同事小卫最近刚买了一套二手房，北京东五环外的一套60平米小户型。小卫两口子已经买过经济适用房，所以这套是二套房，首付和贷款都要面临更苛刻的条件。东拼西凑了首付之后，余下80万做了商业贷款，分30年还清。
小卫两口子月收入不高不低，两个人加起来2万左右，比夹心层略好一些，但是在北京这样的大城市还是很难有什么积蓄。买这套房其实是为了等将来小卫的父母年纪大了好接到北京来住，方便照应。为了回避二套房的限令，小卫甚至还动过假离婚的念头，好省个几万。但一想到万一弄假成真等各种风险，还是放弃了这个念头，不过，最终小卫还是在银行争取到了贷款利率下限（七折）的资格。可是我没有想到的是，精打细算的小卫却在按揭上不求甚解，损失不小。
小卫耳根子软，中介说：“你贷长点，将来提前还贷没什么区别！”而银行则说：“你要是打算提前还，那么还是等额本息省得多！”于是傻乎乎的小卫就选择了30年的商业贷款，用等额本息还款，而且打算将来有钱了提前还清。小卫如果按时还款，在贷款利息不变的前提下，本金80万，利息负担大约60万，月供3900 元。这是现实的情况。
假设小卫选择了等额本金还款呢？总计利息50万，首月月供5000元，以后按月递减。可以看到以他们的收入，5000元和3900元对于生活质量的影响是有限的，但是利息节省了10万。
那么如果小卫提前在第五年还清贷款，与一开始就贷款五年的差别在哪里呢？如果提前到第五年还清，小卫一共支付利息16万元。如果一开始就按照5年期贷款，按时还清，支付利息85000元不到，月供14700元。可以看到利息节约了近一半，因为5年期正好是一个门槛，5年以下的利率比5年以上要低。当然，月供的压力也很大。因此并不适合小卫的情况。
但是月供3900元显然也是一个太过浪费的方案──尤其对于这么一个并不宽裕的家庭来说。最适合小卫的方案，其实是贷款10年。如果选择贷款10年，到第五年还清，利息支出为13万元，月供8100元。这显然对于已经拥有自己住房的小卫来说并不构成太大的压力，同时还节约了3万的利息。即便不选择提前还款，10年期总利息18万，比30年少了42万，月供仅仅多了一倍多一点点。如果选择等额本金则利息支出更少。
我还问小卫为什么不选择公积金贷款？小卫说，中介说公积金手续特别多，很麻烦。我晕！中介动辄几万的费用收进去，要他们干嘛的？都省事还要他们干什么？我们不妨再看看选择公积金的结果──利息55万，月供3750元。公积金贷款因为手续多，放款慢，很多房主不太愿意。但是不要忘记，现在是买方市场，现金在手有的是主动权。大不了把房价加上五千一万的，作为时间问题的补偿，也还是比商业贷款划算。
再一种比较普遍的说法是，如果提前还贷，等额本息比等额本金省得多。这是一个偷换概念的说法。从小卫的例子就可以看出，两种贷款方式利息差距10万，比商贷和公积金贷款之间的差距还要大。如果提前到第五年还清，等额本息法已经支付利息16万，节约利息44万。如果用等额本金法，已经支付利息15万，节约利息35万。银行只会告诉你，等额本息“省得更多”，但是不会告诉你，两种方法的计算基数是不一样的，一个是60万的利息，一个是50万的利息。单纯从你支出的利息来看，等额本息支付16万，等额本金支付15万，当然还是等额本金划算。如果改成提前十年还清，等额本息比等额本金要多付出25000元的利息。总之，越早还两者的差距越小，越晚还两者的差距越大。
买房子要记住，面对资本家（银行或者中介）的推荐，一定要三思而后行。
