加拿大房地产（看中国特约摄影Jonanthan）
【看中国2025年10月22日讯】（看中国记者李亭综合报道）加拿大房地产市场正面临35年来最严重的危机。开发商大规模撤离项目、住房供给缺口扩大、按揭续约压力山大、市场区域分化加剧，以及能源政策失误导致的经济整体衰退，正推高枫叶国的住房困境。尽管加拿大央行已启动降息周期，但专家分析认为，这不足以逆转局面。近日，马克・卡尼政府推出的“预制平价房”计划备受关注，但其是否能真正解决核心问题，加拿大正面临房地产与经济的双重危机，那么，经济衰退的根源究竟在哪里呢？
开发商撤离创35年新低
加拿大房地产市场正经历一场前所未有的“寒冬”。根据加拿大房屋建造协会（CHBA）和UberNation报告，今年第三季度，仅大多伦多-哈密尔顿地区就有10个公寓项目被开发商取消，涉及2499个单元。这已是今年以来18个项目、4040套公寓的“夭折”，而自2020年初疫情爆发以来，累计取消项目达32个，总量近7000套。更令人担忧的是，还有20个项目处于半停摆状态，随时可能被叫停或接管。
这一现象并非局限于公寓市场。独立屋、半独立屋和镇屋开发也遭受重创。CHBA数据显示，加拿大各大城市房屋建造商的市场预期连续下跌，开工申请数大幅下降。特に在安大略省、不列颠哥伦比亚省和草原三省，开发商信心指数跌至谷底。讽刺的是，加拿大人口仍在激增：过去12个月净流入39万人，主要集中在多伦多、温哥华和卡尔加里等核心城市。根据加拿大住房按揭贷款机构（CMHC）评估，到2030年，加拿大需额外增加350万套住房才能恢复可负担水平。这一供给缺口已成为经济和社会稳定的定时炸弹。
为何在人口需求旺盛期，开发商却选择集体撤退？分析人士指出，三大核心原因导致这一“反常”行为。首先，成本结构失控。新建公寓在多伦多和温哥华需售价每平方英尺1200-1300加元才能保本，但二手市场仅为800加元/平方英尺，导致新房竞争力尽失。人工成本飙升：2021年建筑技工时薪40-50加元，如今已达60-80加元，涨幅超40%，且劳动力短缺严重。原材料价格锁定高位：木材、钢材因关税和海运费用上涨，境内运输成本也升4-6成。此外，联邦气候政策强制使用低碳材料，进一步推高成本。
其次，预售模式崩塌导致现金流断裂。加拿大开发流程依赖预售：先拿地、预售收取15-20%定金（锁在信托账户）、达70-80%预售率后银行放贷、开工建设。但政策限制海外买家（联邦禁令及省税）、本地高净值投资者撤退（因高利率和负面预期），使许多项目预售率不足30%。银行拒贷，项目“血管”断血，只能停摆。
第三，开发商对未来丧失信心。加拿大经济增长停滞、生产力无反弹、资本外逃、加元贬值、政府债务高企（超1.2万亿加元，年利息400亿），加上美加贸易博弈，结构性风险已变。开发商视撤退为理性选择，而非悲观主义。
这一危机已波及全国。加拿大房地产协会（CREA）9月报告显示，房屋销量同比增长5.2%，创2021年以来最强劲9月，但这被视为“基数效应”：去年同期市场冻结于5%高利率，今年降至4.5%后，恐慌性需求释放。然而，报告预测2025年底平均房价跌1.4%至67.67万加元，库存挂牌房产增7.5%至19.98万处，显示卖家更急于脱手，市场供需逆转。
房市崩盘真相：市场区域分化加剧
更深层的危机在于房地产市场的“无声崩盘”与区域分化。CREA 9月报告显示，全国房屋销量环比跌1.9%，同比跌4.5%，买家活动疲软。平均售价66.21万加元，同比微涨1.5%，但MLS房价指数同比跌3.5%，证实价格下行压力普遍存在。库存激增10%，达4.5个月，供需向买方倾斜。
市场分裂成两个平行世界：安省和卑诗省深度冰冻，多伦多和温哥华成“买方市场”；草原省份、魁北克省和大西洋省份韧性强，房价稳步上涨。多伦多基准房价同比跌4.7%，新挂牌19,260套，增4.9%，库存5.5个月，30年来最高。温哥华基准价跌3.9%，库存增19%，售挂牌比12.1%，独立屋9.5%，边缘买方市场。高端独立屋和公寓受重创：多伦多万锦独立屋从2022峰值242万跌至2025年183.3万，亏近60万；温哥华西温豪宅从700万跌至450万，亏250万。公寓跌5%以上，供应潮涌，首次购房者和投资者却步。
相反，魁省坚挺：三河市、魁北克市房价涨8-15%，蒙特利尔供需平衡。草原省份：萨斯卡通涨18.5%，卡尔加里涨5%，跨省移民吸收库存。大西洋省份：哈利法克斯涨9.5%，蒙克顿涨12%，库存紧张，卖方市场。需求未消失，而是地理迁移：高房价挤出买家转向低成本地区，重塑版图。
