融创也出问题了:中国楼市会硬着陆吗?(图)


【看中国2022年2月28日讯】这些年,中国房企巨头大规模举债,大规模扩张,财务成本高企,杠杆率居高不下,其中的代表性房企就有恒大集团、华夏幸福、新力控股、阳光城以及融创集团、中国奥园等。

在高负债、高杠杆模式下,恒大集团扩张得最快,也发展得最猛,债务爆雷亦是颇为惨烈。这些房企过于追求短期扩张,成了本轮房地产调控中爆雷最大的导火线。

而在2022年的伊始,又一家头部房企财务爆雷了,它就是中国奥园。中国奥园的爆雷比恒大更干脆,更不留余地。恒大在爆雷之前,许老板还卖项目、卖股权、卖飞机、卖别墅,垂死挣扎了一把。至今,恒大也没放弃自救。就算是装样子,也装出来了。可奥园就不同了,直接宣布:已到期的美元债和未到期的美元债,统统都不还了。

奥园摊牌了,就是耍赖,没钱了,一毛不还!在美元债爆雷之前,奥园的60亿理财产品也违约了,众多投资者都损失惨重。

2022年开年奥园这个雷的出现,足以证明,中国房地产行业的风险就像地下的火山,还没有完全释放,房企的债务仍然承压。

而在众多私营房企中,融创算是抗压能力比较强的。可最近发生这一系列事情,却把融创推到了风口浪尖:频繁低位配股,被信用评级机构下调评级,到期美元债跌幅创纪录,终止与万达酒店的管理协议,旗下公司部分股权被冻结,一口气转让多个项目股权……

这不禁让人疑惑:融创,到底怎么了?

融创在近期还上了42.5亿元债务。这时候,还能拿得出钱还债的房企,都算是在债务危机的边缘能撑得住的了。这笔资金的来源很可能是融创卖掉了上海和杭州的三个项目。

在这里,大家就要想了:谁还有钱来接盘呢?据传,接盘融创上海项目的是国资远洋集团旗下的远洋资本,而接盘融创杭州项目的则是浙江本地国企滨江集团。此外,融创武汉两个项目分别卖给了武汉城建和首创集团,融创文旅城昆明项目二期40%股权转让给了珠海华发集团。融创的腾挪之术还是可以的,但也可以看出有点拆东墙补西墙的意思。

疯了一样保命的融创到底怎么了?
疯了一样保命的融创到底怎么了?(网络图片)

不过,如果我们看一下2021上半年的融创,感觉还是风光无限的:业绩创新高,利润持稳,负债下滑,现金充足,服务公司上市大涨。

“救死扶伤”的白衣骑士,2021年2月以8.17亿元接手已烂尾超8年的大连“君临天下”项目。5月,以99亿元收购广西彰泰,以430亿元巨资收购了其他18个地块,收购金额占到5月销售额708亿元的74%。

2021年上半年的的融创,两个字:优秀。惠誉标普穆迪摩根大通一票全球信用评级机构,全部上调融创中国的评级。即使是2021年全年,融创的业绩依然稳健,全年累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元,同比增长4%。较6400亿的销售目标,完成率为93.34%,在当下行情里怎么也算得上是优秀的成绩单。

可是,看起来哪哪儿都没问题的融创,怎么会突然翻车呢?

前些时,融创发布了一条被“群嘲”的公告,宣称年底账面现金约1600亿(含合联营公司账面现金),足以应对短期的到期债务和项目开发需求,但是考虑内外部可能存在不确定因素,决定通过向市场配售募集额外的股本,保持现金流。

股价跌了近8成的融创分别在11月和1月两次低价配股,融资119.36亿港元。配股就是发行新股,原股东可以低价买入,融创可以借此筹集资金。由于新股的价格低于市价,对没有参与配股的股东来说,股价降低利益就会受损。所以融创频繁的配股行为,引起了投资者不满,更多人因此质疑融创1600亿元的现金流究竟是真是假。

融创宣称年底账面现金约1600亿,可这1600亿元现金包含联营公司的账面现金,也就是子公司,这其中很大一部分母公司根本无法挪用。房企进驻一个省市,一般会成立一家当地的开发公司,以区域或者城市公司的名义获取土地,再把土地抵押给银行,从银行手中获取贷款开发建设。因此,这个土地资产是在子公司手中,抵押也是通过子公司的土地资产去抵押。但是现阶段购房者信心脆弱,为了保交楼,很多地方限制了地方子公司的资金使用情况,严格监管预售资金。这就导致子公司的钱不能随意挪动,无法及时供给母公司,必须要等整个房子盖好以后,清算好了以后再说。这对很多地产公司来说是致命的打击,账面上有很多钱,但是动弹不得,更无法用来还债。

再者,即使是融创开发建设的楼盘,也并不都是融创百分百持股。融创中国2021年半年报显示,如果将合营公司及联营公司的销售收入计入,融创中国上半年的合同销售金额超过3200亿元,而融创中国按项目持股比例应占的权益合同销售金额只有2000亿元,比全口径的合同销售金额少了约1200亿元。

