【看中国2024年5月29日讯】2000年，大学生毕业包分配被全面取消后，北京科委做了一个统计，他们惊讶地发现，在中关村地区的高新技术企业中，没有户口的大学生“打工人”,一共有十万人。
原因很简单，北京有5000家高新技术企业，如果按照分配，每年只有2000人被分配过来，这些公司只能自己去市场上抢人。最终的结果就是，很多微电子、电子信息技术、新材料、外语专业的大学毕业生宁愿放弃分配，哪怕没有留京指标，也要回到北京、留在北京。
这十万个知识精英放弃了铁饭碗，选择“相信市场经济”。也是从2000年开始，一个新词开始流行开来：北漂。
北京今天的高新技术产业，尤其是互联网产业，是这十万北漂打下的江山。
一
2000年4月，北京五道口的一个商品房小区开盘，五号楼的一套房子卖给了山西一位名叫黄治华的煤老板。
黄治华住进小区后，发现这里竟然有很多创业的小公司。小区附近的酒吧和餐馆里，总能碰到小区的年轻人张口闭口都是互联网、融资、硅谷。最传奇的故事，是隔壁单元那个美国回来的小伙子，融了很大一笔钱，做团购的业务。
耳濡目染下，黄治华也决定重新创业，他向山西的煤老板同行们集资，握着1300万，也搞了一个团购网站——阿丫团。
没多久，中国互联网最著名的“百团大战”就打响了。谁也没想到，最后的大决战是在黄治华所住的小区。打剩下来的六家公司，有三家都在这个小区里，其中包括阿丫团。
故事的结局大家都知道，笑到最后的，是黄治华羡慕的那个小伙子——美团的王兴。这个小区，就是后来被称为“中国民间硅谷”的华清嘉园。
华润置地开发的在中国房地产及互联网发展史上有着特殊地位的海淀小区“华清嘉园”（网络图片）
翻开美团总部的公司主体——北京三快科技的工商资料，还是能看到最初的注册地址：北京市海淀区华清嘉园7号楼1202室。
王兴的三次创业，校内、饭否和美团都是在这里起步的。互联网新三巨头的另一位，张一鸣更是曾经在华清嘉园的大院里，先后就职于三家公司。暴风影音、酷讯、美丽说、酷我、快手、融360，也都是从这里走出来的。
华清嘉园能成为民间硅谷，除了离五道口很近，和开发商的规划有很大关系。开发商在市场调研中发现了一个反常的数据，对项目最感兴趣的，是25-35岁的年轻人，他们要做的不仅是一个中档商品公寓，而是要想办法让小区拥有更多功能。最终，他们做了当时看来不常见的规划：商住混合型社区。
除了15栋住宅楼，他们拿出4栋楼，做了2栋商业建筑，1栋幼儿园，1栋会所。住户的几乎所有生活需求都可以在小区内解决，甚至可以把公司注册在这里。在华清嘉园，两、三个年轻人就是个创业公司，租个房子，白天是办公室，晚上还能再还给租客，能分摊掉办公室的很大一笔成本。
对于北漂的创业者来说，华清嘉园是友好的。北京能成为中国的互联网之都，离不开那个野蛮生长的时代，也离不开华清嘉园这样的小区。
只要在华清嘉园撑三年，创业大概率就成了，可以搬到明亮的写字楼里，甚至买自己的办公楼。
二
华清嘉园的开发商，就是现在的：华润置地。
华润置地发轫于1994年，植根香港的华润集团入股华远地产，开始进军国内房地产。那一年，中国房改正式开始。一边是城市职工紧张的住房问题，一边是财政赤字，政府只能用市场化改革，来解决房子的问题。
新时代就此拉开帷幕，政府引进了香港的预售制度，开启了土地财政。
在开发华清嘉园的同时，当时还默默无名的华润置地买下了西城区的另一块地。这块地原本是一个危房改造小区，但地段极好，它离天安门不远，位于西单和金融街之间，财政部和教育部等部委林立，中行、央行、交行总部环绕。
