房价飙升是印钞（背面是债务）飙升的结果，主要是开发贷和居民房贷。从居民房贷来看，政策对二手房的挤压已经比较厉害，但对一手房挤压仍然较轻，这有利于支撑一手房价格坚挺，如果能维持一手房价格坚挺，就有利于稳定房价预期，预期稳定会减少二手房入市（减少房源供给），无论是通过市场手段还是通过行政手段，只要能减少二手房入市，就更容易达到稳房价的效果，也就是只要一手房房价能稳住，问题总是会小得多。

但房企负债受到的压制也比较厉害，房企有抛售房产回笼资金的压力，房企会不会降价促销呢？会不会影响一手房下跌呢？房企能自主降价吗？

哪怕一手房不降价，房企问题和房价问题也会深度绑定，没道理房价大涨的时候房企会经营困难吧？房企困难很自然的会让人联想到房市不行了吧？恒大、华夏幸福……等等一系列房企的问题，正在加速扭转房价预期。

恐慌会比疫情更容易传染！

34万亿存量房贷的雷

发达国家例如美国、发展中国家例如巴西，消费都占到GDP的近7成，印度消费也占到GDP的6成。中国人口众多，消费力却很难上去，消费仅占GDP的4成。

对于很多中国贷款买房家庭来说，基本上工资一发房贷瞬间扣掉一半，剩下的仅仅只够一个家庭的生活支出了，根本没有多余的消费能力，消费低迷就这么来的。

你会不会认为房贷对消费（经济）的压制也就不外如此了？

实际上，房贷对消费（经济）的真正压制，尚未开始。房贷上所创造的净现金流=新增房贷-还本付息。从净现金流对经济的影响效果来看，如果居民买房激进，新增房贷比还本付息多（借债比还债多，继续透支未来），就会创造出净现金流，这些净现金流可被用于投资和消费，就能额外拉动经济增长。

哪怕居民买房势头因政策调控有所下降，只要新增房贷大致追平还本付息，总归还是有人借债有人还债，问题也还较轻，对经济的压制尚不明显。然而，欠下的债总是要还的，一旦房价预期掉头，新增购房需求就会瞬间消失的无影无踪，新增房贷会同步瞬间消失，只剩下大量的还本付息，只有人还债，而没有人借债，经济将就此（由借债繁荣阶段）进入还债萧条阶段。

截止到2020年底,中国个人住房贷款余额超34万亿元，如果房价预期扭转，还本付息会制造巨大的负现金流，这会让消费和投资能力同时受到严重压制。一个人的支出是另一个人的收入，大家都在还债会刺激经济和消费螺旋式下行。1929年美国大萧条时连最刚性的食品消费都减少了50%。

债务经济总有还债的时候，又以房产债务还债期最长！

房价预期掉头（下跌）时，34万亿存量房贷持续的还本付息，或将拖累经济20年以上。这或就是中国为何是“稳房价”，而不是“降房价”的原因。

小结：

人力有时穷，房企深陷风暴漩涡，或将开始加速扭转房价预期。房企风暴，只是房产泡沫破裂的开始。

一杯精酿的啤酒，全都是泡沫……

责任编辑:宇真

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