【英伦故事】英国物业业权浅谈(图)
图为英国居民区(图片来源:看中国)
英国容许私人持有土地的“永久业权-Freehold”,如果Freehold持有人在土地上兴建物业,并将土地及物业出租,那么第三者承租时,就拥有租赁期间占用土地及物业的权利,称为“租赁业权-Leasehold”,租赁期通常是99年甚至999年,租赁期内,Leasehold持有人需要按照规定,每年向Freehold持有人缴纳地租,租赁期届满后,如果没有续租,土地及物业就会归还Freehold持有人。
Leasehold与香港物业市场情况类似,香港业主向香港政府租借土地,拥有若干年期的土地使用权,并每年向香港政府缴交地租。不同的是,英国地租收费没有既定标准,通常是每年50至200英镑,但多年来,Leasehold物业市场不时出现地租争议,例如租赁合约容许Freehold持有人将地租提升一倍。有见及此,英国政府最近订立新法,2022年6月30日或之后签订的Leasehold全新租赁合约(主要适用于新建Leasehold物业),将被禁止收取地租。
另外,Leasehold物业多以分层单位(Flat)为主,包含走廊、楼梯、花园等公众地方,衍生管理问题。于是,与香港业主一样,Leasehold持有人多数也要缴交管理费(Service Charge),管理费亦是常见争议之一。
香港不少物业正面临2047年租约届满情况,同样,英国Leasehold物业也有续租问题(Extending the lease),随着时间过去,Leasehold的剩余租赁期逐渐减少,少于80年的话,租赁合约价值就会出现递减。因此,如果剩余租赁期少于80年,一般情况下,Leasehold持有人会先向Freehold持有人支付一笔可观的续租费,延长租赁合约后,才进行转让(Sub-lease),以取得更高转让价钱。
香港物业市场单一,地租及管理费无可避免,亦无可选择,所谓没有比较,没有伤害。但英国物业市场以Freehold为主,没有地租及管理费问题,加上洋房情意结,顺理成章成为移英港人首选。不过,Freehold物业也非全无限制,例如地契或会对业主权利作出限制,作出某些改建及扩建时,也需取得当地政府同意,值得注意。
除了Freehold及Leasehold,其实,英国政府早于2002年推出Commonhold,作为第三种业权,希望借此长远取代Leasehold,不过未成气候,如有机会,另文再叙。
(编按:作者许锐宇是前沙田区议员,现为“英国港侨协会”外展主任,协助移英港人适应英国生活。他也是《看中国》香港报社的专栏作家,以自身经历撰写香港人的英伦故事。)
来源:看中国
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