房地產集體瘋狂的悲哀
2006年我在清華大學做報告,當時上證指數隻有3600點。我說,股市有嚴重的泡沫,你們要是有股票,加快速度脫手,還沒有買股票的,不要輕易進入。可是,許多人認為我在說夢話。
後來一年時間,上證指數上升到了6100多點。如果站在高點看問題,我在2006年的說法是太早了。而如果站在現在看問題,我那個時候的看法應該是非常理性的。
關鍵的問題是,在中國,人民不相信理性。政府的政策表面上看是理性的,而執行的結果卻都是不理性的。經濟好的時候,30多個地方政府,重複做同樣一件事,如公司上市,如房地產開發,如汽車生產,等等,枚不勝舉。重複的結果,造成投資過度,生產過度,消費過度。老百姓不喜歡政府干預太多,遇到困難時,大家卻認為政府是萬能的。股票賺錢的時候高興,而且認為政府不會讓股市倒霉,所以,投資衝動只有一個方向,總認為,股市只漲不跌。
結果錯了,徹底錯了。其實,2007年以後的股市大蕭條,在中國股市短短不斷22年的歷史上,不是第一次,而是第二次,而且,每次蕭條的延續時間,都是5年以上。換句話說,22年的股市歷史,有一半以上的時間,是在為政府的錯誤買單。其它的時間,是在盼望政府能夠救市,是在盼望和絕望之間徘徊。
有的政府工作人員,也以為政府的功能是萬能的。實踐證明,人民的盲目依賴,政府人員的妄自尊大,都是不對的。如果搞市場,就必須知道市場的厲害,而不是政府的厲害。如果認為政府比市場還厲害,那麽從一開始,我們就沒有必要搞市場經濟了,還不如回歸到計畫經濟時代。
而現實的情況是,我們都想搞市場經濟。因為,只有市場經濟,人們才可以發財,政府和官員也可以得到更多的好處。關鍵的問題就出在不相信市場的千變萬化,可以使政府的政策束手無策,股市就是最好的例子。
房地產和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多餘的房子,大家不僅不相信我,而且,變本加厲,瘋狂的購買房子。
政府的限購政策,本來是害怕房地產泡沫被吹的太大,等到爆破的那一天,全國的老百姓都被玩完。可是,許多人卻認為,限購,說明房地產短缺,說明房地產價格只漲不跌。這樣的理解,不僅是錯誤的,而且是大錯特錯的。政府限購,恰恰就是害怕房地產價格,如果不加限制,總有一天,不僅會下跌,而且,會下跌的太慘,造成許多人的經濟損失不說,還會拖垮所有的銀行和整個中國經濟。
我走遍了東西南北,到處跟人家討論房地產的問題。結果發現,許多有點錢的人,都喜歡把錢砸堆在房地產上面。大家不僅有一套房子,而且,有了兩套、三套,甚至更多。
有多套房子的人,大多沒有把第二套以上的房子裝修,並出租出去。
假設你有3套房子,自己住了一套,留著兩套空置。這是什麼心態?
第一種心態,等待房子漲價。
第二種心態,等待子女長大以後給他們用。
可是,大家想過沒有?如果房子的平均壽命是30年,如果房價不漲,每空置一年,你就損失30分之一的價值,空置10年,就損失三分之一的價值。
人家老是說房價漲啦漲啦。請問,你真的把房子賣出去了嗎?要知道,在你沒有賣出去賺錢之前,賺的只是一個概念,不是真的錢。這就像當年股票價格上漲的道理一樣,你在沒有把股票賣出去之前,漲的錢不是你的,跌的損失那才是你的。
房地產一樣,如果你現在賣了,把錢賺到手,而且,不要再買房子,你才是真正的賺了錢。你就是現在賣了,賺了,但是,同時又買了,而且,買更大的,你今後還有可能賠錢。
為什麼?
中國其實不缺房子,缺的是理性,缺的是公平合理。
1978年,中國的城市化率只有13%,現在的城市化率是51%。1978年,城市人均居住面積只有6.8平米,現在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用,一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經很好。說明,中國並不是真的缺乏房子,而是,房子的分配高度不平等。有房子的人,大量的空置,沒有房子的人,只能蝸居。
如果政府的廉租房政策得到落實,哪麼,在未來的5年,或者10年,將有許多人得到經濟適用房,或者廉租房,那些原來空置的房子將永遠空置。
如果房價的下滑速度,成為不可避免的事實,那些擁有空置房子的人,就沒有理由繼續空置了。他們一定會拚命的拋售,這就是房地產泡沫大爆破的開始。這是一種恐怖的結果,也是一種非常可能的結果。
日本的80年代,西班牙的今天,愛爾蘭的今天,都是非常好的例子。西班牙在金融危機之前,房地產的建設,堪稱世界一流。當下,大量的空置房子,半價,三分之一的價,也賣不出去了。
中國人認為,中國的房地產不會跨,而且理由特別簡單,那就是,政府不會讓房地產跨。
我的天啊,2007年,中國一億多股民都在說,政府不會讓股市跨,結果如何?
如果現在還認為政府可以讓房市不跨,那你真的要進精神病院了。我再強調一遍,我們是在搞市場經濟,而不管這個市場經濟的純度如何,政府對市場的作用是有限度的。另外,如果政府的干預不是疏通市場,而是逆市場的規律而為之,那麽,人民受到市場經濟週期的打擊,比起無政府干預的市場打擊,還要大得多。難道,我們過去在股市上的損失,不就是這樣嗎?股市如此,房市也不會是例外,沒有人能夠心存僥倖。
来源:中國企業家
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