香港街头的地产中介门市挂满卖楼广告。（Getty Images）
【看中国2024年9月19日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）本港楼市在2021年9月达到历史高位后一直跌跌不休，至今累计跌幅近三成。根据中原城市领先指数，楼市今年以来跌幅达7.1%。今个月随着美国减息，香港楼市似乎看到曙光。资深投资人林一鸣预计即使美国减息，本港楼市也不会出现小阳春。他分析楼市一潭死水，背后有两个主要因素。
谈到美国减息，林一鸣在节目上表示，首先，本港Hibor在减息前已经下调，因此美国减息后Hibor未必有大调整，“因为已经落咗嚟”。
“通常银行会看Prime”，而银行未必有很大动力减Prime。他表示，参照过往数据，香港银行未必跟足美国减息。“我不相信美国那边的利息会减至零，比较合理的话，会用3、4年时间降回2厘、3厘那些比较stable（稳定）的水平。”
“在这种情况下，其实P落到底，就是5厘至5厘25。为何大家觉得P今年不会减呢？因为佢它根本就没有加过。”即使香港银行跟随美国相应作出调整，P也是减0.25厘，对供款帮助不大。预计即使美国减息，本港楼市也不会出现小阳春。
之所以看淡楼市，他表示，本地人的购买力创新低，而大部分业主都是老人家，也都无意欲换楼或再买楼，唯一就要靠“新香港人”推旺楼市。但是，目前留意到一个现象，就是“新香港人”都不看好香港前景，如果他们无法在香港安居乐业，即使有钱亦不会买楼。
林一鸣表示，自己观察数据约20年，过往楼市风光的时候，年成交宗数可达20万，比如1997年，有20.5万宗，2010年有16.2万宗，2021年有9.6万宗。翻查1996年至今的数据，近年楼市成交量屡创新低，今年1至8月，只有4.5万宗。
他形容目前的楼市是“一潭死水”，“当然死水不是太差，不似瀑布式下泻”，不过都“真是很凄凉的”。
他认为有多重因素影响，首先香港老龄化问题严重；其次，国内人对香港优越感降低，“撤辣后内地人过来买楼的人不多”。“这两个因素令到个市变成一潭死水。”
他解释说，根据香港统计处数据，本港60岁以上人口比例在2024年中达到31.4%。而香港大部分物业都是呢啲老人家所持有。他们大部分已经供完楼，不用供按揭，或者供得很少 ，仅有一、两成按揭。
他以自身为例说，比如有层楼想放盘，同时放租，见到要劈价卖楼，那不如由卖转租，反正目前香港的租务市场畅旺，甚至有租客愿意主动加租一成，如果大部分业主都转卖为租，就会令到二手楼成交出现胶着。
为何以“凄凉”形容楼市？是因为如果“瀑布式”下跌，一定会反弹，但目前是“阴干”。他认为，本港楼市似日本20几年前的情况，经历10至20年死寂。唯一希望就是“新香港人”来香港生活置业，增加楼市交投，推旺市道。
林一鸣表示，自己因工作等关是接触很多新香港人，发觉他们对香港的优越感正在下降。香港的居住环境和大陆一线城市差不多。由于地缘政治等多种原因，外资撤离，做不到国际金融中心的香港也做不到中国的金融中心。“中国的金融中心是上海和深圳。”
与此同时，新香港人对香港的工作前景比较悲观，创业也比较困难，加上生活开支过高，居住环境恶劣，所以与其置业，不如租楼，继续观望。
根据上个月15日，香港高才通人才服务协会和教联会发表的问卷调查结果，有21.6%透过人才计划来港的人士未有工作，有约86%人才租楼，只有9%人才置业。反映人才未能推旺楼市，香港楼市或后继无力。
