被財政「追尾」:房地產如此綁架中國經濟!
【看中國2015年11月22日訊】最近,中國國內經濟界一個罕見的現象是:最高領導也開始關注房地產去庫存了。
今天,咱也噹噹「瞎參謀爛幹事」,談談房地產庫存應該怎麼去。
不過,要想去庫存,就需要明白庫存是怎麼形成的。
要說去庫存,這並不是一個新鮮詞彙。去年和前年都有房地產業界人士呼籲房地產需要去庫存,但結局是如何呢?下面的數字可以生動地表現出來:
2013年末,商品房待售面積49295萬平方米,比2012年末增加12835萬平方米;2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創下了歷史新高。2015年10月末,商品房待售面積為6.86億平方米,再創歷史新高,這個數字大約可以容納2千多萬人居住,約佔中國城鎮人口的2.7%。
需要說明的是,統計數據只包括竣工後、未售出的現房,大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存並未計算在內。
那未來潛在的供給又如何?2015年1-10月份,房屋新開工面積127086萬平方米,商品房銷售面積94898萬平方米,新開工面積依舊大於銷售面積,意味著未來的成屋庫存將繼續上升。
已竣工但未售出的庫存為何如此重要?房屋市場實行預售制度,當市場運轉良好的時候,地產商手中是沒有成屋庫存的,當房地產商手中出現庫存之後,就帶來相應的問題,以每平米土地和建築安裝成本4000元計算,6.8億平米就相當於在地產商手中沉澱著2.7萬億的資金,無論對於地產商的還貸能力、利息支出都是巨大的壓力,銀行也面臨壞賬的威脅,這是對中國經濟的安全不言而喻。
最近有報導,全國新城區規劃人口達34億,因為不清楚具體內情,不做評論。
房地產庫存越去越存的原因在哪裡?
第一,任何一個行業都有起步、繁榮、頂峰到衰落的過程,這是因為市場不斷飽和,供過於求之後,需求下降,對於房地產來說,如果不能合理控制開發麵積,庫存自然上升,按有關報導,戶均已經超過一套,顯然到了供過於求的階段。
此時,市場依舊希望央行降息降准來提振需求,也希望降低首付比例釋放需求,效果估計有限,以今天匯率所面臨的局勢,如果一味釋放貨幣來提振房地產需求,有可能出現負面影響。
但不管怎麼說,從需求端解決庫存問題,是去庫存的一種思路,這種思路任何人都可以看得到,在今天,效果有限,過去一兩年,房地產業內和政府相關部門都在推動去庫存,事實證明,效果不佳,不佳的表現就是待售存量房屋數量不斷創出新高,而且是年年有新高。
第二,看看財政支出的變化:
2013年1-12月累計,全國公共財政支出139744億元,比上年增加13791億元,增長10.9%。;
2014年1-12月累計,全國一般公共財政支出151662億元,比上年增加11449億元,增長8.2%。
2015年1-10月累計,全國一般公共預算支出134154億元,比去年同期增長18.1%,同口徑增長16.7%;
為什麼財政開支持續增長?原因很清楚,中國經濟很大程度上是由政府投資推動的,沒有財政開支的增長,就難以保證經濟增速。
實事求是地說,本屆政府伊始,一直不提房地產,希望經濟增長擺脫對房地產的依賴,通過反腐等提升財政支出的效率(貪污納賄一塊錢財政損失的可遠遠不是這個數),進行緩慢過渡。但當房地產持續下滑之後,財政收入就會下滑,土地出讓金以及相關的交易稅費、房地產相關上下遊行業的稅收等等,對財政收入的影響太大,且具有決定性的作用,進而對地方政府的影響更加嚴重。當財政收入下降以後,投資就無法完成,經濟增速就不斷下滑,然後就是企業開工率下降和失業上升,這些問題可是嚴重的問題……最後,只能開始再次刺激房地產。
房地產就是如此綁架中國經濟的。
如今的形勢,財政支出不斷擴大的慣性難以遏制(這也是保經濟增長的需求),這就需要土地出讓和房屋新開工不斷增長,只有如此才能滿足財政開支的需求,進而造成房屋供給的剛性持續,而隨著供過於求的時期到來,需求是受到制約的,特別是有效需求受到制約,最終房屋庫存不斷加大。
筆者將這種形勢稱為財政對房地產的「追尾」——現在,毫無疑問已經追尾了。
如今,僅僅通過擴大需求,估計效果有限,甚至可能毫無效果。去年以來,不斷出籠財政、貨幣政策,刺激房地產的需求,但庫存不斷上升。此時,需要壓縮供給端,這需要壓縮財政支出,減少對房地產的依賴,然後適當擴大需求,或許才可以達到去庫存的目的(也僅僅是或許),這樣做的可能性有多少?因為要放棄暫時的經濟增長速度,鋼鐵、有色、建材、能源等行業的困難將加大,這就得看領導的「決心」了。
但如果任由庫存繼續膨脹下去,結果也是比較明瞭的……
責任編輯:靖曄
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