自住的房產需布置、規畫，產生一個家的歸屬感，這是租屋時較難滿足的部分。（圖片來源：Ukiuki-tsuguri/stock.adobe.com）
房市最近出現一個讓購屋族更難下決定的訊號：看房的人回來了，借錢卻沒有變便宜。9月全台房市交易量年增17％，市場買氣回溫，首購房貸利率卻普遍來到2.6％至2.7％，部分甚至突破3％，還可能碰上排撥時間拉長。當成交量往上、資金成本也往上，真正該問的或許已不是「房價會不會漲」，而是手上的錢此刻拿去付頭期款，真的比繼續租屋、把資金留在投資市場更划算嗎？
房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具？以上三種特質房地產都兼具了。投資房地產有兩種方式，一是實體的擁有和經營，例如你自住或出租的房屋，二是持有證券化的房地產信託（REIT），例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。
華爾街知名操盤手闕又上在《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》中，也談到「該把錢拿去買房還是用來投資」這個許多人遲早都會碰到的問題。
投資大師彼得．林區在基金操盤的13年生涯中，交出了年複利報酬29％的績效，許多人可能會猜測，以他這麼驚人的成績，恐怕在他眼中只有股票是可以投資的標的。
事實不然，他在書中提到，任何人在投資股票之前，應該要問自己三個問題，其中第一個就是「我有房子嗎？」看來大師認為自住的房產還是優先於股票的投資，這有他的論點，有些還滿貼切的。他認為99％的房子能為你賺錢，雖然有些家庭被迫賠價出售，但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。
房價跌了，房貸不會像股票融資一樣斷頭
也難怪彼得．林區嘆息，投資人花幾個月時間挑房子，選股時卻只花幾分鐘，買微波爐花費的時間都比買股票長。確實，房地產有許多優勢是股票所沒有的。
同樣使用財務槓桿，房貸比股票融資安全，一般股票的融資額度大約五成，股價波動大，一旦暴跌很容易收到追繳令，甚至慘遭斷頭，被迫低點賣出。房產就沒有這樣的顧慮，你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知，自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款，安全性大不相同，房產安穩多了。
這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題，因為這不單是一個財務數字的考量，而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。
自住的房產需布置、規畫，產生一個家的歸屬感，這部分租屋時較難滿足，所以在做決策考量上，不用在意短期房價波動，且有時不一定是全然財務上的考量。有人認為房產不一定要自己擁有，只要住得舒服、符合預算，並不願意當「屋奴」。這兩者其實可以試著找到一個平衡點，達到理財投資的目的，也符合自己居住的需求。
房價高不高，先看租金報酬率
若是要買房自住，仍需要考慮房價的合理性，房價太高時可以選擇租屋，特別是台灣租屋相對便宜。
闕又上建議一般投資人，可以用租金報酬率和房價合理性，做為首次購屋的判斷輔助。房價不合理，就用租的，把暫時多餘的資金放在股利收入不錯的投資工具，例如成長收入型基金或股債混合的指數型基金，如果能有4％的收益，就可以拿來付租金，等到房價稍合理時再購屋。這當中不會犧牲居住品質，還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。
這樣的說法有些人不以為然，例如中國房產不看租金報酬率，看的是房價成長，或許中國有特殊的情形，但投資世界裡，任何價格偏離了合理價位區，或許短期沒有大變化，但遲早會反應，房產也不會例外，不同地區會出現反應快慢落差而已。
用租金報酬率和美國公債利率、股利率來做對比，進而判斷房價的高低，雖然不是完美的指標，仍是一個簡單、有用的參考。試想出租房子有許多煩事跟雜事，如果收益比不需要煩惱的公債來得低，那麼未來的成長性就可能受限，房價是否偏高值得更密切的觀察。
不一定再買一間房，REIT也是一種選擇
美國的房地產信託發展非常成熟，一走出甘乃迪機場，紐約市區環河兩邊是密集的公寓，通過林肯隧道進入紐澤西州，有不少倉庫建築，是紐約市商店的倉儲；繼續往普林斯頓方向移動，可以看到許多醫療中心。以上這些和購物商場，都可以是房地產信託（REIT）的投資標的。
REIT這個投資標的，闕又上認為比高收益債（High Yield Bond）值得投資者關注，有兩個原因，第一是長期以來的投資報酬不輸股票太多，其次是穩定性，畢竟REIT擁有一個實體的房地產。
因此，滿足了自住的房子以外，可以考慮介入房地產REIT的ETF。為什麼我們需要？總結來講，房地產信託有三個特性：第一，投資報酬與美股大致相當；第二，和股市相關係數不強，漲跌互補；第三，加入房產會讓投資組合的風險下降。
不動產投資信託（Real Estate Investment Trust，REIT）又稱房地產投資信託、房產信託、地產信託，類似共同基金，但投資標的為不動產或不動產相關商品。
一般投資人可以用小額參與不動產市場，獲得不動產租金和增值利益，同時又不需要實質持有不動產標的，也沒有管理上的困擾。REIT可以在證券市場交易，流通性優於實體不動產，主要收入來自租金，收益較穩定。
過去歷史數據顯示，REIT的投資風險與報酬約居於股票與公債之間。由於一檔REIT同時擁有眾多投資標的，可以分散風險，也是有效對抗通貨膨脹的投資工具。
（本文節錄：《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》一書）
