决定2012房市的三因素
展望2012年国内楼市,关键要把握三大要素:政策、资金、存货。
首先,政策是影响楼市的第一要素。不要奢望2012年政策会重现2008年度和2009年的大幅放松。然而,2012年国内外经济形势非常复杂和严峻,楼市持续低迷不可避免地将对经济增长产生负面影响;随着房价的持续下跌,调控效果必将会越来越明显,政策可能会出现局部放松。
随着经济下滑和通胀持续缓解,货币政策将趋于宽松,12月初存款准备金的首次下调即为明证,银根松动有利于楼市企稳。
第二,资金面总体偏紧的状况渐趋缓解。可分为两个层面:外部资金和内部资金。外部资金主要与货币供应量有关。2009、2010、2011年全国新增贷款分别为约10万亿元、8万亿元、7.5万亿元,去年偏紧,2012年预计将达8万亿元至8.5万亿元。更主要的指标是M1(狭义货币供应),自2010年1月M1增幅触顶后持续回落,2011年11月低探7.8%,12月回升0.1个百分点,很有可能正在筑底,2012年必然上行。M1与房价关系密切,一般M1触底反弹后,房价先是跌幅减小,后由跌转涨。当然,这次形态与2008年有差异。2008年9月步入降息通道,11月推出四万亿投资计划,M1于11月触底,2009年1月再探底,之后大反弹;这次政策放松力度小,M1反弹的也会慢些,房价下跌、筑底的时间也会长于上一轮。
内部资金面,房地产企业资金继续吃紧。2011年1月至11月,全国房地产开发企业本年资金来源75208亿元,同比增长19%,较2010年同期大幅下降12.2个百分点,明显低于近10年来25%的均值。尤其是个人房贷,连续9个月负增长。总体而言,当前企业资金紧张情况好于2008年底,但至少未来半年,这一情况仍在继续恶化。2012年外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期,多数开发商资金链将非常紧张,至少在上半年,降价促销的压力很难缓解,预期部分企业不得不变卖项目,甚至破产、倒闭。
第三,存货压力持续增加。一方面供应增加,另一方面成交低迷,导致2011年住宅存货量不断攀高。截至2011年12月底,北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等10大城市,新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,与去年同期相比大增约40%。按过去6个月的平均成交量,这些存货需要14.4个月才能消化完,再度创下近几年的新高。开发商去库存的压力非常大,2012年必须采取措施。
在上述三大因素综合作用下,基于2011年主要城市成交量已经比较低迷,2012年房地产价格不会出现大幅变化,升降两难。2012年全国新建商品住宅成交均价,预计将比2011年下跌不超过5%,市场总体形势将略差于2011年。
来源:中国经济网
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