上海浦東金融區的東方明珠電視塔（左）（PETER PARKS/AFP via Getty Images)）(Getty Images)
【看中国2025年12月4日讯】（看中国记者孟浩综合报道）中国房地产市场正经历前所未有的深度调整。最新数据显示，11月一线城市二手房价环比下跌1.15%，北京、上海等核心城市领跌，引发市场广泛关注。同时，地方政府开始限制负面信息传播，上海网信办等多部门清理“唱衰楼市”声音，凸显调控力度升级。体制内专家如上海交通大学朱琳教授直言，房地产尚未触底，需进一步调整20%-30%。与此同时，大摩（摩根士丹利）闭门会最新观点指出，中国经济短期内仍受通缩、房地产和消费拖累，2026年将是艰难过渡期。
房价全面下跌
据中指研究院最新发布的11月房地产数据，中国房价呈现全面下行态势。一线城市二手房价环比下跌1.15%，较上月扩大0.34个百分点。其中，北京下跌1.44%、上海下跌1.24%、广州下跌1.09%、深圳下跌0.8%。北京和上海的补跌趋势尤为明显，此前市场曾认为这些城市泡沫较小、基本面强劲，但数据表明，没有城市能独善其身。房价高企的一线城市，一套房产动辄670万至1000多万，每月1%的跌幅相当于普通居民一年的工资损失。以2024年数据为例，北京人均可支配收入9.2万、上海9.3万、广州8.6万、深圳8.1万，房价月跌幅已超普通人年收入。
二三四线城市房价同样持续下滑，整体市场下行趋势未见逆转。分析人士指出，机构数据如中指研究院和统计局的维稳式统计已趋温和，实际跌幅更惨烈。房地产市场正处于调整期，需求疲软是核心问题。消费尚未恢复，人口出生率低迷，没有消费就没有收入，没有小孩就没有需求，房地产反转可能性微乎其微。
上海交通大学朱琳教授在近期发言中强调，房地产调整期远未结束。她预测，房价可能再跌20%-30%，需三到五年才能触底。目前市场底部不是一个点，而是一个区间，低线城市房价跌幅收窄但成交量枯竭，形成“有价无市”局面。一线城市如上海调整幅度加大，反映不同区域处于周期不同阶段。朱教授提醒，房地产流动性差，在调整期应现金为王，避免资产过度集中于房产。若短期需求无改善，老破小房产宜尽早出手，以增加选择空间。
上海史上最大规模“净网”行动
11月以来，房地产市场负面信息管控全面升级，地方政府从“删帖封号”进入“连数据都不发”的新阶段，维稳手段之密集、力度之大，创近年之最。
11月14日，上海网信办联合市房管局、公安网安总队等部门启动“规范网上房地产信息传播秩序”专项整治。截至12月2日最新通报，清理“唱衰楼市”、歪曲政策等不良信息4万余条；处置违规房产类账号7万余个；关闭违规直播间1200余个；今后将定期公布整治情况。
典型违规类型包括：虚假低价房源引流：“内部渠道”“远低于市场价”“错过不再”等话术；耸人听闻标题党：“上海楼市崩盘倒计时”“中心房价要崩了”；
直播恶意唱衰板块、渲染恐慌情绪。
这已是上海2025年内第二次大规模出手。早在3月，上海就曾一次性约谈、禁言98个标题党账号，清理900余条谣言。此次行动规模扩大数十倍，覆盖小红书、B站、抖音等全平台，堪称“核弹级”净网。
与上海高调通报不同，北京的动作更隐蔽也更致命。11月30日，市场惯例的房企销售月报突然“失声”——中国房产信息集团（CRIC）和中指研究院两大权威机构同时未发布前100房企销售数据。据彭博社援引知情人士，住建部已明确要求暂停公开此类数据。付费客户仍可获取，但必须严格保密。
这直接导致市场失去最核心的成交晴雨表。10月前百房企销售额已同比下滑41.9%，11月因去年同期基数较高，跌跌幅预计更大。如今数据被“静音”，相当于给市场蒙上一层厚厚的雾。
11月一线城市二手房环比下跌1.15%，北京、上海领跌，补跌态势彻底失控；二三四线城市成交量继续枯竭，“有价无市”成为常态。地方政府意识到，机构再怎么“维稳式”统计，也挡不住真实惨烈的数据。于是干脆“眼不见为净”，上海选择删声（封号删帖）；北京选择灭迹（禁发数据）。X平台、微博等社交媒体上，网友调侃不断，如 “解决不了房价，就解决说房价的人”； “把温度计砸了，烧就退了”和“以后只有中国房地产欣欣向荣，形势一片大好”等。这些段子迅速刷屏，阅读量动辄数十万，反映出公众对信息管控的复杂情绪。
通缩锁死经济 消费无力 2026年过渡艰难
大摩闭门会核心观点：中国经济短期受通缩、房地产和消费拖累，2026年仍是过渡期。名义GDP增长预计4%左右，CPI和PPI平均平减指数仍负区间，比市场预期谨慎。外需相对稳定，但内需疲软，新质生产力亮点无法弥补传统经济下滑。
消费方面，明年上半年以传统家电、汽车补贴为主，下半年或扩展至服务业（如餐饮、旅游）。全年财政刺激温和，广义赤字增加约1.5万亿。政策将渐进式发力：基建拓抵绿色领域、AI算力中心；消费刺激扩展至幼儿教育补贴、农村养老金提升（从每年20元增至50元以上）。
反内卷政策成为焦点。大摩认为，反内卷短期效果谨慎：投资下滑拖累总需求，存量产能退出需时间，过程紧缩性。相比10年前供给侧改革，此轮存量退出更难协调，民企占比高，需求支持空间有限。局部亮点如上游大宗商品价格复苏，但下游利润率改善空间小。
体制内研讨显示，政治局会议和中央经济工作会议将定调十五五增长目标5%左右，动态调整，关注质量而非速度。财政货币政策倾斜消费而非投资，支持医疗、养老、教育，提升居民消费率。
汽车行业内卷持续
明年购置税减半彻底退出，加上以旧换新补贴减弱，相当于变相加税4.4%，国内新车销量预计下滑6%-8%，行业正式进入“负增长时代”。
新能源渗透率继续冲高到53%-55%，但补贴没了，卖车只能靠真本事（产品力、智能化、性价比）。
“卷”没停，但卷法升级了：不再单纯比谁降价狠，而是卷配置、卷迭代（选配变标配、新车一步到位）；上游硬件供应商（激光雷达、芯片、座椅等）反而吃香，能抵消降价压力。
同时，国内疯狂建厂结束，资本开支预计砍30%-50%；省下的钱猛砸研发（比亚迪超300亿、同比+50%，华为智能汽车超100亿）；工厂转向海外，真正“出海扎根”。
两大真风口为L3/L4法规放开，Robotaxi明年大规模试点，到2030年预计35万台（渗透率8%），以及自动驾驶技术还能顺手用到人形机器人。
有观察者预测，2026年车不好卖了，但活下来的头部玩家会更聪明地把钱花在研发、出海和智能驾驶上，消费者最终能买到“更卷但更值”的车。
