中國住房問題何解

基於中國住房市場的現狀以及中國保障性住房面臨的問題， 本文從學者的視角提出如下建議： 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

第一，中國政府要明確住房政策的目標。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

目標應包括（1）有效地監督和管理住房市場，使房地產業在公平競爭和透明的環境下健康和可持續發展，並保護消費者的利益，促進經濟增長和城市化建設；

（2）提高城市住房的可支付性，不僅對低收入家庭提供住房支持和保障，而且對中產階層也應該提供不同形式和程度的支持，如按揭擔保，低息貸款，免稅等，以減輕「夾心層」家庭的經濟負擔，有利於擴大內需和個人消費。

（3）有效控制與房地產相關的金融風險，把以土地和房產為抵押的銀行貸款和發行的地方融資平臺的企業債劵的風險控制在合理的範圍內。在房地產融資和銀行間建立防火牆以防房地產領域的風險擴大到金融業。

（4）中國的住房政策一定要考慮非戶籍人口的住房需要，只有在充分吸納外來人口成為城市居民的條件下，才能實現真正意義上的城鎮化。

第二， 中國政府應採取差別化的住房政策。

住房市場是地區性的市場， 區域性差別極大。中央與地方政府應明確分工，通力合作，並建立信息共享機制。中央政府應確定目標並監督政策實施的結果，而地方政府有權選擇具體手段和途徑並實現目標，並接受上級政府和公眾的監督，履行政策評估和審計的義務。

住房政策還應針對不同的收入家庭採取不同的住房補助和支持項目。另外,對保障性住房的供應方應採取稅收減免，貸款擔保或利息補貼等方式，而對需求方應根據實際需要和具體情況提供按揭擔保、利息補貼、租金補貼、公共住房等一系列的政策手段和選擇， 絕對不能「一刀切」。

第三，中央政府應採取靈活的土地政策。

住房市場與土地市場密不可分。 在過去幾年,住房用地的土地供應佔全部土地供應不到三分之一。近年來對商品房的土地供應尤其少。由於住宅用地供應限制和短缺，還有一部分開發商及投機者的囤地行為，再加上「價高者得」的單一評估標準的土地拍賣制度，使得近年來土地價格翻番。這無疑助長了住房價格的快速上漲。

政府應在住房領域抑制開發商和消費者的投資投機性行為的同時，按實際情況，在部分快速城鎮化的城市，尤其特大城市加大住房土地的供應，並用稅收和法規手段打擊開發商囤地、投機牟利行為，擴大新房的供給。只要土地價格不斷上漲，房價回落的可能就微乎其微，除非危機顯現。

第四，政府應在房地產開發領域積極營造公平競爭的環境，允許多渠道、多形式的房地產開發，包括住房合作社。

近年來，住宅用地出讓面積不斷增大，使得許多中小開發商尤其私營房地產商被排斥在土地競標之外，這種不公平的現象理當消除。

中國的土地供應制度及政府對房產開發許可的限制，使得住房供應環節帶有壟斷性質的特徵。而且，許多開發商在房產營銷階段和定價環節違反公平競爭、信息公開、誠實營銷等市場規則，而政府對房地產商的監督缺失和缺位，使得房價與造房的邊際成本嚴重脫節，開發商獲得帶有壟斷性質的利潤。一家國際知名的大開發商在最近一次學術會議上的明確提到，該公司的房產項目利潤目標至少在50%。其他產業，如製造業和服務業，利潤一般在10%以下。因此，房地產業被廣泛看作「暴利」或「壟斷性」的行業。

問題主要出在政府對房地產開發領域的監管不力，出在出讓土地合同中也未提出合理的要求和標準，使得房地產商的行為未得到有效的規範和監督。其後果不僅是對住房消費者的利益造成損害，對產業結構造成扭曲，使得國內國際資本大規模地湧向中國的房地產業，加速了一些實體產業的空洞化，而且也損害了政府的公信力和威望，加深了城市居民對社會現狀的焦慮和無力感。

