儘管房地產暴利到底是開發商還是政府拿了大頭一直爭論不休,但近期出爐的2009年房企年報至少說明瞭一些問題。據Wind數據統計,截至3月10日,滬深兩市已有34家房地產上市公司公布了2009年年報,近四成房企業績漲幅在50%以上,其中9家房企的業績增幅超過100%。
在赤裸裸的營業利潤率數字面前,開發商自稱行業「10%」低利潤率不攻自破。與此同時,3月10日,被開發商指責用地價推高房價的國土資源部,則對開發商不再客氣。
年報晒出地產商暴利
華麗的2009年樓市從房企的年報上一覽無餘,開發商們幾乎個個賺的盆滿缽滿。好看的年報也讓最近一些開發商自稱利潤低的說法不攻自破。
「以前土地成本只佔20%,現在佔到了60%至70%。地方政府賣地的利潤高達200%,而開發商的利潤只有10%。」針對兩會上熱議的高房價,全國政協委員、廣州富力地產總裁張力看來,購房者的錢並不是被開發商賺了,而是進了地方政府腰包。
而SOHO中國張欣也稱,房地產的利潤率只有營業額的百分之十,所以房地產行業不是暴利行業。
但據記者從房企年報中發現,各家房企2009年的利潤增長率均遠遠高於營業收入的增長率,有多家房企的利潤增長率高出營業收入增長率一倍以上。以金地為例,去年金地完成營收120.98億,同比增長23.93%;實現淨利潤17.76億,同比增長111.24%。
另外,根據各家地產商自己公布的利潤率也使得「10%利潤率」的說法成為謊言。其中金地利潤率約為27.30%,世茂股份利潤率44.11%;華遠地產高達51.59%……
著名房地產觀察家瀋曉傑認為,按照國際上的行規,商品住房建造的利潤率一般都在3%-5%左右。我國工業產品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊,所以,我國商品住房的利潤水平也不應該高過10%。
「對外公布的利潤率平均值肯定超過30%,賬目上的利潤率仍然很暴利,而且開發商的開發資金也多數來自銀行、資本市場以及購房者預付資金。從這個資本利潤率看,房地產行業的投資回報率何止100%。房地產是暴利行業毋庸置疑。」京展擔保地產分析師告訴記者。
國土部嚴打
三番五次被開發商指責土地成本過高抬高了房價,國土資源部顯然早就坐不住了。
在2009年全國範圍整頓閑置土地之後,3月10日,國土資源部又出臺整治房地產用地的專項文件——《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（以下簡稱通知）,自此再次掀起一場「房地產土地調控風暴」。
通知要求開發商今後在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金,土地出讓成交後,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。而對已經簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
「開發商稱政府拿走了房地產利潤的大頭,但實際上開發商在競拍了土地之後,多數隻先交很小數額的訂金,土地款項一直能拖很久,造成許多閑置土地,有的開發商這樣押著土地等土地漲了再倒手賣出,都能賺很多錢。」河北張家口一開發商向記者透露,開發商和地方政府都賺得不少,都是利益既得者。
同時政府再次更加嚴厲地整頓閑置土地,通知規定,對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的,將禁止在一定期限內參加土地競買。
「國土資源部的土地調控政策越來越嚴厲,這等於是在擠壓開發商的資金,在市場銷售低迷的時期,當開發商沒有更多的閑置資金去囤地和囤房時,降低房價回籠資金將是唯一的選擇。」豐潤世紀地產分析師認為。
開發商2009年債臺高筑
而實際上,房企2009年的年報雖然春風得意,但是在資金方面卻也悄悄地發生了變化。
但據記者統計的30家房企的負債情況,目前這30家的負債總額為4771億。而對比今年年初2590億的負債總額,增加了84%。
「2008年屬於開發商現金最為緊張的一個年份,2009年地產行業銷售形勢大好,地產商回籠資金高於2008年,實屬正常,但2009年地產商債務增加巨大,也是因為在從銀行和資本市場融資順利的情況下,大肆拿地的結果。」京展擔保地產分析師認為,隨著國土部「國19條」的出臺,地產商下一步的目標必然是加緊融資。
事實上,開發商早已經在行動,按照申萬行業劃分,2009年至今,已有64家A股上市房企提出再融資預案,募集資金超過1316.2億元。提出權益類再融資計畫的共44家,其中尚待證監會審批的有37家,涉及融資金額高達895.69億元。
但是融資是否順利仍是懸疑,不過隨著銀行收緊資金、國土部嚴厲擠壓房地產用地資金,已經負債纍纍的開發商目前手中的現金還能撐多久,可能將是樓市何時發生變化的關鍵。
