【看中國2024年5月29日訊】2000年，大學生畢業包分配被全面取消後，北京科委做了一個統計，他們驚訝地發現，在中關村地區的高新技術企業中，沒有戶口的大學生「打工人」,一共有十萬人。
原因很簡單，北京有5000家高新技術企業，如果按照分配，每年只有2000人被分配過來，這些公司只能自己去市場上搶人。最終的結果就是，很多微電子、電子信息技術、新材料、外語專業的大學畢業生寧願放棄分配，哪怕沒有留京指標，也要回到北京、留在北京。
這十萬個知識精英放棄了鐵飯碗，選擇「相信市場經濟」。也是從2000年開始，一個新詞開始流行開來：北漂。
北京今天的高新技術產業，尤其是網際網路產業，是這十萬北漂打下的江山。
一
2000年4月，北京五道口的一個商品房小區開盤，五號樓的一套房子賣給了山西一位名叫黃治華的煤老闆。
黃治華住進小區後，發現這裡竟然有很多創業的小公司。小區附近的酒吧和餐館裡，總能碰到小區的年輕人張口閉口都是網際網路、融資、矽谷。最傳奇的故事，是隔壁單元那個美國回來的小夥子，融了很大一筆錢，做團購的業務。
耳濡目染下，黃治華也決定重新創業，他向山西的煤老闆同行們集資，握著1300萬，也搞了一個團購網站——阿丫團。
沒多久，中國網際網路最著名的「百團大戰」就打響了。誰也沒想到，最後的大決戰是在黃治華所住的小區。打剩下來的六家公司，有三家都在這個小區裡，其中包括阿丫團。
故事的結局大家都知道，笑到最後的，是黃治華羨慕的那個小夥子——美團的王興。這個小區，就是後來被稱為「中國民間矽谷」的華清嘉園。
華潤置地開發的在中國房地產及網際網路發展史上有著特殊地位的海淀小區「華清嘉園」（網路圖片）
翻開美團總部的公司主體——北京三快科技的工商資料，還是能看到最初的註冊地址：北京市海淀區華清嘉園7號樓1202室。
王興的三次創業，校內、飯否和美團都是在這裡起步的。網際網路新三巨頭的另一位，張一鳴更是曾經在華清嘉園的大院裡，先後就職於三家公司。暴風影音、酷訊、美麗說、酷我、快手、融360，也都是從這裡走出來的。
華清嘉園能成為民間矽谷，除了離五道口很近，和開發商的規劃有很大關係。開發商在市場調研中發現了一個反常的數據，對項目最感興趣的，是25-35歲的年輕人，他們要做的不僅是一個中檔商品公寓，而是要想辦法讓小區擁有更多功能。最終，他們做了當時看來不常見的規劃：商住混合型社區。
除了15棟住宅樓，他們拿出4棟樓，做了2棟商業建築，1棟幼兒園，1棟會所。住戶的幾乎所有生活需求都可以在小區內解決，甚至可以把公司註冊在這裡。在華清嘉園，兩、三個年輕人就是個創業公司，租個房子，白天是辦公室，晚上還能再還給租客，能分攤掉辦公室的很大一筆成本。
對於北漂的創業者來說，華清嘉園是友好的。北京能成為中國的網際網路之都，離不開那個野蠻生長的時代，也離不開華清嘉園這樣的小區。
只要在華清嘉園撐三年，創業大概率就成了，可以搬到明亮的寫字樓裡，甚至買自己的辦公樓。
二
華清嘉園的開發商，就是現在的：華潤置地。
華潤置地發軔於1994年，植根香港的華潤集團入股華遠地產，開始進軍國內房地產。那一年，中國房改正式開始。一邊是城市職工緊張的住房問題，一邊是財政赤字，政府只能用市場化改革，來解決房子的問題。
新時代就此拉開帷幕，政府引進了香港的預售制度，開啟了土地財政。
在開發華清嘉園的同時，當時還默默無名的華潤置地買下了西城區的另一塊地。這塊地原本是一個危房改造小區，但地段極好，它離天安門不遠，位於西單和金融街之間，財政部和教育部等部委林立，中行、央行、交行總部環繞。
