任志強樓市暴漲預言恐成現實

去年9月底，華遠地產董事長任志強多次預言「明年（2013年）房價可能暴漲」。他的預言或將在北京變成現實。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

據實地調查發現，北京有不少樓盤的開盤價相比去年都將大幅提升，少則10%，多則30%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

北京大學房地產研究所所長陳國強沒有掩飾他的意外之情。「政策（"國五條"）加碼之後應該引發觀望的心態，但購房者卻更有購房之意，十分反常。」

暴漲的預期

任志強解釋說，「暴漲」的定義是房價增速大幅超過人們收入的增幅。陳國強則認為，如果房價上漲10%，可以定義為「暴漲」。如果說去年四季度以來二手房充當了暴漲的急先鋒，那麼新房很快就將接過大漲的接力棒。

位於北京市房山區某樓盤，曾是創造多次「日光」記錄的明星樓盤。據北京房地產交易管理網的綜合信息顯示，2012年開盤的房源均價在18500元/平方米左右。而今年2月26日實地調查時，銷售人員稱新一期銷售均價或將達到22000元/平方米。即將發售的200多套房源，有超過1300名購房者排隊。

3月5日，位於北京南六環外的某項目銷售人員稱，去年4月時，他們有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初會售賣新一期房源，預計售價在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一樣，且是毛坯房，但位置比去年稍好。

與去年形成強烈反差的是，今年要通過搖號才能買到，500多套房子有1600人排隊，「今年是房子挑人，而不是人挑房子。」這位銷售員說。

位於大興區的某樓盤也將漲價。該項目2012年4月時售價為16000元/平方米左右，幾乎是以接近成本價出售。今年5月份，該項目將推出新房源，銷售人員說，售價或超過21000元/平方米。位於北京西南四環的某樓盤售價也將提升10%左右。

北京的樓盤幾乎普遍提高了售價，有的新一期漲價30%以上。位於北五環附近的某樓盤，去年7月時，售價在25000元/平方米左右，但新一期開盤價急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售樓人員稱，戶型會略有不同，去年主打85平米的戶型，今年主打89平米的戶型。

陳國強分析說，造成以上局面的原因可能是，經濟回暖，開發商不再缺錢。而最重要的還是人們的預期發生了變化。

21世紀不動產分析師張磊說，新政出臺前幾天，無論是業內還是業外，對於房價預期幾乎是眾口一詞的上漲，現在已迅速地陷入預期混亂之中。

目前新房房價存在明顯的上漲趨勢；二手房市場等這段集中過戶潮之後，將迎來觀望甚至冰冷的時期。這很難說是調控決策者所希望看到的形勢。

補課土地供應

任志強曾在多個場合強調，暴漲論不是鼓吹房價上漲，而是想告訴政府，如果不改變現有的政策，不增加有效的土地供應，會導致供求關係惡化。

他觀察到，2012年一季度土地供應量負增長，二季度更嚴重，三季度略有好轉。

從去年四季度開始，北京逐漸加大了土地供應速度。2月28日，北京市單日賣地13宗。截至2月底，2013年北京市共成交經營性用地481公頃，總成交額約477億元，成交總面積和金額均達歷史同期最高水平。陳國強稱，北京市政府是在「補課」。

此前，北京至少連續兩年沒有完成供地計畫。有機構測算，2012年北京市成交經營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計畫1200公頃的31%，其中商品住宅用地276公頃，商業辦公用地96公頃。任志強最擔心的就是商品房用地供給不足而帶來的「暴漲」。

按照國土部的定義，去年北京只出現了萬柳一塊地王，但四季度以後，高價地頻出。2012年新供應的土地，大多位於非城市核心地段。供地結構的改變，表明市區新增房源稀缺，直接體現為二手房價格越來越高，房租猛漲。

陳國強認為，北京市加大土地供應後，後續會有持續新增的房源，加之國五條出臺，他判斷不會出現暴漲的局面。

張磊也表示，開發商現在開發的週期越來越短，從拿地到開盤，快則6個月，慢則9至12個月，去年下半年供應的土地今年下半年就可以形成商品房供應，所謂供不應求推動房價上漲的說法，至少今年是不成立的。

高房價也難抑住房需求

限購、限貸政策在一段時期內限制了需求量，但隨著時間的累積，獲得購房資格的外地人，有剛需和改善型需求的本地購房者越來越多。連一向看空中國內地樓市的獨立經濟學家謝國忠也認為，北京等一線城市房價還會上漲的重要原因是，人口和就業。

官方數據顯示，2012年末北京常住人口2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵等人聯合撰寫的一篇文章提到，近十幾年，北京市人口增長了800萬。

儘管有觀點認為，北京需要通過高房價來控制人口的增長，避免負荷過重，但人口聚集之勢已不以房價高低為轉移。房價高漲使得戶籍居民和非戶籍居民的生活負擔不斷加重。

李鐵等建議，要為在北京生活的中低收入群體提供可承受的、有尊嚴的住房，增加公租房的供給。同時應及時取消購置商品房的戶籍限制政策。

但調控政策總是出人意料。針對新國五條細則，3月2日晚，任志強連發兩條長微博稱，用抑制需求的方式來掩飾供應不足的矛盾只能積累更多的問題，二手房交易的重稅會讓更多人擠進一手房交易市場。另有業內專家表示，實施細則為開發商漲價提供了口實。

沒有人期望任志強的預言成真，但現實如此殘酷。

来源:BWCHINESE中文網

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