李强要改造城中村 和上次“缺德的发明”不同?(图)
中国国务院总理李强表示推进城中村改造。(图片来源:Zhong Zhi/Getty Images)
【看中国2023年7月25日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国国务院总理李强日前主持召开国务院常务会议,表示推进城中村改造。这次与被称为“缺德的发明”的棚改货币化去库存有什么不同?对房地产市场有何影响?
中国老旧小区和城中村改造
据中国《华夏时报》等媒体7月24日报道,中国住建部等七部门印发了《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》(下称《通知》),部署各地推进城镇老旧小区改造计划实施,谋划2024年改造计划。
《通知》显示,要抓好楼道、环境和管理等3个重点,消除安全隐患,加强“一老一小”等适老化及适儿化改造等。并且,还首次对下一年度的改造计划进行部署,鼓励具备条件的项目提前至今年开工实施,并将改造范围扩大至2005年底前的住宅小区。
此前在7月21日,中国国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
会议提出,“实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”
舆论热议并质疑,这是否是“棚改2.0版”?
棚户区改造2.0版?城中村改造也有不同
棚改(棚户区改造)原是一项重要的民生工程,被北京当局称为是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。但是货币化安置的出现,慢慢让棚改走了样、变了味儿。
棚改的货币化安置以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,短短3年间彻底逆转三四线城市的楼市。在这个过程中,中国央行通过抵押补充贷款(PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写)释放货币3万亿元。
中国财经分析人士齐俊杰曾撰文认为,货币化安置是一个缺德的发明,是定向投放货币的,也就是货币投放在哪里,哪里就出现明显的货币超发。所以只要棚户区改造所到之处,房价就会飙升。这就是涨价去库存的逻辑,拆迁给钱,然后人们加上自己的收入全部都变成首付,去向银行贷款。并且,一旦棚户区改造基本完成,去库存完成,当地政府马上会出台政策进行限售,美其名曰防止楼市暴涨,说白了就是不让人卖,没有卖盘,房价就不可能跌下来。很多三四线城市,租房回报率连1%都不到,而且根本就租不出去。说明根本就没需求。房地产不但在扭曲中国经济,更是在透支年轻人的生活和未来。最后大量安置得到的资金转换成了个人住房按揭贷款,有限责任变成了无限责任,看起来银行和金融系统安全了,不会发生系统性金融风险了,但是上演了一场系统性的社会风险。
中信证券分析师陈聪等人日前在《本轮城中村改造的承继和创新》的报告中认为,本轮城中村改造和历史上的棚改有些不同,棚户区改造是针对全国的,大量货币化资金投入,使得三四线城市房价上涨过快。且三四线城市人口和产业相对薄弱,开发规模过大,增加了经济运行长期风险。本轮城中村改造则专门针对超大特大城市,由于一线城市的城中村情况更加复杂,本轮改革可以说是啃硬骨头的改革,这可能意味着资金投入速度更慢。
也有分析认为,城中村改造主要是面向超特大城市,有可能是房票安置制度,即以地换房或以房换房,也是为了房地产市场去库存。
地方政府责任与债务令人关注
另外,值得注意的是,无论是棚改、老旧小区改造、城中村改造从最初就设定了地方政府责任,例如,2021年12月,中国住建部、发改委和财政部发布了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》,强调各地确定改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能力,防止盲目举债、增加政府隐性债务。
不过在此之后的一年多时间里,随着房地产市场的下行,地方政府财政压力不断增大。根据中国财政部公布的数据,2023年,上半年政府性基金预算收入23506亿元,同比下降16%,仅完成预算的30%。其中,国有土地使用权出让收入18687亿元,同比下降20.9%。在土地财政缩水的背景下,地方政府债务问题更加受到各方关注。
来源:看中国
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