茅于轼:投资和投机
在讨论房价的时候,人们往往把投资和投机混为一谈。其实这二者有巨大的区别。买房用于投资是永远值得欢迎的,但如果是用于投机则不然。目前我国的房地产市场不是投资过旺,而是投机过旺。对住房政策中要区分投资房和投机房,鼓励前者,预防后者。
投资是一次性投入资金,以后逐年得到回报。若干年后除收回本金还有利润。比如买房出租,从租金中回收投资的资本。又如买房用于建设厂房,建停车场,建仓库等每年都能有收益的项目,这些都属于投资。
买了房什么也不干,等房子涨价后卖掉,这属于投机。这两种房屋的买卖非常不同。在股票市场中,买了股票长期不动,等公司分红,是投资性的。等股票涨价后卖掉,赚买卖的差价则是投机性的。
一般商品也有投机和投资的区别。买卖为了正常的消费和生产属于投资性;既不生产又不消费,但是从事买卖,买进就是为了卖出,从价差中赚钱,这是投机性的。
投机活动对社会是有益还是有害?如果赚了钱,这是财富的创造,是对社会有利的。如果赔钱,则对社会有害。其中的道理我在以前写的著作中有详细的解释。正因为这样,各国政府都允许投机买卖的存在。比如期货市场,就是投机市场。它对社会是有利的。
一切买卖都可分为投机性买卖和投资性买卖。因此所有参与买卖的人可分为投机集团和投资集团。投机可能赚钱,也可能赔钱。投机集团作为一个整体,有赚有赔。正负抵消之后如果是赚了,投机集团为社会创造了财富;如果是赔了,投机集团会给社会造成损失。如果投机完全是碰运气,赚钱和赔钱的概率差不多相等,对社会没有什么作用(如果不计入投机所消耗的人力物力)。所以投机应该由投机专家来做,他们对市场有专门的知识,比较善于估计价格的走向,比较容易赚到钱。
投机者要能赚到钱必须对市场的价格有研究,有判断。比如就粮价而言,一般的规律是秋季粮食价格低,春季粮食价格高。所以在秋季买进,到春季卖出是能够赚钱的。他们在时间上调剂了余缺,平滑了价格的波动,对社会有贡献。可是如果投机的人太多,大家都在秋季买进,就会人为地抬高秋季的粮价,甚至抬得比春季更高。这时候价格不是由正常的消费者和生产者决定,而是由投机者决定。投机者把市场搞乱了,谁也赚不了钱。
对一个正常的市场有少数投机专家操作,是能够赚钱的,是对社会有利的。但是如果投机者太多,价格被投机者决定,不由正常的消费和生产决定,投机就变成赌博,对社会没有好处。对任何一个市场,在正常消费和生产之外有少数专业投机者,他们能够赚钱,创造财富,对社会有利。但是当投机者太多时,投机市场变成了赌场,对社会不利。我国的房地产市场和股票市场都有投机者太多的问题。在这样的市场中赚钱完全靠运气,不能平滑价格的波动,也不能预测价格的走势。
就房地产市场来说,这两种不同动机的购买是很容易区别的。如果买房自己住,或用于出租,这都是投资房。如果只是为了将来涨价之后出卖就是投机房。投机房一定是空房。如果有人住进去了,就变成投资房。随时能够投入市场的房一定是空房。有人住的房买卖比较困难。我国大城市中已经售出的房屋中空房率很高,说明投机房很多,这些房随时随地都能出售。一旦房价趋降,为了避免套牢,投机者会求早日脱手。大家都想争着早点买,房价就会直线下降。这就是泡沫的破裂。其后果是很严重的。
从道理上讲,投资房和投机房是可以互相转换的。用于投资的房在市场合适的时候可能出售,这就变成投机房了;用于投机的房也可以暂时出租赚取租金,此时投机房又变成了投资房。但是事实上我们看到的现实不是这样。全国的空房率这么高,为什么他们不出租赚一些额外的租金,似乎这样并不妨碍房屋的出售。但空置两三年的房比比皆是,说明准备出卖的房是不出租的。如果现在这么多的空房都拿来出租,租房的价格会进一步下降。现在的租售比(租房价格和买房价格之比)已经很不利于买房,租房远远比买房合算。出租住房的所得比起房地产涨价的所得显得微不足道。所以投机房的房主不在乎出租所赚的租金。租金相对的过低阻碍了投机房转换成投资房。所以把买房的目的分成投资和投机,大体上是不错的。针对不同的买房目的有不同的政策,才能有效地改善房地产市场。现在对高档房征收房产税是一个好政策。但是更好的抑制投机房的办法是对买卖住房的所得征收高额所得税。使在房地产投机所得的大部分都拿来缴税。
现在房地产的投机过旺,急需压抑这种活动。但是我们也不要走到另一个极端,完全禁止房地产的投机。一定程度的房地产投机不但应该允许,而且是必要的。或者说,空房率应该保持一个适当的数字,太低的空房率会阻碍房地产市场的交易,阻碍它的发展。在计划经济时代基本没有空房。也没有房地产市场,改变住房是通过换房来实施。换房的主要原因是就近上班。换房和市场交换不同,前者没有货币的参与,不能补偿住房价值的差。只有交换各方都感觉对自己有利时交换才能成功。这种配对很不容易成功。从一对一交换发展到三角交换,一直复杂到30户人同时交换,才能够使所有的人都感到满意。因为没有空房,不能周转,要换房必须同一天所有的人同时搬家。天津有一次组织30户人家同时搬家换房,蔚为壮观。如果有空房用于周转,就不需要同一天大家一起搬家。这说明保持一定数目的空房,以利于周转是必要的。
附带说一句,换房的事实证明,房子的价值还随着谁在使用它而不同,并非仅仅决定于盖房花了多少成本。同样的房子不同的人用,发挥的价值是不同的。换句话讲,改善配置可以增加全社会所得到的享受,这正是经济学研究资源配置的原因。社会要富,不但要多生产,还要人尽其才,物尽其用,把生产出来的东西用好。办法就是通过交换,改善资源配置。进一步讲,增加生产的办法也是改善劳动力,资本,资源,原材料的配置,提高他们的使用价值。所以改善资源配置是一个社会致富的根本之道。
我国的房地产市场中投机房这样多有其原因。首先是经济高增长,财富的积累很高,收入分配又向富人倾斜,所以有一部分人手中有很多钱。这些钱没有更好的投资机会,又怕货币贬值,最方便的保值手段是买房。他们已经有自己的住房,买房只是为了保值增值,待价而沽不准备要用,最后是准备出卖的。
现在政府为了抑制房价,用限制买房的方法,如提高首付比例,提高房贷利息,不许卖第二套房或用户口限制,这些方法都是堵而不是疏。大家手中的余钱还在那儿,总要找出路。如果大量钱涌向股市,使股市猛涨,也是泡沫,一样难治理。根本的办法是广开投资机会,让大家手中的钱有好的赚钱渠道,就不去买房了。可以开放原来的垄断市场,如金融业,电讯业,石油化工业,或开放百姓向国外投资的渠道,鼓励民间资本进入医疗,教育和其他服务业。这才是根本解决问题的办法。
来源:经济观察报
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