三大力量酿成风暴：一、经济寒潮。2025 Q2 GDP环比跌0.4%，Q3或加速；失业率7.1%。收入不确定瘫痪升级链条，流动性停滞。二、央行困境。9月降0.25点为防御，防硬着陆；通胀压力限进一步降息。心理取代利率主导。三、移民政策转向。削减留学生，颠覆公寓投资逻辑：租金乏力，现金流负，投资者抛售。RBC报告称，这是游戏规则改变，公寓时代终结。
“按揭海啸”来袭 阿省省长揭经济衰退根源
房地产危机并非孤立，而是加拿大经济衰退的镜像。CREA报告的“强劲”背后，是“回光返照”。销量增长源于被压抑三年的需求和利率“正常化”，但4.5%利率仍高企，对年收入12万加元的双职工家庭，按揭月供压力巨大。
更严峻的是“按揭续约悬崖”。2020-2021年低利率（1.8%）上车者，5年期固定按揭从2025年起到期，续约时月供或从3000加元飙至5000加元。投资客信心崩盘，租金回报覆盖不了利息，现金流负转正难，房价阴跌加剧抛售压力。市场呈现“量增价跌”诡局，恐慌刚需与绝望卖家博弈，流动性枯竭前夕的“踩踏”。
宏观经济“三发动机”都出现故障，GDP年化增长仅0.5%，人均GDP负增长，企业破产率升40%；收入提升滞后通胀，家庭债务/GDP比170%（G7最高）；人口预期虽靠百万移民托底，但新移民涌入租房市场，租金飙升（多伦多一居室超2800加元），未转化购买力，反加剧扭曲。
阿省省长史密斯（Danielle Smith）揭示衰退根源在于政府能源政策失误。加拿大资源丰富，人均储备超中欧俄美，石油超1万亿桶、天然气超1000万亿立方英尺，潜在财富数十万亿。但联邦C69法案禁新管道、邮轮禁令困内陆资源、油气排放上限（仅针对能源业），导致北方门户、东边能源管道取消，数千亿投资流失。到2050年，阿省损失1万亿GDP、15万岗位、2000亿元财政，全国损失更大。高失业、赤字、资本外逃、对美单一出口依赖，皆源于此。
史密斯呼吁三步扭转：取消排放上限、废除邮轮禁令、改革C69法案，释放资源优势。通过技术创新减排、建资源走廊通亚洲，吸引投资、创岗位、增税收，无需纳税人一分钱。加拿大可成环保资源强国，但联邦不愿放权，恐因政治考量。
政府“预制平价房”能救市吗？
面对危机，卡尼政府9月14日宣布投入130亿加元，在多伦多、渥太华、温尼伯、埃德蒙顿、达特茅斯、魁北克龙格伊6城启动4000套“预制平价房”，最大容量45万套。通过BuildCanada Homes中心，采用工厂预制（墙体、地板等70-80%工厂完成）、现场拼装模式，缩短工期、减浪费。材料批量采购、室内生产避天气干扰，价格15-30万加元/套（100-250加元/平方英尺），符合建筑规范、安全标准。
这非临时板房，而是社会住房系统，从无家安置到社区租赁，仅少量可负担购房进入市场。优先中低收入家庭、老人、学生、无家风险者。政府合作本土企业如X Building、BK Cornerstone、BECC，注入2500万投资。
借鉴瑞典（80%新屋预制）、德国、荷兰、美国HUD（700万套在用），模式成熟。但对加拿大，专家质疑其效力。首先，规模不足，4000-4.5万套远低于350万缺口，10年难追需求。其次，资金不可持续：联邦赤字高，债务利息400亿，选年压力大，明年美加贸易谈判、债务利率升，难年年砸百亿。第三，人口净流入持续（虽收紧留学生、公签，但移民战略维持劳动力），需求长期压力。第四，政策延续性风险：保守党领袖博励治斥为“扭曲市场”，若选举变天，可能废止。博励治提倡加快批地、减费、免税等市场化措施。
分析认为，央行降息（50-100基点）也很难解决结构性问题：成本高、资金断、信心失。预制房或为政治回旋，短期缓解舆论，长期无力逆转。开发商撤离、经济下滑、贸易冲突、债务飙升交织，加拿大房地产恐陷深渊。
未来展望：2026年K型分化与经济重构
展望2026年，加拿大房地产将成“注底之年”，非普涨普跌，而是两种复苏。销量反弹方面，CREA预测4%，RBC 6.5%，但技术性而非乐观。压抑需求释放，卖家降价促成交。
价格K型分化，安省和卑诗省跌1.5-2%，库存消化漫长，供应抵消需求；草原省、魁省、大西洋省份涨2-4%，基本面强（可负担房价、移民流入、就业稳）。房产类型差距扩大：独立屋稀缺，复苏快；公寓过剩、投资者退、租赁不稳，滞后。
这场危机是去泡沫化与价值重构，结束低利率普涨时代，转向地方基本面主导。暴露结构性问题：依赖房地产忽略投资、生产率。只有宏观改善、信心恢复，才迎可持续复苏。在此之前，需准备调整，未购房者蓄力，已购房者需减债。
