【看中国2023年6月7日讯】近段时间，楼市喧嚣发生在二手房市场，各地挂牌数据不断攀升、“抛售潮”的声音四起……那些正在卖房的二手房业主，是最先感知到市场变化的人。
北京的张女士正在为手中一套房伤神。今年年初，为了变现回笼资金，她将朝阳区一套大户型房子挂出去，内心预期价格千万有余。但几个月以来，来看房的人出价都不及预期，与其心理预期差距超百万，一直难以成交。“能卖出去就卖，价格不合适的话，还不如继续出租。”张女士很无奈。
负责维护该房源的中介表示，最近二手房市场整体情况一般，门店成交量下降了不少，市场整体挂牌和库存都比较大，房源总量多、客户心态谨慎，整体市场成交节奏变慢了。“一般小户型房源成交还可以，毕竟有刚需群体存在，但大户型成交周期要更长一些。”
身在广州的李女士面临类似处境。今年年初，为了置换品质更好的新房，她将一套房龄20年的四居室挂牌出去，小区虽老但地段较优配套完善。当时，正值广州甚至全国楼市温度上升，二手房市场一片火热，李女士打算趁这次市场行情卖房置换，且已看中理想的新房项目。但接下来的卖房之旅，却不如想象中顺利。虽然有意看房的人很多，但广州庞大的二手房市场存量，让购房者选择面宽、决策也极为谨慎。几个月下来，李女士的房子带看不少，但至今未成交。没出手的二手房，成了李女士置换路上的“难题”。
二手房真的越来越难卖了吗？除了业主微观层面的感受，5月的二手房成交确实有所下滑。据诸葛数据研究中心统计，5月份，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点。
分城市来看，5月重点10城成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，本月二手住宅成交1803套，环比下降24.66%；南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。
连市场需求一直较为稳定的北京，近期二手房市场也有降温迹象。今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高；随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末，据北京住建委官网数据统计，北京二手房网签12117套，环比下滑13 %。
诸葛数据研究中心认为，随着一季度积压需求释放殆尽，4月份成交热度开始回落，进入5月份，购房市场活跃度继续下滑，加上五一小长假的干扰，二手房成交延续下跌态势。同时，近期住建部和市场监管总局联合发文规范房地产中介服务，一定程度也会加重购房者观望情绪而选择延缓入市。
二手房业主卖房难，背后不可忽视的影响因素是：多地二手房挂牌量正在攀升。存量市场犹如流动的“蓄水池”，不断扩大的市场容量，加大了二手房交易的难度。从一线城市到多个核心二线城市，越来越多的人正在出售手中房产。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州涨幅也均在100%以上。在公开中介平台上，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉的逼近20万套……
不断增加的二手房源，令楼市前景再添了一层迷雾：“投资客”抛售离场？业主降价抛售？天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后，二手房挂牌量增加到底原因如何？需要为此担忧吗？
58安居客研究院院长张波表示，二手房在架量不断增多，主要原因还是市场销售节奏变慢，二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看，5月已呈现上涨趋势，从4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一线城市，二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。
贝壳研究院调研则显示，目前二手房在售房源量的确在增加，但并不代表“抛售”，挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”，导致二手房新增挂牌量短时间内增加。
此外，虽然有业主降价行为，但目前并未出现大幅的“降价潮”。贝壳研究院表示，大部分城市房价具有稳定性，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例，占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。只有极个别市场本身下行压力较大的城市，挂牌量增加、同时均价明显下跌。
另有团队发表研报表示，二手房挂牌动机趋于多元化，背后都有置换并追求改善型住房的影子，当下实际有效挂牌量未如预期严峻。
一位房企内部的市场研究人士则认为，对二手房挂牌量的问题，要分城市看待。首先，一线城市本身就是二手房主导的市场，基本面较好，降价房源比例占比较低。同时，综合考虑去化周期和需求基数，挂牌房源量并不高。而对部分曾经历快速市场上行、一二手倒挂严重的二线城市而言，过去市场上升期曾有大量投资客入场；2023年以来，这些低成本投资房源投入市场，且存在一定降价出售空间，这些城市消化市场存量会更具挑战。
总体而言，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件，在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中，改善需求往往会被抑制。不过，二手房挂牌量与新房库存并不等同，有买房就会有卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量，虽未必就能得出市场供给过多的结论，但从新房成交也力不从心的下游趋势来看，目前的房地产市场的走向很难让人放心。
