【看中国2023年3月27日讯】3月15日，越秀地产开了2022年业绩会。大家讨论最多的，还是越秀进京拿地的事，董事长林昭远被一群媒体簇拥着讲几句。林董说一线城市肯定是加大力度去拿的，北京有机会还会继续拿。至于是不是拿地的好时机就无需考虑了，林董说：拿地的好时机时刻都在，尽管去年市场不好，越秀也......
越秀的好时代似乎真的来了。
去年年中，越秀就标榜自己是TOP30中唯一正增长的房企，到了年底一看，还真做到了：2022年越秀销售额1250亿，增长了8%，一跃成了20强房企。接着就是开年进京，用60亿把两块核心地块拍到顶，一时风头无两。
上个时代，广东最有名的房企是恒大、富力、碧桂园、雅居乐、合生，业界称为华南五虎，现在五虎不是暴雷了就是元气大伤。低调的越秀，成了代表广东房地产行业的：新华南虎。
广东房地产业的“新华南虎”开始放卫星了.（图片来源：Getty Images）
不管谁当华南虎，面子和里子似乎都很难兼得。2022年业绩报显示，越秀营收724亿，同比增长26%，净利润只增长了2%。刚在北京触顶摇到的石景山地块，有其他房企进行过测算，摇摇头就放弃了。现房面积1.5万方，三年后再卖，资金成本压力很大。
疫情这几年，越秀都是这么虎虎生威的。集团增加了1000万方的土地储备，一年拿地投入四五百亿。就是负债越来越多，毛利率越来越低。
越秀集团是广州资产规模最大的市属国企，金融、地产、金融、交通基建什么都做，使命感和责任感兼具。但这么多年，房地产确实做得不太好。越秀的朋友说，越秀产品水准大概要落后头部房企十年。不仅因为国企要求招标选择最低价，还因为他们不太尊重产品：比如一些项目外立面，设计院说了不算，得集团董事长亲自看过。
前段时间有位“深度投资者”在雪球上举报越秀，在各大排行榜上的权益销售额注水。过往只有6成拿地权益的越秀，今年前两个月实现了95%的权益销售占比。后来越秀回应，从没有向第三方提供权益销售额数据。
看完差点笑出声。先不说卖榜的克而瑞是不是活雷锋，就在越秀2021年的业绩报里，越秀自己还采信了克而瑞的数据：根据克而瑞排名，本集团的全口径销售金额和权益销售金额均为广州市场第一名。
越秀地产最大的销售市场和一半的土地储备都在广州。2021年越秀在广州卖了价值606个小目标的房子，但奇怪的是，去年越秀总销售额增加了100亿，但在广州只卖了531亿。
买走这堆好产品的，应该是杭州人。
2021年还在杭州20强销售房企里看不到名字的越秀，2022年就在杭州实现了236亿销售额，这个数字超过了杭州本土房企坤和。比如，杭州天澜海岸，去年卖了85亿；滨萃悦府，三个月卖了27亿；杭州翠揽云镜卖了48亿；天樾园和开盘了三次，首次入市一周卖了30亿，第三次加推一周卖了20亿。
好消息是，这些项目基本都是合作开发的，越秀大多是个资金方的角色。
以前，越秀也在杭州试过自己开发项目，比如2020年交付的越秀星悦城，一场大雨过后，业主说走在积水10公分的地下车库，看着无法使用的电梯，非常无助。
后来越秀就学乖了，像翠揽云镜，只有19%的股份，就让中海开发。中海卖房子的时候也不好意思提越秀。
没多久，客户还是发现了越秀的影子，据说中海和越秀沟通，能否只说中海·翠揽云镜，要不影响去化。最后，还和业主承诺，小区工程和物业都由中海全权负责：交付后门头上也不会出现越秀的LOGO。
所以，你以为的房企逆势增长奇迹，都是人家“忍辱负重”换来的。
疑问就剩一个了：一家做财务投资的国企，为啥好日子不过，忽然费心思鼓吹这些注水业绩？
在2021年业绩报里，越秀还没有公布除了广州以外具体城市的销售额，一副无所谓的样子。但那年，全国单盘销售额排名第三、全国九大百亿销售额楼盘之一的杭州锦尚品和府，也是越秀和滨江、保利联合开发的。
想想看，为何135亿的单盘销售额足以让越秀早早名声大噪了。
越秀的朋友解答了这个疑惑。他说，越秀地产的核心人物并非董事长林昭远，而是越秀集团董事长张招兴。
年初，旭辉华北区域总董毅加入越秀，只拿到了北方区域副总裁和北京公司总经理的职位。名声不显的金地商置华中区域总经理郭伟智，一个月后才跳槽越秀，就立刻坐稳北方区首的实职，走进了广州人才有资格的越秀核心圈子。原因，大家翻一翻郭总和张董的履历就知道了。
张董出生于1963年，一直在广州各市属国企工作，业内过去评价他行事低调，对工作热情饱满。越秀地产秀业绩前几天，张董还出席过越秀辉山的一场发布会。
辉山这家东北老牌乳企业绩造假退市后，2021年才由越秀入股完成重组。去年，越秀集团乳液板块的业绩是二三十亿。张董在发布会上说，两年后，越秀辉山要实现100亿营收、30亿利润，然后筹划上市。
从30亿到100亿，飞鹤用了5年，澳优历用了6年，广州乳企燕塘上市十年了，销售额都没超过20亿。越秀辉山要用两年完成这一跨越。所以越秀内部一直说，很想要业绩的似乎是张董。