第五，中國的住房政策還應加快完善中國住房融資體系。

住房可支付性在很大程度上與融資成本有關。中國不光有「蟻族」，「蝸居」，還有「房奴」。中國按揭貸款佔GDP的比重只有15%, 而大多數發達國家這一比例在30%至100%。美國按揭貸款佔GDP的比重達到100%，並提供30年固定利率，30年不變，而且貸款人有權改換更低的利率。2012年9月30年利率為3.5%，15年為2.77%。而同期中國基準利率在7.05%, 最長貸款年限為20年。通過國際比較，我們可以看到，中國的住房融資制度還有潛力繼續創新和改造，以降低住房按揭成本，提高住房可支付性，同時把相關的風險限制在可控的範圍內。

為達到這個目標，中國在現階段可以考慮成立一專門針對住房和中小企業貸款的中央政府機構「國家融資局」來主管住房融資政策和項目。同時，成立一家以非盈利為目的經營零售住房市場的住房銀行，或者是由政府支持的住房融資平臺。在一級和二級市場分別對住房保障房的開發商和符合條件的中低收入家庭提供貸款擔保、按揭擔保，甚至低息貸款，發行住房抵押債劵，對住房公積金和社保資金起到投資與管理等功能和作用。在一定條件下，其功能甚至可以擴大到對中小企業的融資擔保和低息貸款，克服中小微企業的融資困難，起到與商業銀行互補互惠的作用。比如，美國的聯邦住房署 （FHA）在一級市場上對中低收入家庭或參與公共住房項目的開發商提出的住房貸款申請提供擔保， 以降低貸款人的借貸成本和借款方和投資方的風險。

FHA（The Federal Housing Administrations聯邦住房管理局）是美國目前惟一的自負盈虧的政府機構，也是世界上最大的按揭貸款擔保機構。自從1934年成立以來，FHA和HUD（（Department of） Housing and Urban Development 美國住房與城市發展部）為3400萬個人住房和醫院貸款項目，以及近5萬經營性住宅項目提供擔保，對美國住房市場的健康發展和提高住房可支付性、住房自住率做出了巨大的貢獻。

日本也有類似機構，如1955年建立的住房金融公庫，由政府投入資金，政府提供低息貸款，允許發行住房抵押債劵以及吸收民間資金介入。該機構主要針對難以從銀行等商業金融機構借款的個人和企業在購買或建房中提供低息貸款，向以上貸款申請方發放住房貸款的金融機構提供保險服務。該機構同時面向一級和二級市場，提供多種貸款優惠，而且不同於民間商業銀行的浮動利率制，採用的是固定利率制，還款期限長達35年。該機構對日本的中低收入家庭的住房狀況改善起到積極的作用。

第六，中國應大力發展私有租賃市場。

2010年住房調查數據顯示，全國城市只有6.5%的家庭居住在私有租賃住宅中，而11.5%的家庭有兩套以上的住房。這說明，中國私營住房租賃市場不發達，而且大量住房空置或閑置。

建議政府採用稅收減免和低息擔保等融資手段，鼓勵社會資金和私營企業進入經營性住房項目的開發與管理， 同時運用房產稅、 空置稅、租房擔保以及非盈利機構運營等手段，促進閑置的私有住房進入住房租賃市場，增加住房供應。

總之， 中國住房市場發展到了一個重要的階段，也到了一個十字路口。 如果能突破現階段的發展瓶頸，擺脫潛在的巨大危機，將對中國城鎮化和現代化起到一個巨大的推動作用。反之，就有可能帶來經濟和社會的巨大風險甚至危機。前車之覆，後車之鑒，絕非聳人聽聞，杞人憂天。

要想擺脫困境，化險為夷，各級政府必須以維護國家和社會的長期利益為宗旨，精誠合作，擺脫壟斷和利益集團的束縛，展開新一輪的深層次的經濟和體制改革。

来源:財新網

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