2026年1月19日，一名通勤者走在北京中央商務區（CBD）上。(图片来源：WANG Zhao / AFP via Getty Images)
【看中国2026年11月3日讯】中国办公楼市场正在面对一个越来越难回避的现实：楼建得太多了，而企业扩张已经跟不上过去那种建设速度。
CBRE数据显示，2026年第二季度，中国主要办公楼市场平均空置率约为25%，平均租金指数环比下降2.2%。上海、深圳、广州等一线城市空置率普遍处于高位，不少二线城市更超过30%。
25%意味着什么？不是说城市里四分之一的办公楼完全没人，而是整个市场存在非常明显的供过于求。大量业主必须降租、延长免租期、提供装修补贴，甚至接受更灵活的租约，才能争夺有限的企业客户。
真正的问题是，这并不完全是一次普通的经济周期波动。
过去二十多年，中国很多城市把商务区、金融城、总部基地和新区开发视为城市升级的象征。一块土地规划成高容积率办公用途，可以带来更高土地收入、更漂亮的城市天际线，也能形成招商和GDP增长预期。因此，从一线城市到大量省会和强二线城市，办公楼供应持续扩张。
可办公楼建设有明显滞后。一个项目从拿地、规划、建设到投入市场，往往需要数年。当经济增长放缓、企业招聘趋于谨慎、互联网和地产等行业不再高速扩张时，前几年已经启动的大量项目仍然会继续交付。
于是就出现今天这种局面：需求并没有完全消失，但供应远远超过新增需求。
这点很重要。2026年二季度，全国办公楼净吸纳量仍然为正，部分城市三季度甚至出现改善。因此，简单说“企业都跑了”“写字楼没人租”并不准确。更真实的情况是：企业还在搬迁、续租和升级办公室，但越来越多成交来自已有企业重新选址，而不是新增一家公司就多租一层楼。
这意味着“以价换量”也解决不了根本问题。
一家企业从旧楼搬进租金更便宜、设备更新的新楼，新楼的出租率上去了，但旧楼同时空出来。对整个城市而言，净需求并没有增加。新楼靠降价抢走租户，旧楼则可能陷入“空置—现金流下降—维护减少—竞争力进一步下降”的循环。
风险也会逐步向金融体系传导。
商业写字楼通常依赖租金覆盖利息和运营成本，同时又经常作为贷款抵押物。租金持续下降，会压低资产估值；估值下降，则可能推高贷款价值比。对于高杠杆业主来说，只要空置时间足够长，压力就会从“收益减少”变成“偿债困难”。
不过，这并不意味着25%的空置率就会立刻引发银行危机。真正损失多大，还取决于业主杠杆、贷款条件、银行拨备以及资产所在区域。核心商务区的优质办公楼与远郊新区长期空置的楼宇，风险完全不同。
更值得警惕的，是写字楼空置背后反映出的增长模式变化。
过去很多城市按照“企业会不断增加、白领会不断增加、总部会不断增加”的假设规划未来。今天这个假设已经被现实削弱。企业更重视成本，人员扩张更谨慎，远程和灵活办公也降低了部分面积需求，而过去留下来的巨大存量却不会自动消失。
人工智能的普及，可能让这个问题变得更难。AI提高白领劳动生产率后，同样的业务未必还需要过去那么多员工，行政、基础分析、后台支持等岗位尤其可能减少。企业即使继续增长，也未必需要按照过去的比例增加办公面积。对一个空置率已经很高的市场来说，这意味着部分写字楼面对的可能不只是周期性去库存，而是长期需求基准本身下降。
这也是为什么中国办公楼问题不能单靠降租解决。租金降到一定程度，确实能吸引企业搬家，却无法凭空创造更多公司、更多员工和更多利润。AI如果进一步降低单位经济产出所需要的办公面积，那么一些原本还能指望“等经济复苏后慢慢填满”的楼宇，未来甚至可能长期失去原来的经济用途。
中国写字楼今天的高空置率，本质上是在为过去高速城市扩张时期的乐观预期还债。
楼可以很快盖出来，但真正能够长期填满这些楼的企业、工作岗位和商业活动，不可能靠规划一次性制造出来。更麻烦的是，未来经济增长即使恢复，办公需求也未必还能回到过去那条轨道。
