【看中国2023年7月26日讯】中国的房地产市场，迎来了历史性时刻？
日前召开的中央政治局会议上，再次定调房地产：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”
与此前相比，这次会议并未提及“房住不炒”，而且明确“适时调整优化房地产政策”，给市场带来了相对强劲的宽松预期。
同时，新一轮城中村改造即将启动，但与七八年前的棚改完全不同，这一次不仅局限于超大特大城市，而且失去了大拆大建的可能性，影响难以同日而语。不过，这段定调最引人注目的并非政策如何松绑，而是提出“房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断，这在历来重要会议中首次出现。
一个“重大变化”，一个“新形势”，足以说明房地产再也回不去了。
供求关系，是房地产市场的核心。如果说过去20多年，房地产整体都是“供不应求”，无论政策如何加码，市场都是岿然不动，全国房价仍旧一路上行。然而，最近几年来，在种种因素影响之下，市场陡然逆转，不仅“万人抢房”的盛景不再，就连被许多炒房者奉为圭臬的“北上深、永远涨”似乎也开始瓦解了。
显然，房地产正在从“供不应求”转向“供过于求”，而市场也在从“卖方市场”转向“买方市场”。用房企的话来说，房地产正在从“黄金时代”到“白银时代”，走向“黑铁时代”。
这几年，全球大环境以及超预期因素的冲击，无疑对市场转向带来了推波助澜的效应。但究其根本，房地产市场本身也出现了重大变化。
目前，一个普遍的共识是：全国住房整体平衡，只有部分超大特大城市还存在局部结构性短缺现象。
根据国内某财经分析团队统计，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。不难看出，只有人口持续涌入的一线城市，还存在较小的短缺现象，而在大量三、四线城市，住房过剩或已是常态。
这在前几年的政策逻辑上也有体现——“重点解决好青年人、新市民的住房困难问题”，这些人口主要集中在超大特大城市。来自学界的研究也验证了这一判断，根据清华大学吴璟、徐曼迪等人的分析，考虑到人口增长、城市化和城市更新等因素，全国住房需求也在不断萎缩。论文显示，2001-2010年，中国年均住房需求量约为812万套，2011-2015年约为974万套；而在2021-2025年，则会降为656万套；2026-2030年，会进一步降低到485万套。
2021-2030年中国国内新增住房需求预测（网络投票）
与之对比，高峰时期，中国每年商品房销售面积高达18亿平方米，约合1400-1500万套住房，明显超出了市场的真实需求。
如此巨大的体量，撑起了世界第一大房地产市场，也培育出近10万家房地产企业的超级市场，带动数百万乃至上千万人的就业需求。然而，市场需求在减少，住房供应不可能长期维持在高位，新形势的到来就是必然事件。
随着中国经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化，超预期事件的层出不穷，更是加剧了房地产市场上的种种不确定性。与此同时，居民杠杆率仍在高位，且不论是否透支了未来空间，债务与收入此长彼消的张力，自然会约束正常消费。
面对这一局面，有识之士最担心的不是通货膨胀，而是通货紧缩，而通缩远比通胀更可怕，“资产负债表衰退”的担忧并非空穴来风。
所以，当务之急，仍旧是提振民众的信心，重塑预期，让整个社会回到拼经济的基本面上来，如此才是真正的房地产救市之道。
