【看中國2013年08月29日訊】我們對房地產企業的觀察分析，目前產生了一個觀察視點，即分為全國房產央企、全國房產民企、地方房產國企、地方房產民企，四種類型，第一類風頭正盛，融資成本也低，而且有聯合做大做強之式；第二類，因為資本實力強勁，產品品質領先，領導人也和政府高層、協會、工商聯組織有緊密聯繫，所以地方政府隨著不同城市層級也多半給與不同力度的支持；現在地方房產國企，反而進取心不足，陷於區域開發限制的要求，人力資源也跟不上時代要求，如果不改制的話，目前大半顯得類似於殭屍狀態，比較明顯的如南京、上海等區域住宅辦轉型的房產公司；最後就是地方民企，規模不大，拿地壓力巨大，在外來大企業衝擊下，基本無還手之力，往往選擇退出市場或者合作開發，因為他們在融資、產品、風險組合都處於弱勢；但是這一現像在前30年的城鎮化下產生的態勢，會在後三十年的城鎮化浪潮下發生變化嗎？
我們來看看，目前的現狀和未來的變化：
繁榮背後的隱憂
2012年，房地產市場繼續受到調控，抑制投機投資需求的「限購、限貸、限價」等基本政策未出現鬆動，但也未有新政策出臺。在差別化信貸政策以及企業大力營銷推廣的影響下，首次置業和首次改善需求得到釋放，市場成交逐步活躍。行業分化整合走勢更趨明朗，優秀房企堅持主流市場定位，適時調整策略促進銷售，推盤節奏契合市場變化，取得了良好的業績，競爭優勢得以鞏固，市場集中度進一步提升。
對佔整體房地產企業0.2%的房地產上市企業的綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面的分析，能夠充分反映和折射出整個行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向方面的基本趨勢。
繁榮：總量增大，規模化趨勢明顯，但形成了企業生存的局部門檻
總體而言，房地產上市企業資產總量逐步增大，規模化趨勢明顯。
2012年房地產市場調控未出新政，調控處於常態，不少房地產上市公司銷售業績逐步改善，各項運營規模指標均值有所增加。資產規模方面，上市房企資產總額均值為291.87億元，同比上升7.85%；淨資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值為62.80億元，同比上升12.33%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。
其中，運營規模明顯超過行業平均水平，具有較強的規模優勢的企業佔到總體企業數量的19%，總資產均值達到923.61億元，房地產業務收入均值為229.87億元，淨資產均值和營業利潤均值分別為261.75億元和59.87億元，四項指標較上年均有所增長。萬科、恆大、保利及中海等傳統優勢房地產上市公司穩居規模漸進型企業行列，領先優勢進一步擴大。但同時，規模遠低於行業平均水平，且規模增長速度波動較大，缺乏成長後勁的企業數量佔到了44%之多，且盈利情況不容樂觀，營業利潤均值僅2.91億元，同比降幅超過20%，值得引起高度重視。
隱憂：負債水平高，盈利下降
在房地產企業總體規模逐步增長的同時，也存在著一些不容輕視的問題。概括而言，負債水平高、融資渠道窄、盈利能力有所下降等給未來房地產企業的健康發展埋下了隱患。這些問題在一些中小企業身體體現的最為突出。
儘管年內部分企業通過積極的銷售策略有效地平衡了企業現金流，降低了資金鏈壓力，但從整個行業來看，負債水平仍在歷史高位徘徊，房地產上市公司資產負債率均值和淨負債率均值分別為64.72%和64.36%，其中資產負債率均值與上年基本持平，淨負債率均值較上年有所上升，資金鏈風險仍在累積。上市房企抗風險能力差異快速分化。一方面，隨著更多企業對調控政策和市場變化的理解和把握，及時加快週轉速度，有效降低負債水平，具有較強抗風險能力的企業數量大幅提升；另一方面，部分中小企業產品相對單一，調整銷售策略的能力有限，加之國內信貸等融資渠道基於風險控制更傾向於大中型開發企業，造成中小企業融資相對較困難，企業財務風險快速累積。
2012年，上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家至87家。全部上市房企淨利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少；現金及現金等價物餘額均值為36.75億元，同比上升19.64%。從比率指標看，2012年成本費用利潤率、淨資產收益率和總資產利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。淨利潤率水平遠低於行業平均水平，短期內無法維持一定的盈利水平以及淨利潤持續下滑的企業佔到相當的比重，有40%之多。盈利下滑型企業出現虧損，淨利潤均值為-0.76億元。
而且特大央企、全國民企保利、中海、綠地、萬達、恆大、萬科充分利用A+H市場的融資平臺，加大融資力度、產品創新、研究投入、跨界資源整合，已經把地方國企和民企甩在了身後，以使得很多地方企業無所作為和無法作為。大型企業為了城市進入和城鎮化研究以及政策研究，投入都是千萬級的研究經費，人員配置和跨界資源合作也是大手筆，融資力度也是銀行基金信託中和外，這些都已經形成了局部壟斷的門檻。
