深圳樓市只是在暴漲之後的調整,非真正「跳水」
去年的暴漲與今年上半年的大調整,在外界的印象中,深圳樓市似乎是跌慘了。然而,在追尋去年暴漲的蹤跡和遍訪深圳各區的樓盤之後,記者發現事實並非如外界想像的那般慘烈,深圳樓市只是在暴漲之後的調整,並非是真正"跳水"。
深圳樓市只是在暴漲之後的調整,並非是真正"跳水"。
房價漲一倍跌三成
前兩年火熱樓市中,深圳樓市的上漲一直演繹著令人咋舌的"特區速度",這源於深圳市場上龐大的投資客群體。
從2005年起,深圳的住宅價格一改連續幾年穩定在均價每平米5000至6000元的狀態,陡然升至均價每平米7000元。2006年8月,深圳市新房成交均價突破1萬元,達到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10%的速度上漲,10月份達到每平方米17350元的最高價。
炒家雲集的南山區見證了深圳房價的飆升歷程。位於南山區的城市山林,2006年開盤時均價10000元/平方米,去年5月城市山林價格漲至 18000元/平方米,去年10月達到28000元/平方米。而近日剛開盤的城市山林二期將均價下調至16000元/平方米,僅僅略低於去年5月份的價位。所謂超過30%的跌幅,不過是把這個價格與高峰期的價格28000元/平方米相比得出。
位於華僑城片區的首地御容項目,去年12月份開盤時25000元/平方米,至今仍為23000元/平方米,價格只是略有下降。位於南山區的後海公館去年7月開盤時均價35000元/平方米,今年4月仍為33500元/平方米。福田區的半山御景去年6月入市均價21500元/平方米,今年只微微下降,調到18000元/平方米。
值得注意的是,在一些成熟的豪宅區,其價格具有相當的"免疫力"。中信紅樹灣依然穩守40000元/平方米的均價,東海岸今年也推出了30000元/平方米的公寓,在二線關拓展區,聖莫麗斯和星河丹堤都基本維繫了去年的價格,而東部華僑城天麓起價50000元/平方米的"保守"價格,短時間內立刻被市場消化。
業內人士表示,而今近1.2萬/平方米的均價雖然距去年高峰期的1.7萬/平方米跌了近30%,但是在去年10月份最高峰時成交量早已開始下滑,真正被套的人並不多。中聯地產銷售人員告訴記者:"從真正的成交價格來看,福田區成交價一般都在1.5萬和1.6萬,到達1.8萬時幾乎沒有人成交,所以實際跌幅不是很大"。另一位營銷人士表示:"關外的房子議價空間比關內大,成交價可能低於炒作價格,跌幅實際上也許沒那麼大"。
深圳市房地產研究中心負責人王鋒表示,深圳房價已經回落至去年年初的水平,去年以來的房價調整,是對前兩年市場過熱發展的修正,目的是使市場向理性軌道回歸。而記者目前看到,在經歷調整後,關外高層均價也保持在1萬元/平方米左右,與去年初價格大致相當,只是相對於去年高峰時跌幅較大。
房價漲一倍跌三成,業內人士認為,對於深圳樓市的調整不必驚慌,更談不上"救市",在價格的調整過程中,遏制了短炒的風氣,深圳樓市正在向以剛性需求為主的市場回歸。
特區內外兩重天
不久前深圳市國土資源和房產管理局發布數據稱,深圳市五月份新建商品住宅均價跌至11014元/平方米,六月份除去豪宅項目新房價格為11159元/平方米,比去年最高點下跌超過三成。於是引發了外界對深圳樓市暴跌的猜想。
中原地產深港研究中心總監張偉表示,要對深圳房價有比較清晰的認識,必須分開來看,關外和關內差別很大。
深圳市國土資源和房產管理局的公開信息顯示,目前福田中心片區和羅湖區高層成交價格基本在15000元/平方米以上。而下半年新增供應的定價也基本鎖定現在的價位,一些項目相對於去年初有所上漲。"福田CBD的巍然成形,培育了許多高端消費人群,他們更願意在福田置業",深圳新世界地產分析人士,這樣解讀支撐福田區房價的消費人群。
