樓市結構性泡沫將破滅 房價暴跌開始(圖)
2010年樓市調控讓樓市驟然降溫,業內很多人稱樓市已經進入了深度相持階段,對於樓市未來的走向有很多不同「版本」猜測。7月27日,鳳凰網房產對話了名博牛刀先生,對於樓市各種動態,牛刀先生也有著自己的判斷。
不必對央企拿地太過「緊張」
記者:央企拿地引起了很多人的爭議,您覺得央企拿地現象是不是宏觀調控即將放鬆的一個信號?
牛刀:不是這樣的。
央企有兩種央企,一種央企是什麼呢?是原來國資委1995年剛剛構建央企公司的時候,當時是135家央企公司,在這些央企公司當中有16家專業的房地產公司,包括保利,中房。這些公司是幹什麼的呢?它是承擔當時叫福利房、微利房的開發建設的,也就是說我們國家有16家公司來保證中國的住房民生。但是這個性質變了,為什麼?房地產後來賺錢,賺錢了大家都來做商品房,但是沒有做商品房的公司叫中房,他也是上市公司,但是虧損了,所以這樣一來央企畢竟也有義務要賺錢,要產生利潤。在這種情況下,其他十家公司全部沒有做這個經濟適用房的。
除了這個央企公司,這16家是拿地正常的,另外其他的央企公司,下面還有二三級公司開發房地產,那些二三級公司就是不正常的,你就不應該進入房地產領域。所以國資委要求退出,也是講那78家公司退出,而是不是講這16家公司退出。現在拿地的是這16家公司,不是那78家公司,所以市場上很多不專業的人,它就搞不清楚,央企都在拿地,他拿地是正常的,但是那78家公司拿地就不正常了。
樓市結構性泡沫破滅 房價將進入暴跌階段
記者:談到我們這個宏觀調控,這段時間大家也不得不面臨一個問題,就是很多專家,業內的人也在說,有人說調控會加緊,比如像您說房地產市場會呈一個下降的趨勢,您在博客上說,房價會暴跌在短時間之內,但是一旦房價沒有暴跌,您覺得會是什麼樣的情況?
牛刀:現在目前來看跟我們當時的判斷是差不多的。現在調控才兩個月,七月份是三個月,到三個月的時候結構性的泡沫開始破裂,這是很多投資炒作比較嚴重的地方,開始大跌。深圳1800萬的別墅,現在賣1000萬都賣不了。燕郊是大家都知道的,燕郊的房降多少從1萬多塊錢,降到1萬1,1萬,現在降到7千塊錢,6千塊錢。還有這個三亞,三亞13萬塊錢的公寓,現在是4萬8,你還賣不對, 13萬多現在賣4萬8你還賣不動。所以這種結構性的泡沫正在破滅,下一階段是考驗開發商資金鏈的時候。所有的開發商都面臨一個問題,年底之前你要歸還銀行貸款,現在的開發商很多是靠高利貸在維持它日常的運作很危險。一旦有資金鏈斷裂的開發商開始降價銷售的時候,那個降起價來擋都擋不住。所以根本不用擔心。
房產稅數次「烏龍」源於徵收條件準備不足
記者:最近房產稅前一段時間說在2012年在個別城市試點推行,但是財政部馬上出來否認了,您覺得為什麼房地產稅推出這麼困難呢?
牛刀:推出房地產稅有幾個基本的前提,第一個你要在銀行建立個人的徵信系統,這到徵信系統必須相當完整,才能知道你家庭有幾套房。第二個稅制改革,特別是房產稅的改革它涉及到產權問題,涉及到家庭問題,涉及到銀行徵信問題,是一個比較完整的體制,這個完整的體制現在目前在中國很多東西做不到。包括我們剛才講的這個銀行的誠信。
第三個,房產稅的開徵是一個牽涉到整個宏觀經濟的大事,它不是說你為了一個什麼目的就可以開徵的,這個房產稅的開徵是為了整個國計民生來考慮,是否願意開徵。但是中國的房產稅是肯定要開徵的,為什麼呢?就是我剛剛講的,就是中國很多人擁有很多的房子,很多人買不起房子,在這種情況下,用稅制調節社會財富的分配機制,這是國際上各個國家通行的一種做法。
這種做法有利於使窮的人他有所住,使富的人你要多國家交稅,這樣一來整個稅務的財務分配體制就比較公平和正義。
地方政府應該更歡迎房產稅
牛刀:按照目前中央政府的做法,就是鼓勵各個城市自己來開徵。如果真是這樣做的話,說明瞭房產稅是一種地方稅,而且這種稅是政府收的,那麼它收這個稅的時候,它就是每一年都有大量的這種稅收,這個稅可以彌補所有土地出讓金的不足。比方說你這個城市一年賣一千個億的土地,那你現在房地產市場不好了,你只能賣到三百個億,其他的可能五六百個億,可以由房產稅來補充進去,而且完全是可以做到的。
第二個房地產稅要徵收,它完全是可以分層次徵收的,就是差別化徵收也叫差別化稅率,稅務局這個已經明確表態了,就是說你第一套是不徵收的,第二套、第三套、第四套以上,它的稅率是不相等的。第二套的稅率和第五套的稅率是不相等的,在這種情況下你持有物業越多的人,你就會考慮把你的住房資源推向市場,我要麼出租,我要麼賣掉。所以市場上的房子是不愁的,讓他們共同參與城市化。
牛刀:從這一輪調整來看,它是有這一種調整的打算,我剛剛在席上發言,也講了它的這個節奏和步伐,它目前在做的主要是調整需求,就是把你的需求調整出去,你投資性的需求調整出去。真正想買房的人吸引進來,這是它調整需求,馬上它要調整供給,調整供給完了以後,才是考慮開徵房產稅。
開發商參與保障房建設利於政府保障性工程進展
記者:《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》政府 將鼓勵各地發展由企業投資和持有公共租賃住房產權,負責公共租賃住房建設、租賃和維修等日常 工作。房地產商是以利潤為主的,這樣一個措施會不會導致保障房也商品化,然後背離我們這一保障性政策的初衷?
牛刀:好多人對於這方面都有一種認識上的誤區,美國的經濟適用房,澳洲的經濟適用房,阿根廷的經濟適用房,全都是開發商開發建設的,政府就負責你的運營,有的是租有的是賣,開發商在這個裡面有利潤沒有,有利潤而且這個利潤是政府確保的,它就是沒有那種暴利,不像你現在拿到一塊地,這塊地三千塊錢,房子我賣一萬塊錢。現在這樣的暴利是不允許在這個行業存在的,因為一旦在這個行業存在,大家所有的資金蜂擁進來您整個國民經濟的背後會毀壞的。所以就是說經濟適用房並不是由政府來建,不是的,好多都是由開發商投資開發。原來深圳、廣州有雙限房,限定你面積,限定你價位,這樣的房子它也是一種社會保障的住房,但是這種房子量不大,所以對市場沒什麼影響。政府現在要做的加碼這600億,你把這600億加碼加下來,加上你去年的9000億,你把各個城市的公租房、經濟適用房、福利房、微利房,你好好的規劃一下,其實整個市場情況就會很好了。
来源:鳳凰網財經
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