有人說,中國的房價會不會下降就得看土地價格,因為麵包價格不太可能比麵粉價格便宜。若據此來判斷未來的中國房價,似乎難以樂觀,因為目前一些二三線城市在瘋狂賣地、高價賣地。
據中國指數研究院的統計數據顯示,今年上半年全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元,僅比去年同期少了351億元,同比下跌了5.5%,這與一線城市土地出讓金驟降形成鮮明的對比。土地出讓收入排名前十的城市中,同比出現下降的5個城市全部為一線城市或為比較發達的二線城市,同比降幅最大的是北京,同比下降48.32%,
但為何130個城市上半年的土地出讓金整體降幅為5.5%？顯然是二三線城市的土地出讓金在大增,從而在總體數據中填補了一線城市的跌幅。比如上半年土地出讓收入排名第三的昆明,出讓金收入336.85億元,同比漲幅416.03%;排名第七的瀋陽土地出讓金收入308.13億元,同比漲幅142.63%。還有一些未進入前十名的二三線城市土地出讓金同比漲幅也未必就比昆明和瀋陽漲得少,可以看出,賣地的絕對數量並不低,而且在大幅增長。
顯然,一線城市土地出讓金驟降並非是中國房地產調控效果顯現。筆者認為,一線城市土地出讓金收入減少除了政策限購等因素之外,主要是由於開發商擔心一線城市的高房價風險,於是轉戰二三線城市瘋狂拿地,從而推高了二三線城市的地價和房價。以泰安市為例,上半年商品房成交均價同比上漲了53.9%,房價調控的目標幾乎形同虛設。
我們需要重新反思目前的中國樓市調控政策,否則房價調控永遠都是在拍皮球。筆者建議,應該盡快打破目前的土地財政格局,地方政府應開源節流,自主減少財政壓力,並將土地出讓金優先用於保障房建設,避免讓土地出讓金成為地方政府的「第二財政」或「私房錢」。
從公開的統計數據來看,土地出讓金收入逐年大幅遞增。2010年全國土地出讓成交總價款為2.7萬億元(財政部的統計數據是2.94萬億元),較2009年增長70.4%;2009年土地出讓總價款是1.59萬億元,又較2008年的增長65.7%……筆者再將2001年至今年上半年的全國土地出讓金進行了加總,結果是101196億元,這10年來的土地出讓金收入就已經超過了10萬億元。那麼這些錢究竟用於何處？為何連區區1000萬套保障房都建不起來？
顯然,土地出讓金的管理、使用是一筆糊塗賬,而且缺乏對其收支的監督和約束,從而大量的賣地所得不知去向,反而地方政府的公務員養得越來越多、開銷越來越大,而且欲壑難平。
為了及時亡羊補牢,筆者建議對過去10年的土地出讓金收支進行重新審計,除了國家審計部門全面介入之外,還得邀請第三方審計機構介入,做一本公正、公開、明明白白的賬目,並對外公布和披露,對於曾涉嫌違規使用土地出讓金或者將土地出讓金揮霍、挪用的相關責任人應該給予必要的責任追溯。因為土地出讓金換走了未來50至70年的土地使用權,相當於「爺賣仔田」,為了防止「代際不公」和寅吃卯糧,必須要對這10萬億元的收支逐筆審計,如果這筆賬是個糊塗賬,如何對得起子孫後代？
另外,建議改變目前的土地財政格局。將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來,建一個全國性的土地公開交易平臺,將土地轉讓信息公開,接受各方監督,然後將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶,由中央財政暫作保管,然後根據地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再專款專用。