买下这块地后，华润置地舍弃了住宅用地的规划，把它改成了一个集公寓、商务办公、商业为一体的综合性商务中心，他们没有建高楼，而是修了八幢独立办公楼，取名为“置地星座”。
华润置地看到了一个很小众的需求，独栋办公楼不只是大型跨国企业需要，中小民营企业也需要。置地星座把独栋办公楼的面积打下来，卖的不是楼，而是冠名权。他们打出的广告语是：把企业门牌悬挂在中国第一街上。
这句话引起了很多企业家的共鸣，别看这个项目不大，无意之间，华润置地开创了一种新的模式：总部经济。而被称为“中国第一个总部经济试验项目”的北京丰台总部基地，也比他们晚两年才立项。
置地星座的第一个大买家，是来自内蒙古的企业鄂尔多斯，他们豪气地买下了两幢楼，将集团的招牌树立在了天安门旁，就是如今的鄂尔多斯大厦。
全国各地有点实力的企业，都想把公司的招牌树立在北京。到今天，北京是中国集团总部最多、最聚集的城市，甚至比上海还多。“总部经济”的开拓者，其实是华润置地。
置地星座和华清嘉园这样的项目，印证了房改的真正意义。一个健康的生态系统，无论是大树还是野草，都能找到自己的天地。市场有各种各样的需要，把土地的决策权交给企业，他们自然会把合适的人，放到合适的地方去。
三
2016年10月的阿里云栖大会上，马云第一次提出了新零售：未来的十年、二十年，没有电子商务这一说，只有新零售。
从那天开始，新零售就成了互联网最热门的方向。阿里也躬身入局，收购了银泰，做了盒马。其实就在那天上午，成都举办的中国电子商务发展峰会上，雷军更早提到了新零售。雷军后来对央视委屈地说，我比马云还早了半天，但大家都不知道。
更少有人知道，让雷军有底气喊出新零售的，其实是小米之家的一个门店。2016年1月，小米在其总部旁边的五彩城购物中心内，开出了一家300平的小米之家。在此之前，小米之家主要是做售后服务，但在五彩城，小米把公司的产品都搬进去展示。
开业10个月后，小米之家的数据震惊了所有人：这家300平米的店铺，销售额竟然超过了面积超千平的沃尔玛，占到了五彩城总销售额的1/14。雷军这才开始重新审视小米之家，将线下渠道作为集团的转型战略，并提出了新零售。
如今，小米之家已经在全国开出了超过一万家门店，覆盖了80%的县城。可以说，小米之家改变了小米。而小米之家的成功，和五彩城分不开。
当年华润置地来之前，清河板块被称作：五环外那个鸟不拉屎的地方。
清河作为北京老旧城区的代表，政府对这里也没什么信心，2004年北京的总体规划里，将这里定义为城市绿化隔离区，规划了190万人口，甚至没有规划大型的再生水厂。但华润置地看到了一股野蛮生长的产业力量，就像当年他们在华清嘉园看到的那样。2005年，华润置地通过81轮加价，在拍卖中买下了五环外的清河毛纺厂地块。当三环房价只有5000的时候，毛纺厂的楼面价是7800元/平方米。
很多人都说这家公司疯了，华润置地的名字，就这么被北京人民记住了。
他们用十年时间，在这块地上开发了橡树湾；更是投下了20亿元，做了在北京的第一个城市区域商业中心，20万平米的华润五彩城。
这里逐渐成型后，大家才看懂华润置地的布局。周边五公里，有中关村海淀园、清华科技园，北大科技园，中关村软件园，北大生物城，少说也有50万人在这里工作。但这么多人，这么多科技园，却很少有人思考创业者和年轻人需要什么，他们怎么吃饭，怎么通勤，有没有娱乐生活。
在做橡树湾之前，华润置地成立了客户研究组，他们给自己的老业主们派发了几万份调查问卷，一对一访谈，了解他们的需求和行为习惯。橡树湾做了很多创新，比如它可能是第一个做了收纳系统的房地产项目。小区内的幼儿园，华润置地把选择权交给了业主，让国内外五大幼教机构来竞标，业主民主投票来选择。
