城镇化需要由商人、企业家拉动，政府只能起到辅助作用。
到一西部小城，新区内空空荡荡，圈了很多地建了一片房，在低矮平房中间的坑洼地带，聚集着还算热闹的大排档夜市，坐着十几个人。当地农民年均纯收入8000元左右，国企月薪4000元算是铁饭碗，大家挤破了头拿出数万元“人头费”，想进国有煤炭企业，虽然现在煤炭行业并不景气，煤炭企业已经人浮于事。盛况与证券公司火热时，需要强有力的后台批条子才能进公司有的一拼。
这样的小城市需要大拆大建进行土地城镇化，还是等待经济增长之后自然城镇化？
大同原市长耿彦波离开大同，留下一地争议，赞之者称之铁腕整治大同，使大同旧貌换新颜，是“大同历史上最能干事的市长”，旅游与文化城市雏形已现;毁之者称其只要政绩，给城市留下数百亿负债，并且强拆强建不顾民生。笔者在当在听到了两派的对垒。耿市长转任太原任代市长，太原的大拆大建绝不会比太原逊色。
这样的讨论在学界屡见不鲜，一些学者虽然主张城市化应该由市场主导，却津津乐道于几十万亿的投资，农村人成为城市人之后数倍的消费增长。潜意识中已经转向政府主导与大拆大建模式。
城镇化主要是人的城市化，城镇化讲究的是资产负债表的平衡，与城镇化过程中提升经济的边际效率有多高。这些任务不是政府能够完成的，必须由市场的力量主导。
中国的房地产开发商已经成为造城运动中的主角。以往的乡村在开发商的手下，已经成为重要的商业、旅游重地。以海南陵水等县为例，原先的农业生产区现在已经成为国内最重要的旅游地之一，清水湾畔散落着面积动辄数千亩的大盘，边上已经由政府与开发商配套建成了轨道交通，医院、学校与热闹的商业街，这一趋势还在长白山、西双版纳等地蔓延，开发商选择并打造了中国旅游地产，进而成为中国旅游圣地。
商业地产同样如此，不要说万达、绿地这些大型的CBD建造者，笔者曾经与遍布各地的义乌小商品城的某些开发商交流，他们在进入某个城市所做的尽职调查，包括当地领导人的任期与信用，当地民间商业的集聚点在什么地方，物流条件如何，以及当地的人均收入与消费能力，更重要的还有，拿地的价格是多少，商铺的潜在买家有多少。多年的开发经历使这些开发商拥有一支敏感的调查团队，甚至能够通过当地多数人的餐桌看到消费水平，结果八九不离十。
除了开发商之外，企业家所起的作用不可或缺，企业集聚、实体经济兴旺之地，往往是城镇化疾速推进之地。企业需要人才，需要就业者，出口大发展时期的东莞、昆山，就是经济高速发展自发形成的经济大镇。
对于中国正在艰难转型的城市而言，纽约、硅谷等旧富新贵没有借鉴意义，正在转型中的底特律则大有异曲同悲之妙。这个城市既有破败的老城区，也有新兴的富裕人群集中的北部郊区，这座汽车上的城市通过税收优惠吸引企业进驻，规划成为新型汽车的研发中心，金融危机在摧毁传统制造业的同时，也逐渐摧毁 了当地效率不占优势的高价工人，人口结构逐渐改变。
今年4月16日，英国《金融时报》声称，底特律的市中心正在恢复元气，得益于其所处的中心位置和价格适中的房产，以及效率和生产率的提高。包括设计师、技术人员和音乐创作者在内的数千居民已经搬到了底特律旧日的中央商务区。最近一份报告显示，在底特律市中心居住的年轻人当中，逾40%是大学毕业生，相比之下，整座城市的这一比例是11%，密歇根州是29%，全美是31%。底特律市中心是逾600家新公司的所在地，每年还吸引1050万游客来此休闲度假。不容忽视的是，有几十家与汽车相关产业的中资企业，悄悄进入底特律。
中国一些无实业支撑的鬼城崩盘，而另一些地区正在撕下鬼城标签，如郑东新区，人口、商业已经度过孕育阶段，中部经济的发展为此地带来生机。
在城镇化的过程中，政府需要做的事很多——打造相对透明、有信用的商业环境;建立城市整体规划，使城市能够在开发商手中重建的同时还能保持本地特色;央行控制金融杠杆，保证债务不至于崩盘，而又能让高效的企业获得廉价贷款;建立严格的环保与税收制度，使城镇化不带毒素。当城镇中的人口需要时，提供便捷的公共交通。
以目前的年度固定资产投资规模计，未来十年城镇化总投资40万亿并不是一个大数字，可以带来中国经济的健康发展。前提是，城镇化的投资主体是自负盈亏的企业而不是政府，政府坚守基本的底线规则保障城镇化的质量，