事實上,深圳樓市均價的節節下挫主要由特區外房價下跌來拉動,與去年高峰期相比,下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區、龍華阪田等關外置業熱點區域。去年年中,龍華阪田片區普通高層價格達到了15000∼16000元/平方米,而現在同類產品的均價則在10000元/平方米左右徘徊。龍崗中心城目前高層售價均低於萬元,但是高峰期同樣突破了15000元/平方米。寶安中心區的大戶售價在去年也創下了新高,保持在14000元/平方米,但是最新的成交價格卻很難高於12000元/平方米。
記者在梅林關外的世紀春城和金地梅隴鎮看到,去年曾經16000元/平方米的高價,現在徘徊在萬元出頭,布吉的英郡年華君臨山從去年12000元/平方米高位跌下,推出6888元/平方米起的特價房。
龍崗區的東方盛世前後的銷售對比更是相當強烈,去年4月東方盛世推出一期單位,均價7500元/平方米,開盤當天298套單位售罄。去年7月14 日,該盤又推出新一批478套單位,均價飆升至1.3萬元/平方米,但銷售開始轉冷,478套單位至今仍有200多套單位未售出,今年推出了8000- 9000元/平方米的特價房,銷售依舊不樂觀。
地產營銷策劃人士袁照沛分析,關外新房降價源於投資客退場,同時投資客大量拋售前兩年購入的二手房,使新房銷售雪上加霜,這些基本沒有入住的次新二手房與新房品質非常接近。
"之前的重點是投資客,現在主力是自住者。"一位地產營銷人士這樣看待樓市"重災區",龍崗中心城、寶安中心區和龍華去年都是炒風盛行的區域,當市場結構發生逆轉時,價格回歸理性也成為了必然。
"區域泡沫將被擠出,定價虛高的項目將會合理回歸,不匹配區域價值發展的樓盤將被淘汰,單一注重投資效應的物業也得不到認可。"英聯國際不動產董事長郭建波如是總結。
樓市"堰塞湖"泄洪難
深圳皇崗片區項目"皇御苑",一期、二期由港人購買和居住為主,三期產品去年11月以均價19000元/平方米開賣,在限外令和宏觀調控下,三期的銷售受到很大影響,將價格下調至15000元/平方米左右,至今仍有6成未售出。而位於寶安區的金港華庭和海灣西語今年開盤後一直維持在9000元/平方米左右,記者在這兩個樓盤看到,除特價房外,其餘單位鮮有人問津。
官方數據顯示,今年上半年,深圳一手住宅供應為257.44萬平方米,25155套,上半年積壓103.19萬平方米,積壓面積佔供應面積的40.08%,積壓套數8110套,積壓套數佔供應套數的32.24%。
世聯地產統計數據也顯示,下半年深圳一手住宅將新增供應量330萬平方米,加上上半年存量100萬平方米,預期下半年供應量超過400萬平方米。與此同時,深圳市國土局的成交信息表明,一手房的成交量自六月起連續萎縮,僅六月份就比五月份下跌三成。深圳樓市前有舊貨滯銷,後有新貨加盟,層層疊加形成更大的供應量,而供應量與銷售量的比差越拉越大,開始形成樓市"堰塞湖"。
對於樓市"堰塞湖",開發商反應不一,各有各的打算。記者瞭解,一些上市地產公司已經採取措施,以快速開發和銷售作為應對樓市調整的措施。招商地產總經理林少斌表示,要為各個項目制定更為靈活和快速的銷售策略,加快資金週轉和項目進展。萬科第五園景臺日前也以9500元/平方米的均價入市,基本符合一些自住客的定位。
南山區某豪宅項目的開發商告訴記者,由於拿地較早,開發成本低,最初設想的是以萬元開盤,誰知去年開盤時該區域炒到了三萬多元,儘管如今仍然剩餘不少單位,但成本早已收回,並不著急將剩下單位降價銷售。該開發商表示,雖然也會小規模做一些讓利,但降價幅度不會太大。