葉檀:房地產市場大局已定
給點陽光就燦爛。有史以來最嚴厲的房地產調控,似乎沒有減弱投資者對房地產市場的信心。
股票市場表現得格外明顯,從今年1月以來,房地產指數節節上升,而從2242點反彈以來,深證和上證地產指數均創出了年內新高,4月分別上漲11.73%、11.55%,遠遠跑贏大盤,地產板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產與保利地產兩大龍頭甚至創出3186點以來的新高,剛披露完畢的基金一季報顯示,地產板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一。
股票市場的走勢與房地產市場出現悖反。
房地產市場依然陰雲密佈。據多數研究機構預測,今年房價還將繼續下行,降幅在3%到5%不等。2012年3月初,渣打銀行的研究團隊在二三線8座城市,包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶,對30家房地產商進行了問卷調查和研究探討。參與調查的開發商報告稱,貸款違約數量上升,預期破產的開發商數量將會上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整體銷售淨利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標普認為,如果房地產商的銷售規模下降30%,很多房地產商出現大面積的資金緊張狀況。
開發商已經降低房地產投資。2012年前3個月全國房地產累計開發投資為1.09萬億元,同比增長24%,比2011年34%的增長,下降了10個百分點。預計投資增速將進一步下降,低於五年來24%左右的平均增速。
在此背景下,不要奢望房地產板塊持久上升。在多次調控失敗後,中國的房地產政策趨向於明智與穩定,既不會讓冒進的政策激起反對派大聯盟,更不會讓房地產調控被經濟下行、地方政府破產的陰影強行中斷。
保持房地產市場穩定的手段多種多樣,最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出,在遏制不合理購房需求的同時,要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺一系列扶持剛性需求的政策,全國多個二三線城市開始放鬆公積金提取和貸款。不管承不承認,扶持剛性需求是給房地產打的強心針,以保持投資的基本穩定,如果房地產市場成交量進一步下滑,導致下半年投資增速大幅下降,地方財政出現大面積的緊縮,鼓勵改善型需求就是可以預見的事。
鼓勵改善型需求並不困難,關鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標準,擁有兩套房的人只要在一定時間如兩個月內出售原有住房,即可視為改善性住房,政府退還稅費,不愁改善性需求起不來。只要保持房地產投資的穩定,保持地方政府財政的穩定,保持銀行業的穩定,房地產政策就不會發生太大的轉變。
今年最大的不確定因素在地方政府財政緊張,與經濟增速下滑,倒逼出過於寬鬆的貨幣與財政政策。從一季度的情況看,地方政府財政缺口全年在萬億以上。另據央行的一季度金融機構貸款投向統計報告,房地產貸款繼續下降,引人注目的是,保障房貸款大規模增加。
3月末,地產開發貸款餘額7710億元,同比下降8%,降幅與上年末基本持平。房產開發貸款餘額2.83萬億元,同比增長11%,增速比上年末低6.1個百分點。個人購房貸款餘額7.3萬億元,同比增長12.1%,比上年末低3.5個百分點;1季度增加1574億元,同比少增1757億元。3月末,保障性住房開發貸款餘額4306億元,同比增長63.7%,1季度增加391億元,佔同期房產開發貸款增量的47.1%,比上年全年水平低3個百分點。
投資者看懂了房地產市場,房地產市場上下兩難,在狹窄的區間內震盪求穩。股票市場忠實地複製出市場人士對未來房地產市場的預期。從2009年7月以來,房地產板塊下行,並不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌,而是在震盪中逐步走低,到現在也沒有出現突破性行情,可見股票市場投資者只是在觀望中「撿漏」,絕非對房地產市場有了逆轉的預期。
此次房地產調控還將持續數年,很多中小開發商體驗絕境中的痛苦,而對於房地產市場而言,將迎來絕境重生的機會。市場大局初定,未來出現大反覆的可能性極小。萬幸,房地產市場終於恢復了一點理智,這是中國市場逐步恢復理智的前兆。
来源:解放日報
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 不再與狼共舞?山雨欲來溫家寶(組圖)
- 科學解釋鬼的真實存在
- 官媒透露機密:高層正在進行殊死博鬥(圖)
- 一個歷史罕有的契機走掉了
- 李肇星侄女狂攻駱家輝 政治版的郭美美(圖)
- 圖片:政治局九常委五四聚首「交集瞬間」
- 溫家寶將如何反擊周永康(圖)
- 救陳光誠逃離監禁的「珍珠」回家了!(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 少女缺氧昏迷 她穿越星河來到一片黑暗中(圖)
- 方斌被斷水電 張展將出獄境遇堪憂 義士無立足之地(圖)
- 正負消息同出 如何解讀香港經濟怪現象?(圖)
- 又一名波音吹哨人突然死亡 兩個月內第二起(圖)
- 講好新聞自由故事 不如做好三件實事(圖)