搏下,終於成了胡建之光。總結會獎罰分明。這屆北京和上海公司不行,胸口別著小紅花的,都是名不見經傳的後進城市。

有個城市讓人大跌眼鏡。那個城市在七十五年前,以一場大規模生產運動拯救了革命。七十五年後,這座城市又以一場運動,為當地房地產業續了一秒——延安,今年陽光城賣得最好的城市,是這個所謂的「革命聖地」。

延安樓市過去十幾年一直不溫不火。尤其是庫存巨大的新城,因為城投公司開發的樓盤滯銷,政府三年前還不得不強令公務員購買。

西北邊陲小城的這種平靜,被席捲中國半壁江山的棚改運動打破了。2017年,延安商品房均價4000元一平米,銷售額51億元。是2016年銷售額的1.3倍。

2018年,陽光城在延安賣的房子漲到8700塊錢一平米,老區人民排隊還買不到。困擾地產政府多年的樓市庫存,一夜間去化完畢。

昨天,國家統計局統計師說,一線城市價格穩定,二線城市有所上漲,三線城市上漲勢頭得到抑制。

在收割完一二三四五線人民的畢生積蓄後,我們完成了史無前例的房地產去庫存。

過去三年,棚改改變了中國樓市的歷史進程。

這個「棚」,其實是像形字。「木」為竹木,「朋」是朋友。這字講述七夕夜少男少女在竹木搭的棚下,偷聽牛郎織女互訴衷腸,同時也為愛鼓掌的故事。

很多為國去庫存的韭菜,就是在這樣的夜晚孕育的。

後來「棚」成了底層人民的家。1949年中共建政時,上海五分之一的人口住在棚戶區。當年的國民黨曾想阻止棚戶區蔓延,以有礙市容為由取締,遭到了激烈抵制。

1949年後,制度的「優越性」體現出來了。政府動員農民工返鄉;1958年,戶籍制度被強力推行,土地被收歸國有,人口的自由流動被禁止。棚戶區和民國時期的三大毒瘤——妓院、煙館、賭場一起,被我們「創造性」地解決了。

可是半個世紀後,棚戶區突然在中國三四線城市被大批量地發現……最先「發現」棚戶區的,是遼寧。

2004年底,某領導由河南調任遼寧。他走進撫順莫地棚戶區,發現居民窮得垃圾箱裡連一片菜葉都沒有。他痛下決心,把棚改列為遼寧省的一號工程。

撫順棚改此前進行了18年,成效甚微。原因就兩個字:沒錢。

領導的關懷解決了一切問題。國開行給撫順提供28億低息貸款——資源枯竭、人口外流的撫順,棚改自此加速了七十年。

四年後,佔撫順市城市人口五分之一的人,都從棚戶區,搬住進新房。

撫順棚改成功了,莫地成了撫順的特色景區。筆者的好朋友去撫順學雷鋒時,就去了莫地社區,觀摩棚改第一鍬土開挖的地方。

這鍬土挖下去,挖出了一個拉動中國樓市的新引擎。

2014年3月底,領導回到他曾挂帥的遼寧考察。他去了農業銀行,離開農行時,李總回過頭來,叮囑農行負責人,要求他加大對棚改的支持。全程陪同他考察的,還有他遼寧時的搭檔陳省長和央媽的周行長。

