位于中环美利道新地标——The Henderson。（Getty Images）
【看中国2024年4月29日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）中环是香港的商业中心，顶级跨国金融企业的所在地。中环商厦的租金和价格是香港经济繁荣指标。近日，位于中环甲级的商厦“美国银行中心”刚录得一宗成交，平均呎价仅为1.8万元。有分析指，中环的“地主”普遍头痕。楼价一跌，身家顷刻消失几亿、几十亿。那么，此番跌势几时可以见底？
中环甲级商厦“美国银行中心”最近录得一宗新成交，23楼全层连同3个车位以2.5亿元（港元，下同）易手，平均每方呎仅约1.8万元。《信报》专栏作家高天佑引述资料指，该层物业于2018年被有“山东纺织大王”称号的如意集团董事长邱亚夫以7亿高价购入，当时呎价达5万元。后来邱亚夫财困，美国银行中心23楼沦为银主盘，去年10月份据报以3.38亿售出，但结果未能完成交易，今次进一步“劈价”才成功“甩手”。按2018年买入价计算，这层物业在6年间贬值多达64%。
根据戴德梁行4月公布的数据显示，2023年香港写字楼待租率为18.8%，全年租金跌幅为6.7%，虽然跌幅低过北京、广州和深圳，但预计2024年全年跌幅介乎7%至9%，差过去年。
数据指，2023年香港核心商圈写字楼空置率为14.6%，而台湾核心商圈仅为8.3%。
此外，香港写字楼平均每呎月租为7.4美元，是所有大中华主要城市之冠，而排行第二位北京的平均月租折合仅3.9美元，接近香港租金一半。
就3月份而言，本港甲级商厦空置率达13.1%；中环市况比港岛东、九龙东好一点，不过空置率仍达10.6%，按月上升0.1个百分点。
高天佑表示，面对商厦价值急跌，中环三类“地主”各有烦恼。第一类可称为“小地主”，他们通常持有中区个别甲厦楼层作投资用途，共通点是普遍于2010至2019年入市，兼且贷款杠杆率较高。当商厦大贬值，这批投资者相继面临银行Call Loan（追债），导致银主盘陆续浮现，某程度上构成恶性循环。
另一类是“大地主”，在中环持有一批全幢物业，总楼面面积以百万方呎计算，比如置地。它们面临的烦恼是“招租难”和“租值跌”，但优势是本身“家底”财力雄厚。
最后一类是“真．地主”，在中环拥有大型地皮及新发展项目，比如恒基兆业（恒地）。中环最新落成的地标建筑The Henderson，发展商正是恒地。
位于美利道的The Henderson现正招租，楼面面积达47万方呎。恒地于2017年以232.8亿元投得该地皮，折合楼面呎价达5万元，呎价和总成交额创下当年官地新高。当时预料总投资额逾260亿元。The Henderson由“建筑女王”Zaha Hadid（已故）负责设计。
2021年，恒地再豪掷508亿元，购入中环（龙和道）新海滨3号商业地皮，成为香港史上最高价地王，可建楼面面积逾160万方呎，总投资额估计达700亿元以上。
高天佑指，相比其他“地主”，恒地最大烦恼是相关发展项目未可立刻“收租”，还须继续“出血”投资兴建，受目前建筑成本和利息成本“双高”夹击，负担十分沉重。恒地大股东、“四叔”李兆基去年私人“掏荷包”借出600亿元无抵押、无期限贷款予上市公司，相信有助恒地填补中环“大氹”。
商厦一路下跌，让大小“地主”们烦恼不已。这一轮商厦跌价到底是“周期性”，抑或是“结构性”，还是二者兼备？
不少经济学家均发现楼市是有周期性的，大约每18年左右为一个周期。有分析指，2003年本港楼市跌至历史低位，至2021年历史高位，期间经历18年。目前楼市处于下行周期，若反弹则需要18年时间。
还有观点认为，日本楼市经历了30年的调整期，香港楼市大阳春绝非短期内就可以出现的。加上大陆经济萎缩，真实情况比日本“迷失的30年”情况还要差。香港经济又严重依赖大陆，加上中美交恶，西方与中国脱钩，因此香港市民要做好楼市稳步下跌的心理准备。
大陆门户网站“网易”亦发表分析文章，看淡香港楼市，指“香港楼市将进入长跌周期”。
文章指，本港楼价下跌的恶性循环已经形成。第一，过去香港楼市一直以投资为主，但目前大陆人口移居当地，而本地有购买力的人群却移民海外，市场难以再撑起高楼价。
第二，香港的国际地位发生了变化。在中美对抗的大背景下，西方国家已经将香港也列入了围堵中国的体系，香港作为世界金融中心之一的地位已经被严重削弱，新加坡成为大赢家。
有观点认为，只要美国开始减息，香港楼市下降的趋势就会迎来拐点，文章认为，这种说法是错误的，忽视了香港经济环境已经发生改变的事实。因此美国减息对香港楼市的刺激有限，最多是对楼价高位阶段交易活跃度有所助推，给一些抛售者提供抛售的窗口机会。
文章指出，根本问题是香港在国际社会经济中的地位消失了，支持高楼价的支柱也随之消失。反观新加坡，其楼市持续增长，2022年新加坡组屋转售价格上涨8.6%，2023年上升6.8%。
文章认为，香港楼市的走势就如同一个下行的阶梯，正在一个台阶一个台阶地往下走。
