房地產交易會。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年10月1日訊】（看中國記者蔡思雲綜合報導）專家認為，確保中國地產開發商交屋的「保交房」政策應優先於政府下場購買現房的去庫存政策，因為開發商「賣掉但沒蓋完」的房子是「蓋完但沒賣掉」房子的20倍。
新浪財經報導，野村證券中國首席經濟學家陸挺9月28日在「2024清華五道口首席經濟學家論壇」上演講。他指出，中國政府的「保交房」政策應優先於去庫存政策，因為開發商「賣掉但沒蓋完」的房子太多了。
陸挺表示，過去幾年中國經濟下行最重要的壓力來自於房地產領域，因此解決房地產問題是關鍵中的關鍵，而「保交房」則是解決問題的核心。
他說，由於中國房地產以預售制為主，很多人認為房地產問題是蓋了太多房子沒有賣掉，但實際上「也許沒有蓋那麼多房子，而是賣了太多的房子但還沒有蓋完」。
他以開發商碧桂園為例，碧桂園蓋完但沒有賣掉的房子約為3.6萬間，而賣掉但還沒蓋完的房子卻達到了73萬間，正在蓋而還沒賣掉的房子是35萬間，三者比例約為1：20：10。他問：「我們的政策是應該解決這個『1』，還是應該去針對『20』呢？」
陸挺強調，目前房地產市場要解決的是預售制下出現的市場失靈和政府失靈的問題。讓買房的人知道能拿到房子，這是重建市場信心和秩序的重點。
他認為，在房地產問題中，最重要的債務鏈條不是房地產開發商和銀行之間的債務，而是房地產開發商和買房者之間的債務鏈條。他在演講中說：「要讓市場出清，重建信心，才有可能讓房地產市場止跌回穩。」
據陸挺估算，政府需要3兆多元來解決「保交房」問題。「保交房」即早先提出的「保交樓」政策，意指保證能蓋完房子並交屋，避免發生爛尾樓。具體措施為今年初開始推動的房地產「白名單」機制，讓商業銀行放款支持被提上白名單的建案。今年4月30日，中共中央政治局會議首次提出「保交房」一詞。
中國4800萬間預售屋未完工
根據彭博行業研究（Bloomberg Intelligence）的報告，中國至少有4800萬間預售屋未完工，顯示中國房地產危機不會很快化解。報導稱，這個數字是根據2015年至2024上半年的預售數據。
分析師孔令儀（Kristy Hung）和莫妮卡．施（Monica Si）表示，這將對開發商營收構成直接威脅，因為民眾可能開始避免新建案的預售，改買已完工的房屋。
報導稱，儘管中國政府推出3000億元人民幣的再貸款計劃，開發商仍面臨資金流動性短缺的問題，7月新屋銷售進一步下滑19.7%。
此外，中國人口老齡化也是一大問題，因為這意味著建築工人短缺。建築工人的平均年齡從2014年的38歲上升到2023年的43歲，其中50歲以上的比例從17%增至31%。30歲以下的年輕工人比例則從34%下降到17%，部分原因是薪資低於全國平均水平。
報告指出，年度房屋完工量與建築工人數量之間存在相關性。工人數量於2014年達到6100萬人的高峰，之後就大幅銳減。
分析師表示，從2000年到2024上半年，售出的住宅面積比竣工面積多了84億平方公尺，約佔累計總量的38%。未完工比率從2015年前佔年銷售額的平均17%，飆升至2015年至2023年的47%。
鑑於上述情況，近年來中國購物者的偏好也出現了根本性轉變，去年成屋銷售面積首次超過新屋。
