2026年1月19日，一名通勤者走在北京中央商務區（CBD）上。(圖片來源：WANG Zhao / AFP via Getty Images)
【看中國2026年11月3日訊】中國辦公樓市場正在面對一個越來越難迴避的現實：樓建得太多了，而企業擴張已經跟不上過去那種建設速度。
CBRE數據顯示，2026年第二季度，中國主要辦公樓市場平均空置率約為25%，平均租金指數環比下降2.2%。上海、深圳、廣州等一線城市空置率普遍處於高位，不少二線城市更超過30%。
25%意味著什麼？不是說城市裡四分之一的辦公樓完全沒人，而是整個市場存在非常明顯的供過於求。大量業主必須降租、延長免租期、提供裝修補貼，甚至接受更靈活的租約，才能爭奪有限的企業客戶。
真正的問題是，這並不完全是一次普通的經濟週期波動。
過去二十多年，中國很多城市把商務區、金融城、總部基地和新區開發視為城市升級的象徵。一塊土地規劃成高容積率辦公用途，可以帶來更高土地收入、更漂亮的城市天際線，也能形成招商和GDP增長預期。因此，從一線城市到大量省會和強二線城市，辦公樓供應持續擴張。
可辦公樓建設有明顯滯後。一個項目從拿地、規劃、建設到投入市場，往往需要數年。當經濟增長放緩、企業招聘趨於謹慎、網際網路和地產等行業不再高速擴張時，前幾年已經啟動的大量項目仍然會繼續交付。
於是就出現今天這種局面：需求並沒有完全消失，但供應遠遠超過新增需求。
這點很重要。2026年二季度，全國辦公樓淨吸納量仍然為正，部分城市三季度甚至出現改善。因此，簡單說「企業都跑了」「寫字樓沒人租」並不準確。更真實的情況是：企業還在搬遷、續租和升級辦公室，但越來越多成交來自已有企業重新選址，而不是新增一家公司就多租一層樓。
這意味著「以價換量」也解決不了根本問題。
一家企業從舊樓搬進租金更便宜、設備更新的新樓，新樓的出租率上去了，但舊樓同時空出來。對整個城市而言，淨需求並沒有增加。新樓靠降價搶走租戶，舊樓則可能陷入「空置—現金流下降—維護減少—競爭力進一步下降」的循環。
風險也會逐步向金融體系傳導。
商業寫字樓通常依賴租金覆蓋利息和運營成本，同時又經常作為貸款抵押物。租金持續下降，會壓低資產估值；估值下降，則可能推高貸款價值比。對於高槓桿業主來說，只要空置時間足夠長，壓力就會從「收益減少」變成「償債困難」。
不過，這並不意味著25%的空置率就會立刻引發銀行危機。真正損失多大，還取決於業主槓桿、貸款條件、銀行撥備以及資產所在區域。核心商務區的優質辦公樓與遠郊新區長期空置的樓宇，風險完全不同。
更值得警惕的，是寫字樓空置背後反映出的增長模式變化。
過去很多城市按照「企業會不斷增加、白領會不斷增加、總部會不斷增加」的假設規劃未來。今天這個假設已經被現實削弱。企業更重視成本，人員擴張更謹慎，遠程和靈活辦公也降低了部分面積需求，而過去留下來的巨大存量卻不會自動消失。
人工智慧的普及，可能讓這個問題變得更難。AI提高白領勞動生產率後，同樣的業務未必還需要過去那麼多員工，行政、基礎分析、後臺支持等崗位尤其可能減少。企業即使繼續增長，也未必需要按照過去的比例增加辦公面積。對一個空置率已經很高的市場來說，這意味著部分寫字樓面對的可能不只是週期性去庫存，而是長期需求基準本身下降。
這也是為什麼中國辦公樓問題不能單靠降租解決。租金降到一定程度，確實能吸引企業搬家，卻無法憑空創造更多公司、更多員工和更多利潤。AI如果進一步降低單位經濟產出所需要的辦公面積，那麼一些原本還能指望「等經濟復甦後慢慢填滿」的樓宇，未來甚至可能長期失去原來的經濟用途。
中國寫字樓今天的高空置率，本質上是在為過去高速城市擴張時期的樂觀預期還債。
樓可以很快蓋出來，但真正能夠長期填滿這些樓的企業、工作崗位和商業活動，不可能靠規劃一次性製造出來。更麻煩的是，未來經濟增長即使恢復，辦公需求也未必還能回到過去那條軌道。