十几年过去了，50万知识精英以及他们的家属，把橡树湾的房价抬高了十倍，让五彩城成了北京销售额最高的区域性商业中心，光大证券测算过：小米之家可能是中国坪效最高的商业体。
到了2012年，清河的人口已经超过了290万，比十年前政府预测的人口，多了整整：100万。
四
2016年，字节跳动搬进了中航大厦。张一鸣通过内部信呼吁员工：不要住在城乡结合部，年纪轻轻不要着急在郊区，应该生活在市中心。张一鸣倒不是“何不食肉糜”，华清嘉园走出来的年轻人，知道环境对人的影响。人和公司，终其一生都是在追逐水草丰茂的地方，无可厚非。
华润置地这样的开发商，走的是另一条路。
张一鸣口中的“城乡结合部”，需要有人去改变，清河要变成硅谷，丽泽、望京、亦庄、房山也都需要改变，哪里有新产业，他们就去哪里。人人都想要好的配套，但配套是需要有人去建设的。
这些年来，华润置地有机会拿地，就尽量做大盘，尽量做万象汇，做综合体；拿不到地，那就做办公楼，做长租公寓。
北京需要什么，华润置地就做什么。最近，北京市场最火热的是亦庄北神树的北京润府。这块地当初拿出来拍卖的时候，很多人觉得很复杂，它包含了5个小地块，除了住宅，还有体育场、基础教育用地、公园绿地、商业综合体。
华润却觉得正合心意，优秀的住宅产品，再加上万象商业，华润置地进来后，学校也落地了，公园绿地也成型了，大家突然发现，这里成了一个配套齐全的板块，一夜之间变得生机勃勃。
北京的开发商里，华润置地可能是业务线最多元的了。除了住宅和物业，写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、文体、代建、城市更新，他们都有涉及。他们会去很多别人不去的地方，大兴机场大家都嫌远，但华润置地拿下了综合服务楼的经营权，把航站楼做成了一个有办公、商业、酒店的综合体。在他们的设想里，机场不仅能服务旅客，甚至会成为周边居民的生活配套。综合体里的木棉花酒店，他们请了国际水准的设计师，酒店中庭做了一个可能是北京最豪华的书店。
它似乎是在挑战商业逻辑。但在华润置地看来，他们有耐心等着这个项目慢慢成熟，每年进出7500万旅客的“新国门”，需要这样的服务和空间。
那些早年间的产品，还在不断调整返修。十年前，华润置地主动关停了西单的77街购物中心，当时购物中心还运营良好，华润置地腾退646家小商贩，对购物中心推倒重来，做了空间更开放的“西单更新场”。他们说，要把长安街唯一一块公共性开放空间，还给年轻人。
华润置地引以为傲的清河五彩城，也在几年前做了彻底的改造升级，现在已经升级成了清河万象汇，主力品牌几乎进行了大换血。
华润置地的三十年，也是房改的三十年。过去三十年，他们在北京做了很多别人不愿意做的事情，很多项目，一开始都不被人看好，但，时间证明了他们的价值。
从中关村的十万北漂开始，北京“我家大门常打开”，开放怀抱迎接了很多年轻人，雷军、张一鸣、王兴、刘强东，其实都是北漂。《北京欢迎你》的歌词里说：拥抱过就有了默契，你会爱上这里。
华润置地这种企业做的，就是为改变北京的人，尽可能提供一个适宜的环境。这家“房改”元年诞生的企业，证明了“房改”的真正意义。
2016年，华清嘉园对面的清华大学里，来自31个国家的110名学生成了苏世民学院的第一届学生，中美领导人都罕见地发来了贺电。
黑石董事长苏世民捐款建成的“苏世民学院”实景图（网络图片）
学院的捐赠人，黑石的董事长苏世民说，西方最优秀、最聪明的人才来到中国，不是为了干别的，而只是为了了解中国，这在200年来还是第一次。苏世民学院的代建，也是华润置地做的。
