预测中国房地产业的状况正开始与上世纪80年代末的日本类似,是需要一些勇气的;而预言这可能是件好事,则需要更大的勇气。
但这正是瑞银(UBS)驻香港分析师梁裕昌(Spencer Leung)提出的观点。梁裕昌认为,由于房价收入比不断攀升,买房对于中产阶级而言已遥不可及(北京的房价收入比已经高到令人眩晕的27:1),因此他们将不再攒钱买房,而是在汽车和西服等高价消费品上大把花钱。
当初在日本,随着房价变得越来越难以承担,租房人群中表示正在为买房攒钱的人所占的比例,从1977年的33%降至1986年的15%。
同样的趋势正在中国以更快的速度上演。中国人民银行(BPOC)的一项调查显示,2010年第三季度,有33.3%的人计划在一年后买房;而到了第四季度,这一比例已降至27%。梁裕昌援引的一项在日本完成的调查显示,1988年,约有70%的租房者放弃了买房的想法,许多租房者转而选择把钱花在改善生活品质上。
到这里为止,梁裕昌的分析可谓见解独到。梁裕昌采访了一名27岁的男性白领,此人花了26个月的工资买了辆汽车。这名男子目前在北京租房住,租金为每月1200元人民币。他表示,即使在自己的家乡大连,他也买不起房。
不过,尽管坊间证据表明,中国二十多岁的年轻人愿意花费数月的工资购买奢侈品(今年1月,麦肯锡(McKinsey)对中国奢侈品消费者所做的一项调查也发现了很多这方面的例子),但这并不意味着他们未来15年仍会像梁裕昌所说的那样,因放弃买房梦想而大肆购物。
事实上,我们很难看出,买不起房的85%中国家庭,如何能免受楼市全面放缓(或者更糟糕的局面,即房价长期下跌)的连带冲击。这将催生香港等中国较富裕城市在上世纪90年代末房价暴跌后出现的负财富效应。
彭博社(Bloomberg)近日报道称,中国政府上月调高了国内大银行的资本充足率,这是两年来它对国内巨大的信贷扩张感到担忧的又一迹象。鉴于北京房价收入比已高达27:1,中国的央行官员们或许有理由感到担忧。不过,从这些数字中看出潜在的零售业繁荣,可谓一种“绝望中见希望”的态度,央行官员们可承受不起。