房地产市场再度迎来金九银十季节,迎来密集调控。(图片来源:Getty Images)
【看中国2017年9月24日讯】目前，中国房地产市场再度迎来金九银十季节，传统的行业旺季。而实际上，今年以来，伴随地产去库存，加杠杆，降首付等措施的出台，在一二线等主要城市房价出现飙涨，尤其是上海、深圳的房价，涨幅翻倍。
在此背景下，须知，上海、深圳等超级大城市实际是限购没有被放开的情况下发生的。一线城市的房价引爆二线城市地产激情，杭州、武汉、天津等纷纷上扬，在此背景下，部分城市再度使出调控政策。但是行业旺季来临，老调控办法有用没有？还是一个问号。
但是有一个城市GDP增速在全国居前，而房价却维持温和上行节奏，没有出现其它城市的疯长，这个城市就是重庆，有重庆官员认为：目前全中国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，每3,000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆，在3,100家房地产公司中，95%的房地产开发、建设以及销售，都集中于500家公司。也就是说，剩下的1,600家公司，实际上就是空壳。重庆也一样。过去这些年，形成了3,100个房地产公司，全市人口3,100万人，也是平均每万人一个公司。在这一情况下，3年关掉1,500个。
开发商的确到了做减法的时候，全国13万家房地产公司，每三千户居民就有一个，这的确太夸张了。要么合并、要么转型、要么变成空壳公司，要么注销，这是未来的方向。小的房企，将因为没有规模优势逐步沦为项目公司，最终消失。目前央企的房地产企业在合并，民间的大房企（比如恒大和万科）也在合并，不做大，只能等着被人收购，或者死亡。
中国国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万，因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是，买土地的房地产商的资金来源，其实是要预警的。比如说一块地拍了20亿、30亿的资金，如果你的资金来源100%是信讬资金，那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷，那么20亿的地价，5年后就可能会变成50亿，你把房子建起来后，50亿就会变成100亿。其结果就是，这个房子要么坏帐，要么资金链断裂，要么就是不良炒作，房价炒到天上去。
在此方面，重庆目前执行的一项制度是：任何房地产商参与拍卖土地，都要对其资金来源进行审核，只要一经查实是资金来源中涉及高利贷，就取消其竞拍资格，这样就可能避免很多问题的发生。
比如，中国国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万，因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是，买土地的房地产商的资金来源，其实是要预警的。否则，这个房子要么坏帐，要么资金链断裂，要么就是不良炒作，房价炒到天上去。
今年3月中共政府“两会”期间，重庆官员曾提出了两点看法：第一，首付贷是房价疯涨的重要推手；第二，如果用加杠杆的方式为楼市去库存，会给经济带来巨大风险。如果用加杠杆的方式去库存，会给经济带来巨大风险。美国次贷危机源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3,000点到5,000点的后果是一样的。随后，有关方面禁止了首付贷。
随着房价不断攀升，管理层对楼市的忧虑在上升。但从热点二线城市出台的调控措施来看，地方政府普遍不愿意让楼市迅速冷下来。这两种矛盾的心态同时存在，相互交织。但理性派官员的观点，将逐步占上风，全国性的政策调控或许正在酝酿。最迟明年1月，楼市将有明显的降温。
重庆楼市供应量非常大，人口增长一般，所以这个城市房价上涨不太明显。从投资角度看，至少三五年内效率不会太高。
北京、上海、深圳楼市正在接近“美元顶”，美元顶也就是说在未来三五年之内，以美元计价可能不会有太大涨幅了。是否会出现“人民币顶”，关键看政策、货币供应量和利率。四季度，人民币贬值压力会比较大。马上到来的四季度，或许是比较激进的炒房客降低杠杆的最后时机，如果迟疑或者继续加杠杆，很有可能被薅羊毛。目前热点城市这种疯涨态势，很难持续到12月以后。
