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中国房价长期上涨是一个伪命题

作者：邝国泉发表：2012-04-18 12:03

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房价

长期上涨

伪命题

3月份，国内楼市出现“小阳春”。有不少投机客趁低入市，更有一些人不惜购买虚假的购房资格即假“房票”去楼市“抄底”。这些非“刚需”的买盘为何在房价没有明显下跌的情况下，敢于出手买楼呢？根本原因是他们听信“房价万年涨”的谬论，相信中国房价未来仍然长期看涨。

经济学大师凯恩斯有一句名言：“长期而言，凡人皆死”。试问，谁能准确预测中国经济未来的20年？既然没有，谁又能保证中国房价长期看涨呢？今天预言中国房价继续大涨的人，都把赌注建基于一个核心假设之上的，这个假设就是中国经济还有10年乃至20年的高增长。但是，越来越多的迹象表明，这一假设过于乐观了。中国政府主动将“十二五”期间GDP的目标增长率调低至7%，就是一个不容忽视的明确信号。

还是让我们用事实说话吧。先看一些他山之石。

在美国，房地产行业最权威的价格指数是标普-席勒全美国房价指数（S&P/Case-Shiller Home Price Index）。该指数显示，美国房价自2007年3月见顶以来，已累计下跌超过1/3；2011年第四季度全美国的平均房价已跌回2002年下半年的水平。换言之，美国楼市已惊现“八年零涨幅”，这在中国楼市一些极端乐观派的脑子里是不可想象的！

再看日本。众所周知，日本是近200年来地球上房地产泡沫最大的牺牲品。自1991年见大顶以来，日本房价曾连续15年下跌，累计跌幅高达65%，目前已经跌回到上世纪80年代初的房价水平。“房价万年涨”在日本人心目中早已成为“黄粱一梦”；而且，日本楼市还将受制于人口老龄化、地震、核泄露等非经济因素的严重威胁。

说回中国，最好的前车之鉴当然是香港。香港楼价自1997年见顶之后，一路跌到2003年，最大跌幅同样达到65%，直到2011年才总算回到了1997年的房价水平。就是说，如果在1997年最高点买楼，需要14年才能解套；考虑到资金成本，称之为“14年零涨幅”并不为过。

在预测中国房价的时候，多数“专家”都热衷谈论货币供应量、地价、房价收入比、人口结构等各种经济变量，都闭口不提房屋质量。其实，建筑质量也是决定中国房地产长期价值的一个关键因素。近五年来，中国的房地产业饱受“质量门”事件的冲击，大量潜伏的质量问题在未来很多年后将集中爆发。事实上，国内一些品牌开发商在标志建筑项目中都屡次被查出使用“瘦身钢筋”等不合格建材，那么，众多中小开发商的楼盘质量就可想而知了。从上海的“楼倒倒”到最近的万科“毒地板风波”，扪心自问，有多少人对中国的房地产质量安全抱有长期信心呢？

鉴于偷工减料比较普遍，不少业内人士认为，中国近几年来竣工的楼盘建筑寿命一般预测只有50年，比70年的产权期限还要短。试想，经过10年、20年的折旧之后，手头的房子都快变成危楼了，在这种情况下，还吹嘘“房价万年涨”不是既荒谬且滑稽吗？

有市场“先知”说，2012年中国楼市已经“一只脚踏进了熊市”。笔者倒觉得，也许还要多等两三年，等到刚性住房需求消耗殆尽，再加上房产税在全国范围的推行，才能确认上述说法的有效性。

最近，任志强放炮说，“说房产税能控房价是愚蠢的”；还有一些人鼓吹说“房产税最终会助涨房价”。其实，对于这些颠倒是非的观点，根本无须正面去反驳。举例说吧，一套市场估值2000万元的独立别墅，按国际通行的方式即以市场估值的一定百分比来征收房产税，假设税率为1%，则每年要缴纳的房产税就达20万元，一套别墅十年下来可以累计为地方财政贡献大约200万的房产税收入。这种情况会不会助涨房价，明眼人一看便知道答案。至于房产税会不会转嫁给租客或买方，其关键要看楼市是由买方还是卖方所主导；如果在3～5年后，中国楼市不可逆转地变为“买方市场”，则“税负转嫁”将成为不可能。

显而易见，如果必须要做出一个预判的话，那么，就是一旦在保有环节全面开征具有“财产税”性质的房产税，中国的房价必将变成一只飞不高的笼中鸟。

展望未来三年，中国加快房产税改革是势在必行。为什么呢？看一看深圳就足以“窥一斑而知全豹”了。目前，深圳市已占用的建设用地比例高达46%，接近全市辖区总面积的一半，关内各区基本上已无土地储备，这标志着深圳的“土地财政”已陷入难以为继的窘境。在无地可卖的情况下，深圳必须尽快开征房产税，这是确保地方财政取得中长期平衡的唯一出路；至于炒作所谓“前海新区概念”，试图增加关外各区的卖地收入，长远看都是不靠谱的。

迄今为止，中国的股市已经宣告“十年零涨幅”；未来十年，是不是也该轮到中国的楼市了呢？全世界投资者都在沉思这个问题。

来源:21世纪网

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