2024年1月29日，人們走過北京一座部分營運的恆大商業綜合體內已關門的餐廳。營運成為國家經濟困境加深的象徵。(GREG BAKER/Getty Images)
【看中国2025年10月5日讯】（看中国记者尹华综合报道）在全球经济复苏乏力的背景下，中国房地产市场正面临前所未有的严峻考验。近日，一段4月份央视采访前央行副行长、清华大学国家金融研究院院长朱明的视频再度在网络上流传，引发广泛关注。朱明直言，中国房价“很难再涨起来了”，并以数据支撑其观点，指出城镇化率已超66%、人均住房面积达43平方米、人口老龄化严重等因素，导致房地产“击鼓传花”的游戏无人接盘。经济学家许成钢也发出警告，中国经济正陷入严重通缩、内需不足和产能过剩的泥潭，外资加速逃离，危机全面爆发。
房价连跌41个月：一线城市无一幸免
根据最新9月份数据，中国主要城市二手房价格持续下跌，北京、上海、深圳分别下跌0.6%、0.48%和0.5%，广州在限购彻底放开后反而暴跌0.97%。朱明强调，这并非偶发事件，而是二手房价格已连续下跌41个月，三年多来从未间断。全国范围内，二手房市场一片死寂，买家和卖家情绪从最初的焦虑转向冷漠，甚至国资背景的企业也开始大举抛售房产。
朱明分析了房价难以回升的四大原因。首先，城镇化率已达66%，上升空间有限。日本在1990年至2000年间城镇化率上升10个百分点，主要源于村庄消亡而非人口进城，中国类似情况已显现。其次，人均住房面积43平方米，已超过欧洲水平，增长空间趋零。第三，人口老龄化加速，60岁以上人口占比23.8%，购房主力（20-35岁群体）在过去10年减少5600万人。第四，居民杠杆率已达极限，债务负担沉重，无法支撑进一步购房。
这些数据并非孤立。朱明指出，房地产逻辑已彻底改变，从过去的投资驱动转向刚需主导。期房销售锐减并非仅因开发商问题，而是投机部分消退，资金可能长达10-15年转向储蓄，风险偏好下降。这对各类资产均不利，包括股票市场。老人掌握大部分储蓄（45-69岁群体），他们偏好低风险投资，而非冒险炒股。80后中产阶级负担房贷和家庭开支，95后则面临收入低、存钱难的困境，导致储蓄率上升但消费不足。
其他专家如付鹏、黄奇帆、向松祚也多次警告，房地产不可能重返过去。那些鼓吹房价大涨的房产大V，被朱明斥为“不是蠢，就是坏”。他们忽略了人口负增长常态化、城镇化见顶等硬约束。朱明强调，中国现在不缺资本、技术和储蓄，唯缺“人”——不仅是劳动力，更是消费者。缺人将导致通缩风险加剧，企业难以定价，经济循环中断。
财富分配与债务危机：居民部门成最大受害者
深入剖析，中国经济问题不止于房地产，还涉及财富分配和债务结构。朱明用数据图示说明，中国人口高峰已过，45-69岁老人占比最高，他们掌控银行储蓄大头。80后忙于还贷养家，95后收入微薄，导致平均储蓄率高但实际不均。银行存款看似充裕，但债务集中在中青年，储蓄集中在老人，形成结构性失衡。
债务问题是另一痛点。朱明回忆，1990年代朱镕基总理处理企业下岗和银行坏账，通过四大资产管理公司剥离债务。如今，房地产开发商负债率高达90%，远超国际水平。政府要求银行救助，但银行顾虑责任追责，速度缓慢。若政府不兜底，银行不愿冒险。朱明比喻，现在的救助不像过去简单，企业部门和金融部门问题交织，地方政府隐性债务庞大。