看到这大家是不是已经明白了,由于很多项目是合作开发,公开的销售额只有一部分归属房企,而这一部分的销售额中又有一部分被监管了,无法第一时间拿来救火。

四个月前,万达酒店发布公告称融创撕毁协了与万达酒店签署的酒店管理协议。为此融创要向万达支付1.33亿元作为终止补偿,以及向万达支付6859万元,结清应付账款。按照合同规定,双方的酒店管理合同期限是20年,即应到2037年到期。

但融创却变卦了。融创在购买万达物业时做了部分贷款,现在酒店的盈利还不够利息,同时还要给万达交酒店管理费。除此之外,融创文旅还沉淀了一千多亿元的资产,2021年上半年总收入为26.1亿元,管理利润有4.4亿元。千亿的资产,半年只有26亿元收入,再加上千亿规模需要固定的运维成本和人工成本,资金周转成了一潭死水。所以近一年,融创陆续折价卖掉了多个重量级的文旅项目股份。比如,西双版纳环球世纪会展旅游公司70%股权转让给中融信托;比如,昆明融创文旅城二期40%股权转让给华发;比如,总投资700亿元的融创甘露山文创城35%股权转让给武汉城市建设集团;其他的文旅项目也不能闲着,充当着公司的“融资工具”。所以,融创多次以文旅作为资产进行融资。

这几年,融创把在地产上挣得一大部分扔到了文旅这种无底洞,如果全部计提减值损失,基本就没利润了,资金套住也改变了融创在快速周转上的优势。当年万达急着转手的就是因为文旅太烧钱,兑现周期又长,一个文旅项目就需要七八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资,十几个项目叠加在一起,虽然通过文旅项目中的房屋销售能收回大部分现金,但至少五六年内,十三个项目每年净增1000亿负债,压力相当大。

2022年融创有123亿元人民币债券,12亿美元(约合76亿元人民币)离岸高级无抵押债券要还,如果再算上表外的商业票据和隐性债务,粗略估算有200多亿元的债务。而融创光2021年上半年的毛利只有199.8亿元,归属于母公司的净利润有119.9亿元。

说实话,如果不是被资金监管,融创的利润偿还债务绰绰有余。可即便如此,融创依然疯了一样四处筹钱。

高层喊了两个月的房企收并购,最积极的就是融创。融创甚至比暴雷违约的房企还狠得下心,低价变卖各种资产回血。以26.8亿出售了上海、杭州的三个项目,通过配股融资119.36亿元,出售贝壳股权回笼资金68.9亿元,孙老板无息借款给融创4.5亿美元(约28.8亿元人民币),转卖多个项目股权……据不完全统计,目前融创通过资产处置、借款、融资等多种渠道回笼资金300多亿元。

迄今为止,融创也并未发生实质性的债务违约。只是市场上一些商票的偿还出现了问题。1月20日,在流言蜚语中融创提前偿还两笔合计约42.5亿元的债务。

有人问:融创会不会是下一个恒大?

很显然,融创不是恒二。因为,高层不允许再出现一个恒大,因为市场禁受不住,银行禁受不住,投资人禁受不住,购房者更禁受不住。

但是,现在的融创却害怕。害怕被别人当成第二个恒大,害怕因为一点的负面新闻,被所有人挤兑。因为,一旦爆出现资金面的负面消息,政府会挤兑,进一步监管你的资金,流动性进一步收缩;银行会挤兑,抽调你的贷款甚至拉黑你,其他金融机构也会照做;投资人会挤兑,在股市砸盘抛售你的股票,股市大跌又是一轮负面新闻;购房者会挤兑,不敢买你的房子甚至退房,销售额大跌利润大跌无法还债……

这样的全面挤兑,别说房地产企业了,任何行业的任何企业都会被挤兑死。融创已经成了惊弓之鸟,这种恐惧就像一根橡皮筋悬挂在头顶,就算不会崩到你,你也时刻担惊受怕,总想把头往后缩一缩。而收缩是需要付出代价的,所以,融创忍着股价大跌的疼,挨着投资者的骂频繁配股;咬着牙打折卖掉了上海杭州武汉核心区的项目;狠心甩卖刚刚有了成绩却无法快速盈利的文旅资产。

融创这样的拼命自救,在生死线上垂死挣扎,看起来很拼,其实结果可能已经注定。就像很多房企巨头一样。

前些时,中国央行降息宽松,楼市一片欢腾。但是,房价上涨的预期是不会出现的。货币宽松,不是救死扶伤,更不是让地产老板们重新奏响高歌猛进的号角,而是平抑风险,防止信贷塌方,防止中国楼市硬着陆。

那中国楼市会硬着陆吗?其实,中国楼市的命运已经注定,黎明不会来了,之后都是漫长的黑暗……

责任编辑:宇真

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