之後他又去了內蒙,鑽進赤峰棚戶區,看望困難群眾。幾天後的4月2日,國務院開了常務工作會——對於陷入低谷的中國樓市而言,這次會議有跨時代意義。

棚改被國家正式賦予至高無上的地位——既改善民生,又承載國家經濟穩增長的重任。

為支持棚改,遼寧陳省長進京履新住建部。國開行專門成立住宅金融事業部,這個副部級的部門有50人,專為棚改提供建設資金。人、財、事萬事具備,只待大幹一場。

一位地方城投公司朋友後來跟筆者說:「棚改顛覆了我們的經驗。我第一次知道購房需求也可以被生造出來。」 

在2014年推出棚改政策前,領導案頭最重要的工作之一,是樓市去庫存。

那一年年中,統計局的數據顯示,中國商品住房待售面積是5.6億平方米,是2012年庫存的2倍。按照每套面積100平米計算,當時的庫存是560萬套。

易居研究院監測,35個城市的新房去化週期為17.5個月,溫州新房去化週期達到47個月,貴陽、天津、西安、煙臺等城市,去化週期也長達三四年。

很多庫存都在新城裡。延安2012年就進行了一場創造需求的運動——削山建城。政府斥資千億,在黃土地上炸山填溝,他們削平30座山,在溝壑地帶建造了一個比老城大兩倍的新城。

這場需求創造得有點大。延安人民不願意遷到半山腰的新城,為鼓勵上山,政府動員政府部門、國企、公共機構先上山,甚至強制公務員去買房,幫政府去庫存。

那兩年,中國經濟彷彿到了明斯基時刻。

2013年6月,在央媽有意無意的驅動下,市場爆發了錢荒,上證指數砸到1849點。到了12月,第二次錢荒爆發,積重難返的產能過剩和虛高的房地產價格,讓國內外對宏觀經濟一片悲觀。

地產商更是驚弓之鳥。多個三、四線樓市接近停滯狀態,鬼城常州降價、鄂爾多斯降價、杭州降價……遍地是不絕於耳的降價潮。地產商們都在想方設法逃離延安這樣的三四線城市。

2014年年初,世聯老闆陳勁松做了一個著名預測。他說中國房地產的投資客將越來越少,三四線城市更沒有任何前途。未來中國661個城市,能稱得上地產商主戰場的城市只有50個;

當你落入一些沒有發展潛力的城市陷阱時,唯一辦法是迅速逃跑,這些城市它沒有市場。

地產商們紛紛宣布回歸一二線城市。愛馬仕哥為恆大制定出了「112戰略」,即重心向一二線核心城市傾斜;萬科郁亮當時也稱非省會城市因供給過多、需求不明朗,萬科將很少進入。

三四線之王碧桂園也搖擺過。他們在2015年成立一線事業部,直接負責人就是現在陽光城聯席董事長朱榮斌。朱榮斌帶著團隊在一線城市輾轉兩年,參加了五六十場土拍,一無所獲。

所有地產商都在一二線搶地,想要一張登上諾亞方舟的船票。

直到2014年4月國務院那個常務工作會議,一場人造的天量購房需求,即將顛覆中國樓市的地理版圖。

事實證明,沒有什麼危機是放水不能解決的。如果有,就多加幾個水龍頭,把水量翻番。

水很快就來了。2014年,央媽想出奇招——用一個PSL工具把錢印出來,通過國開行、農開行等金融機構,給地方政府發棚改貸款,每月幾百億幾百億地發。

有人估算這三年多,棚改投資規模超過了5萬億。5萬億的大水漫灌,將中國樓市水位迅速抬高。地方財政和扎根三四線的開發商們(主要是碧桂園),都迎來了春天。

胡同、平房、舊樓房……這些混糅的概念全部被裝進棚戶區的筐裡。過去三年,中國有1800萬戶「棚戶區」就這樣被推倒,八千萬「困難群眾」成了拆遷戶。

500多萬套商品房庫存,在這樣的天量人造需求和貨幣面前,很快就被消耗殆盡了。

連上市公司也開始積極囤積房產了。

深圳大學教授國世平說,很多三四線城市將原來五層高的房子拆掉,在原來的地方蓋25層以上的房子。

表面上看創造了很多需求,但未來房子數量又大大增加,這又在製造新的泡沫。 

 

