房地产库存有多高：要卖6年5个月！

发表：2016-02-21 07:38

【看中国2016年02月21日讯】国务院发展研究中心副主任王一鸣近日在“中国经济50人论坛2016年年会”中指出，按照大口径来计算，中国商品房去库存需要6年零5个月，而商业用房去库存更是需要10年零10个月。同时，他还提出了限制供应量、保障性安置、批量化租赁、资产证券化等八条解决办法。以下是他发言的部分摘要：

根据会议安排，让我就房地产去库存发言，房地产的销售额既定9万亿，税收占的比重很高，房产税、营业税、附加税、企业所得税占到30%。房地产库存到底是什么概念？我觉得有大中小三个口径，最小的口径是已建成的商品房待售面积有7亿多平米，中口径再加上在建的未售面积，最大的口径是已经购了土地，还没有开发的，可以形成多大的供应量呢？

到去年12月底待售面积大约是7.18亿平米。按这个口径，去库存，按去年全年销售面积12.81亿平米，加上在建面积是73.5亿平米，加上中口径，5年9个月，如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，大口径要6年5个月，这是库存的概念。

现在最突出的矛盾，一个就是三四线城市化解库存难度大，现在一二线总体有所缓解，但是三四线城市是矛盾的焦点，而且下一步怎么化解？还找不到特别有效的办法，这是一个难点。

第二个难点，商业用房、办公楼、写字楼，这块由于现在互联网，网购迅速发展，商业地产受到直接的冲击，特别是实体业。所以商业用房和办公用房去库存压力更大。如果最快的口径需要10年10个月去库存。也有相当一部分后期也没有办法消化，库存有的是受政策因素约束，还有产品本身不适应市场的需求，这个也要有清醒认识。

化解的办法：

第一，在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，而且已经卖出去的土地要改变用途，如果再建房子的话会困难，而这些地方对土地财政有依赖，不控制会有更大的问题。

第二，提高保障性安居工程的货币化安置比例。去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一块。

第三，发展批量化租赁的市场，我跟万科聊过，他们也意识到他们有的房是卖不出去的，他们也做盈利模式，批量化租赁一定要有盈利模式。现在的障碍是什么？外来人口租赁，价格不能太高，如果按商业融资的话，利率太高。政府能不能给一些利率补贴，盈利模式是可以做出来的。

第四，公积金能不能拿出一块做试点，探索建立城市住宅政策性银行，主要面向农业转移人口，因为他没有资产做抵押，又没有什么信用，按揭的模式很难做，能不能做一些探索。

第五，在试点的基础上，能不能推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税。最简单的操作，上个月交的利息，拿着利息充当下个月的所得税，上海已经做了，成效还是很明显的。

第六，进一步鼓励农业转移人口，里面有很少一部分具备购房的能力，2014年统计，占外地务工的1%，如果提高到2%，这也是相当一块。能不能对这些人购房有一些特殊的激励政策。现在有的地方已经做了，比如说安徽，农民工买房给你补贴，契税能不能降低，贷款能不能给点贴息。

第七，商业用房、办公楼能不能资产证券化。

第八，房地产政策怎么样给地方更大的自主权。以前的一些限制性政策尽量取消，因为房地产在人口净流出和净流入的地区是完全不一样的，一定要给地方更多的自主权，包括税收的优惠。这样能够让净流入的地区住房的销售能够进一步活跃。

责任编辑:岳尔

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