上海房價瘋漲幾時了？

如果要評選今年中國房地產市場「明星城市」的話，上海市當選應在情理之中。這不僅是因為摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠預言，中國的房地產泡沫將在數個月內破裂，這次房地產泡沫破裂的震中將是中國內地房價最高、炒房之風最烈的城市－－－上海；而且還因為上海作為中國最具經濟活力的長江三角洲中心城市，既對周邊城市群的影響力巨大，也因產業拉動經濟作用明顯從而在整個區域經濟中佔有較大權重。因此，無論對上海房地產市場怎樣「重點關注」都不過分。

從2003年開始，上海房價一直呈上揚之勢。進入2004年第三季度，有消息稱，在加息前後短短1個多月，就有大約10多億的海外資金通過各種渠道進入了上海樓市，大肆席捲均價過萬的高檔房產，高端房漲幅最高達到20％。這對拉動上海市整體房價上漲的示範作用「功不可沒」。據中國社科院專家對上海房地產市場的調研：上海投資性購房佔總購房的16.6％，已經大大超過了警戒線；中心城區有大約4.5萬套「無人房」，合計面積為500多萬平方米，浦東新區的有些住宅小區的水電費收繳率只有60％左右，無人居住的房子佔40％左右；上海市的房地產市場已經形成了一個二元結構：一邊是沒有購房能力的普通市民，一邊是少部分高收入群體。

而上海市政府部門有關官員則認為，最近一輪房地產開發熱有著強烈的有效需求作支撐，該官員援引2004年1至10月份統計數據說明：一季度，本地居民購房佔75％，二季度佔80％，三季度上升至85％，平均下來是80％，本市居民購房面積佔預售總面積的80％，並且以生活改善型消費需求為主導，本地居民當之無愧地成為市場發展的主力軍團。最新統計數據顯示，上海房地產調控政策逐步顯現，即，求略大於供的矛盾逐步緩解，一季度，每平方米6000元以下的商品住房佔預售登記總面積的50.5％，二季度提高到56.6％，三季度又上升到63.2％。其中每平方米6000元以下的商品住房佔到預售登記總面積的 56.8％，預計全年將達到60％左右。從1月到10月的總體情況看，全市預售登記面積中，3500元以下的即包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共 692萬平方米，佔預售登記總面積的26.9％，市場上3500－6000元佔29.9％，6000－9000元佔29.3％，9000元以上佔 13.8％。從市場趨勢看，上海市商品房預售均價漲幅逐步趨緩，其中高端房漲幅最高，達到20％，中、內環線之間為6％，中、外環線之間為6.26％，低價位外環線以外的商品房由於重大工程商品房的集中上市，使這一地區房價非但沒有上漲，還出現2.28％的負增長。

毫無疑問，上海中心城區房價強勁上漲與環線外的房價負增長可以產生對沖作用，進而攤薄平均房價的上漲幅度。但估計上海老百姓的真實感受卻是，在可接受的城市生活居住範圍內的房價上漲，已超出普通人對住房消費的承受能力。因此，如果城市邊緣的房價可以接受，而與就業地點的距離遙遠所造成的時間成本和交通成本無法接受的話，那麼平均房價增幅是否在合理範圍內的意義就要打些折扣。

上海房地產業界專家預測，今年上海房地產還會在合理的範圍內上漲。上海力圖打造一個國際化大都市，房價有理由達到國內之最，加上土地開發成本不斷增加，投入資本增加，與境外同類城市比，上海的房價並沒有達到飽和，客觀上存在上升的空間。（新華社） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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