【看中国2024年7月10日讯】2020年，疫情刚刚解封，深圳迎来了楼市的春天。
千万富豪、单身离异妇女投资团从这片大陆的各个角落涌来，浩浩荡荡杀进深圳楼市。这里很快成为炒房客的热土。
2020年上半年，深圳二手房的涨幅位居全国第二。所有人都知道深圳房价涨了，只有深圳官方不知道，他们说：深圳6月份房价相比去年同期仅涨5%。但在7月，深圳住建局还是悄悄地派了几个人出去考察了一趟。考察团回来后，深圳就颁布了一揽子调控政策，限购、限贷、加税三道硬菜全部上桌。一周后，深圳二手房网签量腰斩。两周后，二手房网签只有原来的五分之一了。
让“社会主义先行示范区”深圳的领导们出差学习的城市，是长沙。虽然深圳的经济总量是长沙的2.7倍，但长沙是一个：让炒房客有去无回的城市。
这一年，作为中部省会城市的长沙，均价竟然不到1万块，堪称天方夜谭。年底，长沙登上了住建部的简报，成了中国楼市调控的模范生，风头一时无两。但四年后，这座城市正为庞大的楼市库存而烦恼。
截至6月，长沙住宅新房的去化周期是16.68个月。一年前，这个数据还是8.5个月。比住宅库存更可怕的，是商住的库存。湖南中原数据说，长沙公寓去化周期是：58个月。
这周，长沙发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，提出：在满足一定的条件下允许“商改住”。
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2021年，刚离开恒大的任泽平，总结了长沙控房价的先进经验：城市外扩、供应放量、控制利润、限制投机。
供应量的增加，其实是核心原因。2003年到2019年，长沙市建设用地面积年均增速为5.8%。而向长沙取经的深圳，增速仅为3.8%。但任泽平忽略了一个结构性问题。
2017年，长沙恢复住宅限购，第二年又进行升级。受此影响，住宅交易降温，但不受调控影响的商住类产品，受到热捧。
长沙曾在2011年首次实施住宅限购。但“按下葫芦起了瓢”，高容积率、高商业比的地块供应增加，一批城市综合体拔地而起，Loft、跃层等商住类公寓产品风光无限。恢复限购后，长沙商住类地块供应量又一次快速增加。有个开发商朋友说，当时在长沙的很多地块中，住宅和商业的配比达到了：5:5。
2020年，长沙商住用地供给面积为220万平方米，住宅用地供给279.46万平方米，呈4:6的态势。但由于供应量太大，产品越来越同质化，加上疫情影响，长沙的商住产品很快就卖不动了。一些着急回笼资金的开发商也酝酿降价。
深圳考察团离开不久，长沙的商住公寓价格便开始“跳水”。其中，恒大率先以7折甩卖房源。有些购房者感觉能占到便宜，就入了手，结果：项目到现在都没复工。
第二年，新力、绿地也开始降价。绿地一个公寓项目的单价，从14000块降到9000块以下，降幅接近40%。2021年10月，《湖南日报》在报道中说，长沙降价的公寓，其价格相比之前，几乎是：打对折、打三折的水平。
但尽管如此，长沙的商住市场还是成了“堰塞湖”。
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商住市场的库存问题，不只存在于长沙。那几年，在“领头羊”的带动下，湖南省的其他地市也供应了大量商住地块。
2021年10月，湖南省住建厅曾发文，推进非住宅商品房去库存。文件要求对省内市县做分类处理，具体分为：“连续两个季度非住宅商品房
库存去化周期超过36个月的市县”、“去化周期在24-36个月的市县”、“去化周期在12-24个月的市县”。商住库存问题的严重程度，可见一斑。
长沙也曾在2022年发文，提出制订“商改住”实施细则，允许商住类项目有条件地改成住宅。但这一措施推进得并不顺利，因为住宅市场也面临库存难题。
长沙的住宅去化周期曾多年维持在8个月左右的健康水平，由于市场降温，到今年4月，已经拉长到18个月。去年9月，长沙取消了对首套房住宅的限购。7个月后，这座调控第一城，全面取消了限购。
这两次调整后，长沙的住宅销售总算有一些起色。但商住项目更加卖不动了。
这一次，长沙再次提出“商改住”。初衷虽好，但效果还是得打个问号。开发商朋友就说：谁都知道，长沙楼市的问题，不是改个规划就能解决的。
2017年，房地产的奇迹不断在长沙上演：907套房源10秒售罄；购房指标被炒到了10万一个；客户通宵排队认筹，有孕妇羊水破了，硬是撑到排完队才去了医院……
房地产进入牛市的那两年，也是长沙人口突增猛进的两年。2016年增量21.34万人，排名全国第四，2017年成功抢下27.29万，高居全国第二。大家都说，长沙是二线城市抢人大战最大的黑马。
人口增长，去化太快，但房地产的库存，也跟不上了。2018年5月，一份湖南省住建厅的文件在网上流传。文件里提到，长沙市中心城区去化周期只有2.8个月。建议：增加供地，加快供地节奏。
但一个月后，长沙市政府在会议上说，当前长沙房地产市场调控的主要矛盾，不是供需矛盾，而是：炒房与反炒房的重大斗争。
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克而瑞的数据说，刚刚过去的6月份，年中冲刺阶段，商品房市场供应量环比上涨26%，新政利好持续落地。但成交疲软不及预期，环比下跌：4%。
为了冲刺半年业绩，长沙开发商最近都在绞尽脑汁研究：降价的一百种方式。
5月，招商天青府成为长沙少有的摇号盘，首开去化93%。成绩不错，一方面是区位优秀，另一方面是价格：只要1万2，毛坯。
当时，旁边的保利梅溪天珺还保持着精装、1.6万左右的定价。被招商卷到后，保利梅溪天珺决定，最近新加推的A地块143㎡户型，降低上车门槛，精装改毛坯，均价也降到了1.3万。而原来打算的主力户型是187平，300万的总价，现在180万，就能上车了。
精装改毛坯的变相降价，很快大家都学会了。比如曾经的销冠盘长沙润府、洋湖的君樾洋湖。最好学的是鑫远融泽府，长沙主城的大平层，1.6万的精装改毛坯后，价格降到了9000块。
但有钱人，显然还是不够用了。有人统计，长沙在售200平左右的大平层，至少有46个。四个月前，龙湖云河颂为了降低上车门槛，重新调整了户配规划，原先定位190平的主力户型改为140平。
这个方法，融泽府也学会了。一期的最小面积是213㎡，现在二期降到了160㎡。在融泽府的一房一价表下，还有一行小字：二期首开特惠65折。
不过，他们唯一没有学习的是市中心华发一豪宅项目新推出的优惠：3年零月供。