四年之後的2018年,在國家重要的政治、經濟工作會議上,我們再沒聽到過任何去庫存的聲音。

庫存已經被地方政府和房產商成功轉移到了二三四線的韭菜身上。

像老區延安,沉寂了好幾年的新城,被鑼鼓喧天的棚改打破了平靜。延安六年前就啟動了棚改。但和撫順最初一樣,沒錢,舉步維艱。直到2015年國家推出三年棚改計畫,加大貨幣化安置力度後,延安棚改按下了快進鍵。

2016年和2017年,延安棚改動遷人口分別為12萬和15萬。2018年,延安計畫拆遷21.5萬人。這意味著,近三年延安多出了48萬拆遷人口,是延安常住人口的五分之一。

延安樓市的棚改貨幣化成為了房地產業續命的一個縮影
延安樓市的棚改貨幣化成為了房地產業續命的一個縮影(圖片來源:Getty Images)

拆遷戶手裡,都拿著源自金融機構的棚改專項資金。

2016年,延安獲得國家開發銀行62億元棚改貸款,刷新了延安的棚改貸款額度記錄;

2017年,農發行延安市分行設立16億元的棚改項目貸款支持當地棚改;

2018年,建行延安分行融資7.1億元支持延安棚改……

一大波拆遷暴發戶誕生了。本來拆一套舊房,過幾年還一套新房,房價是起不來的。一旦變成貨幣補償,舊房還沒拆掉,錢就去了市場上買新房,這直接造成了存量稀缺,房價開始起飛了。

碧桂園、新城、陽光城等全國品牌房企陸續進場。伴隨著這些大玩家的入場,延安房價被他們一舉拉升至8000元了。

半個月前,陽光城在延安開了一個新盤,房價漲到8700一平米,還一房難求,比省會西安都搶手。

鏈家研究院數據顯示,2017年63%的土地成交在三四線城市——如果三四線房價不能暴漲,開發商哪會有那麼高的積極性拿地。

2017年中國房企銷售冠軍碧桂園的業績顯示,他們超過六成的銷售來自三四線城市。公司最大幾筆銷售來自鎮江、蘭州和瀋陽於洪。連瀋陽、鄂爾多斯和常州這些曾被扣上鬼城帽子的城市,房子也都不夠賣了。

那些央媽印出來的錢,最終還要以韭菜們去庫存的方式,又回到地方政府手中,我們就這樣為樓市續了一秒,製造了又一輪繁榮。

2017年5月,國務院又提出了新目標,要在2018年至2020年的新三年裡——再改造棚戶區1500萬套。之前的棚改已經解決了8000萬人的住房問題。按一套三口人算,1500萬套又將解決4500萬人的居住問題。1.2億人的住房問題,通過棚改,都將得到解決。

棚改還催生了三四線城市一批有錢有閑的人,促進了中國的消費升級。一批網際網路企業迅速崛起,小米賣手機,快手打發時間,拼多多3年IPO。

以棚改的名義漲價去庫存,同時拉動經濟,注定將成為世界經濟史上經典的案例——諾貝爾其實一直欠我們一個經濟學獎。

但政策來得快去得也快,這在中國很多行業裡不斷重複。7月12日,住建部召開媒體吹風會,稱:因地制宜地推進棚改貨幣化安置;庫存不足的城市,住房安置;庫存量較大的城市,繼續貨幣化安置。

過去三年的棚改運動,推動眾多三四線城市房價兩年內翻番。被拆遷戶、地方政府和開發商都是贏家,倒霉的是沒有拆遷、被迫上車的其他居民。羊毛出在了他們身上。

如果地不好賣了,羊毛出在誰身上?

不過對於地方政府而言,泡沫從來不是事兒,是事兒,也是後人的事兒。

兩三年裡,房價翻番,樓市去庫存宣告基本完成,這都是四年前計畫中的一部分。剩下的,就是鑼鼓喧天,國家讓你慢慢忘了房價這件事。

失去羊毛的人,接下來的幾年,苦日子剛剛開始。

《三國誌·諸葛亮傳》裡最後一句話說:蓋天命有歸,不可以智力爭也。

為「國」接盤,也是天數……

責任編輯:宇真

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