企業進入容易，持續難，形成殭屍現象
研究顯示，2012年北京年近700多家中小房地產企業難以維持運營而註銷；2011年，江西省共註銷近600家房企的資質，陝西則有361家房地產企業被註銷；2011年上半年四川省共有423家房企被註銷。可以想見，那些苦苦掙紮在破產邊緣而依靠政府補貼勉強生存的「殭屍」企業的數量不在少數。
據西部某省統計，在房地產市場熱潮時，只要有200萬元資金就可以申請註冊一個房地產公司，從事地產業務，按照資質的要求，四級以下開發資質的房企年可開發項目規模3萬平方米，較低的門檻使得很多企業進入地產領域。
此前，國內地產企業中坤集團董事長曾表示，5個億的項目可賺5,000萬元，觀點引發各界熱議。業內人士甚至坦言，曾經在地產領域5,000萬元就可以撬動5個億的項目，得到100%的回報率。開發商只需要有買地的兩成資金，就可以先期啟動，等到規劃許可、施工許可等證件齊備後就開始動工。一旦開始預售，房子賣得好回收的款項就可以支付先期的土地款、工程款、廣告款等各種費用。以小博大的地產開發模式簡直是商界的「傳奇」。
但現在，這一暴利模式難以繼續。政策調控、銀根緊縮、市場低迷，讓這些進入地產市場「淘金」的中小型房企壓力劇增，被迫殭屍化。
政府的「土地財政」依賴症延緩殭屍化
房地產市場曾經的過熱，房價居高不下，房地產投資所佔比重巨大，導致了逐利本能的商家大舉進入房地產市場。在這一過程中，部分房地產商和政府逐步形成了利益共同體。一方面，由於房地產的繁榮，可預期為當地政府帶來巨大的利益，因此政府鼓勵支持發展房地產產業，降低進入門檻，大家都來分一杯羹：中小企業、國有企業，乃至政府自己成立的平臺公司進行房地產開發；另一方面，政府對於土地財政的嚴重依賴，房地產成為了地方債務的救命稻草。當很多盲目進入房地產開發領域的企業由於種種原因難以維持的時候，政府出於自身利益無法讓其正常破產，而是依靠財政支持苦苦支撐。
國家審計署公布的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》顯示，截至2012年末，18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達95%。而2011年審計署對全國政府性債務的全面審計結果顯示，截至2010年底，地方政府負有償還責任的債務餘額中承諾用土地出讓入作為償債來源的債務餘額為2.55萬億元。2012年和2013年進入償債高峰期，償還的債務額分別佔17.17%和11.37%。在這樣的背景下，政府部門急於推銷土地進入房地產市場，從而催生了大量缺乏經驗、能力和資源的房地產企業，同時，也為房地產企業殭屍化埋下了伏筆。而當新一輪開發熱潮過去之後，這些中小企業往往缺乏抵禦市場風險的能力陷入困境，揹負巨額債務，缺乏有效的盈利手段。只能利用部分補貼或者非市場的發展髮式暫時維持。
走可持續發展之路：擺脫企業殭屍化，促使健康發展
政府引導產業多元化
地方政府要因地制宜、因勢利導，及時調結構、轉方向，發展高技術含量、高附加值和低能耗產業，將地方經濟發展水平推進到更高層面，變「製造主導」為「創造引領」；並在金融、貿易、航運、文化創意等現代服務業領域進一步提高運營水平。逐步改變房地產一支獨大的局面。對不符合城鎮化方向、不符合市場規律的殭屍開發企業，要下決心進行轉制、甚至轉型結束。
政府融資多元化
培育多元化的融資渠道，完善投融資體系，創新融資模式。有觀點建議，政府及金融監管部門要逐步引導政府融資平臺探索採用發行企業債、資產證券化、上市以及民間投資等多元化的融資方式，轉變過度依靠銀行貸款的融資模式；也可以嘗試引入股權投資基金、BOT、PPP等新型融資方式等，把地方融資性的平台企業退出土地財政的序列，集合成城投型或者地控型的大企業，不要分散資源。
提高潛在優質企業品質和活力
在嚴格房地產開發企業進入制度下，對一些潛在優質企業但有殭屍化傾向要具體分析，努力提高企業品質。一方面，擴寬房地產企業融資渠道。銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。同時，積極探索組合式融資模式。組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。使得企業能夠斷奶，自己尋找資金的支持和輸血，變行政化到市場化。
另一方面，企業要加強政策、市場的分析研究，探索適合自身市場的模式和產品，努力提升自身抵禦市場風險的能力。該回歸一線的回歸一線；該發揮地方土地整理能力的發揮這一能力；該進行產業轉化，推進2.5產業的努力的去轉型；該挖掘區域房產價值和舊區改造的去凸現這一要求，總而言之，要馬上定位、馬上行動，把企業的命運投入到各層級的城鎮化大潮中，建立戰略、準備人才、形成特色、吻合政府和民眾關切、積極轉型奮鬥，而不是消極等待，最終在抱怨中按照殭屍化的模式被時代所拋棄。
来源:福布斯中文網
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