四万亿刺激遗留的四十万亿投资窟窿，如今需用一万亿特别国债填补。地方政府债务模型类似2014年欧债危机：中央财政如德国，地方如希腊。隐性债务显性化后，居民和政府杠杆率将飙升。朱明警告，货币政策和财政政策有效性下降，只能靠结构性改革。但若人口问题不解决，一切改革失效。日本90年代经历类似，财政、货币、供给侧改革皆无效，直至人口消退导致长期停滞。
内债本质上是税收，朱明引用“内债不是债，只要人还在”的全句，强调若人口不足，债务将成大麻烦。中国不同于西方，西方靠移民补充人口，中国依赖生育。过去40年，中国三大红利之一是人口，如今转为负担。未来20-30年，资本和技术过剩，利率极低，但缺人将重塑经济增长模式、债务方式和投资结构。
经济模式上，企业、政府、金融三大部门均向居民部门“收税”。企业通过PPI-CPI差价、政府通过土地财政、金融通过利差。居民部门若崩塌，整个内循环中断。日本90年后转向海外投资，企业跨国贸易、政府转向福利，但需缴税回流。中国若不改革，难以复制。
许成钢：通缩与制度性危机
经济学家许成钢则从宏观和制度角度剖析中国经济。2024年工业生产者出厂价下降2.2%，通缩持续两年，打击消费和投资意愿。内需不足与产能过剩互为表里，根源是居民收入占GDP比例过低，信心崩塌。居民储蓄率上升并非好事，而是对不确定前景的防御，导致消费进一步萎缩。
工业企业亏损率达三分之一，回溯至20多年前水平。2013年后亏损持续上升，恶化中。许成钢强调，市场经济需法治和司法独立，但中国宪法虽称人大为最高权力机关，却以党领导为核心，实际无辩论、无投票，两会仅形式。党控制立法、执法、司法，导致权力高度集中，腐败不可避免。
腐败反过来抑制经济增长。单纯经济改革无法带动政治变革，邓小平南巡类似洋务运动，失败在所难免。没有产权和人权保护，资金外流加剧，外资逃离。许成钢引用2024诺贝尔经济奖得主研究，民主制度下，GDP在其他条件相同情况下高10%以上。这为他的观点提供科学证据，证明制度是经济增长的关键。
中国困境非经济周期，根源在于制度。没有法治，刺激政策无效。纳粹德国曾经济高速增长，但压制人权，非好制度。中国高度集中权力导致不平等和腐败，反腐运动治标不治本。
房地产新常态：十大指标与五大调整
朱明列出十大指标，证明房地产拐点已至：1.人口减少，14亿为天花板；2.城镇化率65%，增长有限；3.老龄化加速，2035年超30%；4.一手房库存6亿平方米，闲置房20亿；5.人均住房50平方米见顶；6.年度建设量17亿平方米，占全球一半，已过峰值；7.房价地价20年翻四番，泡沫破灭；8.旧城改造到头；9.公共设施过剩；10.开发商负债率90%，上天花板。
面对困境，朱明提出房产商五大调整：1.负债率降至40-50%；2.根据市场需求结构性开发；3.专注主业，避免跨界；4.开发商数量从9万减至1万；5.转向商住两用，发行债券平衡资金。
政府不应过度调控，而是引导软着陆。通过重组保持机体、收购兼并、战略投资、地块回购、库存回购为保障房。专项债体外循环，确保稳定。房地产占GDP5-10%，影响民生、金融和供应链，需“大稳小起”。
房价未来涨幅低于GDP，平衡折旧。朱明对此表示乐观，认为阵痛后会进入良性循环，真正“房住不炒”。
两位专家一致认为人口是核心。朱明呼吁“生孩子，再不生来不及了”，许成钢则强调制度改革。否则，债务、通缩、内需崩塌将恶化。中国需结构性改革，处理黑天鹅灰犀牛。自2018年起，“房住不炒”政策已表明房地产市场转向，但疫情加剧了危机。
展望未来，中国经济转型需平衡内需、外贸，保护产权，鼓励生育。专家警告，若拖延5-10年，问题更严重。政府刺激效果有限，制度变革才是出路。