買下這塊地後，華潤置地舍棄了住宅用地的規劃，把它改成了一個集公寓、商務辦公、商業為一體的綜合性商務中心，他們沒有建高樓，而是修了八幢獨立辦公樓，取名為「置地星座」。
華潤置地看到了一個很小眾的需求，獨棟辦公樓不只是大型跨國企業需要，中小民營企業也需要。置地星座把獨棟辦公樓的面積打下來，賣的不是樓，而是冠名權。他們打出的廣告語是：把企業門牌懸掛在中國第一街上。
這句話引起了很多企業家的共鳴，別看這個項目不大，無意之間，華潤置地開創了一種新的模式：總部經濟。而被稱為「中國第一個總部經濟試驗項目」的北京豐臺總部基地，也比他們晚兩年才立項。
置地星座的第一個大買家，是來自內蒙古的企業鄂爾多斯，他們豪氣地買下了兩幢樓，將集團的招牌樹立在了天安門旁，就是如今的鄂爾多斯大廈。
全國各地有點實力的企業，都想把公司的招牌樹立在北京。到今天，北京是中國集團總部最多、最聚集的城市，甚至比上海還多。「總部經濟」的開拓者，其實是華潤置地。
置地星座和華清嘉園這樣的項目，印證了房改的真正意義。一個健康的生態系統，無論是大樹還是野草，都能找到自己的天地。市場有各種各樣的需要，把土地的決策權交給企業，他們自然會把合適的人，放到合適的地方去。
三
2016年10月的阿里雲棲大會上，馬雲第一次提出了新零售：未來的十年、二十年，沒有電子商務這一說，只有新零售。
從那天開始，新零售就成了網際網路最熱門的方向。阿里也躬身入局，收購了銀泰，做了盒馬。其實就在那天上午，成都舉辦的中國電子商務發展峰會上，雷軍更早提到了新零售。雷軍後來對央視委屈地說，我比馬雲還早了半天，但大家都不知道。
更少有人知道，讓雷軍有底氣喊出新零售的，其實是小米之家的一個門店。2016年1月，小米在其總部旁邊的五彩城購物中心內，開出了一家300平的小米之家。在此之前，小米之家主要是做售後服務，但在五彩城，小米把公司的產品都搬進去展示。
開業10個月後，小米之家的數據震驚了所有人：這家300平米的店舖，銷售額竟然超過了面積超千平的沃爾瑪，佔到了五彩城總銷售額的1/14。雷軍這才開始重新審視小米之家，將線下渠道作為集團的轉型戰略，並提出了新零售。
如今，小米之家已經在全國開出了超過一萬家門店，覆蓋了80%的縣城。可以說，小米之家改變了小米。而小米之家的成功，和五彩城分不開。
當年華潤置地來之前，清河板塊被稱作：五環外那個鳥不拉屎的地方。
清河作為北京老舊城區的代表，政府對這裡也沒什麼信心，2004年北京的總體規劃裡，將這裡定義為城市綠化隔離區，規劃了190萬人口，甚至沒有規劃大型的再生水廠。但華潤置地看到了一股野蠻生長的產業力量，就像當年他們在華清嘉園看到的那樣。2005年，華潤置地通過81輪加價，在拍賣中買下了五環外的清河毛紡廠地塊。當三環房價只有5000的時候，毛紡廠的樓面價是7800元/平方米。
很多人都說這家公司瘋了，華潤置地的名字，就這麼被北京人民記住了。
他們用十年時間，在這塊地上開發了橡樹灣；更是投下了20億元，做了在北京的第一個城市區域商業中心，20萬平米的華潤五彩城。
這裡逐漸成型後，大家才看懂華潤置地的布局。周邊五公里，有中關村海淀園、清華科技園，北大科技園，中關村軟體園，北大生物城，少說也有50萬人在這裡工作。但這麼多人，這麼多科技園，卻很少有人思考創業者和年輕人需要什麼，他們怎麼吃飯，怎麼通勤，有沒有娛樂生活。
在做橡樹灣之前，華潤置地成立了客戶研究組，他們給自己的老業主們派發了幾萬份調查問卷，一對一訪談，瞭解他們的需求和行為習慣。橡樹灣做了很多創新，比如它可能是第一個做了收納系統的房地產項目。小區內的幼兒園，華潤置地把選擇權交給了業主，讓國內外五大幼教機構來競標，業主民主投票來選擇。
