被掩盖的真相令人震惊!房地产崩盘绝非戏言!
最近以来,关于房地产崩盘时间表的文章走红网络,是崩盘还是不会崩盘的两种观点激烈交锋。但所有的观点都忽略了一个前提:政策如何调整?离开政策背景去讨论是否崩盘毫无意义。因此,无论是崩盘论者还是不会崩盘论者,都必须首先回答一个问题:现行的对投机购房者的宽容政策还要继续下去吗?如果政策出现了根本性的调整,房地产在经历了短暂的阵痛后就可转危为安,反之,现行政策继续下去,房地产的崩盘就不可避免!那种把房地产和国民经济绑架在一起,声称“打压房地产就是打压国民经济”的恐吓纯粹是颠倒黑白、嫁祸于人!只有整治房地产才能挽救房地产,政策调整是房地产绝处逢生的唯一出路,纵容投机的房地产政策不改,才是房地产的末路和国民经济的陷阱!这个结论已经无可辩驳,因为,被掩盖多年的真相即将浮出水面,被隐藏的数据令人震惊!
对房地产泡沫,从国务院相关部委、隶属于政府的研究机构到半官方的房地产协会,都众口一辞地认为:中国的房地产没有太大的泡沫,在城市化进程的背景下,就是有一些泡沫,也会被潜在需求所吸收,因而是完全可控的,只要进行政策的微调,稳住上涨过快的房价,就万事大吉了。这是一个巨大的、极其危险的错误!这种临危不惧的盲目乐观,使我国一再错失低成本整肃房地产秩序的大好时机,国民经济已经由于房地产的病入膏肓而异常危险了!因为:
⑴ 国民经济对房地产已经形成了过度依赖,2009年商品房的开工面积达11.54亿多平方米,加上城中村农民自建房和政府主持兴建的各类保障房,以及其它未进入商品房统计的建筑物,住宅类建筑物开工总面积超过18亿平方米,对钢材的需求超过一亿吨。占全国钢材产量的20﹪,除此之外,装修行业、家电行业、广告行业、物流行业等都跟随着房地产的升温而欣欣向荣。但这样的好日子肯定是不能长久的,全国所有城市存量住宅类建筑物的面积已经达到150亿平方米,在这种情况下,每年新增18亿平方米,用不了几年,住宅类建筑物的社会拥有量将超过250亿平方米,将远远超过城市人口的实际需要。可以断定,房地产的供过于求并不遥远!不是象政府人士所认为的房地产还有20年的旺盛期,而是由盛转衰的日子近在眼前!少则三年,多则五年,商品房将严重过剩,作为国民经济重要引擎的房地产即将灭火,本来就很脆弱的国民经济将遭重创!
⑵ 2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米,其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米,加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房,投入使用的新增住宅面积超过约8亿平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就难以统计了。可以肯定的是,我国每年新增城市人口约 1300万人,从农村转移到城市的人口至少占60﹪以上,而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着,在城市新增人口中,只有600万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房,其中,至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的500万人才是自住商品房的购买者。按照每人 30平方米建筑面积计算,他们购买了1.5亿平方米的商品房,再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房,自住房的需求人数约为800万人,他们购买的商品房之和不会超过3.2亿平方米,与总计6.6亿平方米的商品房销售面积相比,只占不到50﹪!另一半3.4亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中!而在2010年以后,由于房价继续上涨,进一步挤压了自住购房者的空间,投资和投机购房的比例已经上升到60﹪以上,如果房价继续攀升,这个比例还会提高。
这种趋势将带来什么后果呢?每年将新增3-4亿平方米的已售商品房空置起来,到2011年,空置面积将超过13亿平方米!达到2009年商品房销售总面积的近两倍,一旦投资者蜂拥出货,市场在中短期内根本无法消化,就是降价50﹪,也需要3.3万亿元的买盘才能吸收,而居住在城中村里的中低收入者根本不可能成为潜在的接盘者!无论房价降多少,70﹪的人都只能旁观!能够逢低买入的自住者手中的钱,与动辄手握几十套房的炒房者所动用的资金相比只是九牛一毛!
中国城市化进程对自住商品房的潜在需求被严重高估了!租售比的严重不对称,使炒房者不可能用租金收入来填补贷款利息,低买高卖才是谋求暴利的唯一方式,暴露出我国房地产已经成为全球最大的赌场,在一线城市的赌局已经进入疯狂状态后,赌桌开始向二三线城市甚至县镇蔓延铺开,房地产(包括二手房)的吸金数量将超过GDP的 50﹪!而投资和投机者不可能永远只满足帐面资产的增长而不提现的,提现数量大于买盘数量的这一天不会太遥远了,一旦大部分赌徒的忍耐到了极限,或者受国际关系影响使大行情有变,他们就会集中出货,而大部分无房户都是根本买不起房的旁观者,社会上根本就没有足够的货币购买力去收场!这种可怕的结果是迄今为止所有人都没有想到的!中国房地产将出现史无前例的崩溃,认为中国不会出现日本那样房地产崩盘的情况,是祸国殃民的严重的误算!
⑶ 各可怕的是政府决策部门对房地产的恶性发展趋势毫不知情,2004年以来房地产泡沫已经发酵了6年,而住建部的官员仍然坚持房地产不存在泡沫。更使人感到震惊的是:房地产最重要的预警数据从来没有公布过!它包括:全国城市住宅类建筑物的存量面积(包括城中村)、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积(包括城中村和商品房之外的住宅)、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄这些才是制定房地产政策的核心数据和科学依据。尤其是在商品房销售面积中非首套房的比例,这么重要的数据被房地产管理部门长期掩盖,从来不公布,显然不是不知道,而是这些部门,因为既得利益,对中央政府的有意欺瞒!致使历年以来出台的房地产政策雷声大雨点小,看似轰轰烈烈,实际上是隔靴搔痒,南辕北辙!这就是房地产越整越乱、越走越远的根本原因!当政府有关部门都敢于为部门利益而掩盖真相、并在政策制定上尽开一些无关痛痒的哄人处方的话,房地产的灾难就不可避免,因为中央本应得到的预警被 “一切正常”的报告欺骗了!国民经济正在被真相的掩盖者引向深渊!
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