权威报告指北京通州楼市崩盘(组图)
通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧,楼市持续低迷,通州作为2010年初房价上涨最快的区域,在今年调控中受到的影响更大,北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据,形成报告,期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1:通州区域介绍
2:通州房地产市场介绍
3:通州降价商品房项目成交情况详细列表
4:通州二手房市场概况
5:通州后市预测
1:区域介绍:
通州,地处长安大街东延长线上,是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查,常住人口规模达到118.4万人,主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥(亦庄部分)四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划,四条城铁规划的年内敲定,同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间,京通快速公交通道开通,直达国贸,全程耗时14分钟,比地铁快10分钟;而明年年底城铁六号线一期开通,对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间,规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州,同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校,进一步提高通州生活水平和质量。
2:通州房地产市场介绍:
近几年,通州楼市发展很快,房价也一路飙升,然而配套设施却相对滞缓,所以在楼市调控的情况下,通州房价迅速收缩。
目前,通州在售住宅楼盘45个,库存量在1.6万多套,占到全市的12%左右,月均销售量在300-500套,成交均价15000-16000元/平米。2009年至今,住宅地块出让合计24块,建筑面积417.5万平米,占全市的13.3%,土地成本平均在5000元/平米左右,所以,对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3:通州降价商品房项目成交情况详细列表:
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个,主要位于通州新城、亦庄部分,包括“京城第一降”、“半折甩卖”楼盘等,实际降价幅度最大,目前售价比去年年初降20%左右。
数据来源:北京中原市场研究部
4:通州二手房市场概况
通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域,目前月成交量在500套上下,成交均价在14000-15000元/平米,主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅,部分安置房和回迁房,离地铁较远,售价较低,均价在8000-12000元/平米之间。
通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显,从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研,管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间,所以通州二手住宅价格下行趋势明显。
5:通州后市预测:
通州商品住宅成交月总量不足1000套,一、二手房价持续下跌,究竟有多大的下降空间:北京中原市场研究部认为:
首先,土地占开发成本的主要部分,通州09年至今,有417.5万平米的住宅开发面积,90%以上的项目土地成本在5000元以下,也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。
其次,通州老项目降价引起诸多纠纷,使得大部分项目降价谨慎。通州的特殊情况是大部分项目都是大体量库存项目,开发周期长达几年,之前房价上涨过快,虽然项目成本比较低,但是一旦降价,之前的老客户纠纷将比较多。通州住宅目前库存量在1.5万套左右,企业库存压力越来越大。
最后,通州新城规划的实施速度将影响通州房价。在2010年影响通州房价的最大因素新城规划,在最近已经逐渐开始进入实施阶段,新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素。
而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元,但是成交主要房源集中在通州新城,而非2010年的城铁沿线。从目前的库存量和销售情况来看,预计全区降价的底部可能会在1.5万元左右,从占据通州最近绝大部分成交量的天时名苑等项目可以看到,在通州城铁沿线均价1.6-1.7万左右将会有相对比较高的签约量,而通州新城可能会下调到1.3-1.4万左右。
来源:财新网
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