十幾年過去了，50萬知識精英以及他們的家屬，把橡樹灣的房價抬高了十倍，讓五彩城成了北京銷售額最高的區域性商業中心，光大證券測算過：小米之家可能是中國坪效最高的商業體。
到了2012年，清河的人口已經超過了290萬，比十年前政府預測的人口，多了整整：100萬。
四
2016年，字節跳動搬進了中航大廈。張一鳴通過內部信呼籲員工：不要住在城鄉結合部，年紀輕輕不要著急在郊區，應該生活在市中心。張一鳴倒不是「何不食肉糜」，華清嘉園走出來的年輕人，知道環境對人的影響。人和公司，終其一生都是在追逐水草豐茂的地方，無可厚非。
華潤置地這樣的開發商，走的是另一條路。
張一鳴口中的「城鄉結合部」，需要有人去改變，清河要變成矽谷，麗澤、望京、亦莊、房山也都需要改變，哪裡有新產業，他們就去哪裡。人人都想要好的配套，但配套是需要有人去建設的。
這些年來，華潤置地有機會拿地，就盡量做大盤，盡量做萬象匯，做綜合體；拿不到地，那就做辦公樓，做長租公寓。
北京需要什麼，華潤置地就做什麼。最近，北京市場最火熱的是亦莊北神樹的北京潤府。這塊地當初拿出來拍賣的時候，很多人覺得很複雜，它包含了5個小地塊，除了住宅，還有體育場、基礎教育用地、公園綠地、商業綜合體。
華潤卻覺得正合心意，優秀的住宅產品，再加上萬象商業，華潤置地進來後，學校也落地了，公園綠地也成型了，大家突然發現，這裡成了一個配套齊全的板塊，一夜之間變得生機勃勃。
北京的開發商裡，華潤置地可能是業務線最多元的了。除了住宅和物業，寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、文體、代建、城市更新，他們都有涉及。他們會去很多別人不去的地方，大興機場大家都嫌遠，但華潤置地拿下了綜合服務樓的經營權，把航站樓做成了一個有辦公、商業、酒店的綜合體。在他們的設想裡，機場不僅能服務旅客，甚至會成為周邊居民的生活配套。綜合體裡的木棉花酒店，他們請了國際水準的設計師，酒店中庭做了一個可能是北京最豪華的書店。
它似乎是在挑戰商業邏輯。但在華潤置地看來，他們有耐心等著這個項目慢慢成熟，每年進出7500萬旅客的「新國門」，需要這樣的服務和空間。
那些早年間的產品，還在不斷調整返修。十年前，華潤置地主動關停了西單的77街購物中心，當時購物中心還運營良好，華潤置地騰退646家小商販，對購物中心推倒重來，做了空間更開放的「西單更新場」。他們說，要把長安街唯一一塊公共性開放空間，還給年輕人。
華潤置地引以為傲的清河五彩城，也在幾年前做了徹底的改造升級，現在已經升級成了清河萬象匯，主力品牌幾乎進行了大換血。
華潤置地的三十年，也是房改的三十年。過去三十年，他們在北京做了很多別人不願意做的事情，很多項目，一開始都不被人看好，但，時間證明了他們的價值。
從中關村的十萬北漂開始，北京「我家大門常打開」，開放懷抱迎接了很多年輕人，雷軍、張一鳴、王興、劉強東，其實都是北漂。《北京歡迎你》的歌詞裡說：擁抱過就有了默契，你會愛上這裡。
華潤置地這種企業做的，就是為改變北京的人，儘可能提供一個適宜的環境。這家「房改」元年誕生的企業，證明了「房改」的真正意義。
2016年，華清嘉園對面的清華大學裡，來自31個國家的110名學生成了蘇世民學院的第一屆學生，中美領導人都罕見地發來了賀電。
黑石董事長蘇世民捐款建成的「蘇世民學院」實景圖（網路圖片）
學院的捐贈人，黑石的董事長蘇世民說，西方最優秀、最聰明的人才來到中國，不是為了幹別的，而只是為了瞭解中國，這在200年來還是第一次。蘇世民學院的代建，也是華潤置地做的。
